Kupovina stana u novogradnji: provjere, ugovor i PDV

Ovaj vodič je za kupce koji razmišljaju o novom stanu u BiH, gotovom ili još u izgradnji ("s papira"). Prolazi kroz dokumente investitora, ugovor i plan plaćanja, zaštitu uplaćenog novca, upis stana i poreze. Nije pravni savjet: ugovor uvijek dajte na pregled notaru ili advokatu.

Kupovina gotovog stana ili "s papira"

Gotov stan možete vidjeti, a dokumenti bi trebali postojati. Kod stana u izgradnji kupujete obećanje: plaćate unaprijed, a stan još ne postoji ni fizički ni u zemljišnoj knjizi. Cijena je obično niža, ali je i rizik veći: kašnjenje, izmjene projekta, pa i propast investitora. Zato je provjera investitora važnija od same cijene po kvadratu.

Dokumenti investitora koje treba provjeriti

• Građevinska dozvola (odobrenje za građenje) za tu zgradu, s brojem spratova i stanova koji odgovara onome što se prodaje.
• Vlasništvo ili pravo građenja na zemljištu. ZK izvadak za parcelu pokazuje ko je vlasnik i ima li hipoteka ili drugih tereta. Pogledajte vodič ZK izvadak i provjera vlasništva.
• Podaci o firmi investitora iz sudskog registra: ko je vlasnik, od kada firma postoji i gdje joj je sjedište. U FBiH registar je dostupan na portalu bizreg.pravosudje.ba, a u Brčko distriktu na bizreg.osbd.ba.
• Ranije zgrade istog investitora. Da li su završene na vrijeme, da li su stanovi etažirani i da li stanari imaju upotrebnu dozvolu.
• Projekat i specifikacija stana: površina, raspored, materijali, šta je uključeno u cijenu (parking, ostava).

Ugovor i plan plaćanja

U praksi se ugovor o kupoprodaji nekretnine u BiH zaključuje kod notara. U Federaciji BiH je pravni okvir u promjeni, pa formu ugovora za svoj slučaj provjerite s notarom ili advokatom. Kod stana u izgradnji ugovor treba sadržavati barem:

• tačan opis stana (sprat, broj, neto površina, način mjerenja) i šta se dešava ako stvarna površina odstupa;
• plan plaćanja vezan za faze gradnje (npr. temelj, krov, završni radovi, upotrebna dozvola), a ne samo za datume;
• rok završetka, ugovornu kaznu za kašnjenje i pravo na raskid uz povrat novca;
• obavezu investitora da pribavi upotrebnu dozvolu i izvrši etažiranje u određenom roku;
• da li je cijena s PDV-om ili bez njega.

Što veći dio cijene plaćate na kraju, nakon upotrebne dozvole, to je manji vaš rizik.

Zaštita uplaćenog novca

Nijedan izvor koji smo provjerili ne pokazuje da je investitor u BiH zakonom obavezan dati kupcu garanciju za uplaćeni novac. Zato je zaštita uglavnom stvar ugovora i dogovora:

• Bankarska garancija za povrat uplata ako investitor ne završi stan. Tražite je i provjerite kod banke da je zaista izdata.
• Predbilježba u zemljišnoj knjizi. Zakon o zemljišnim knjigama FBiH je definiše kao uslovni, privremeni upis prava. Banke kod kredita za stan u izgradnji obično traže predbilježbu založnog prava, a hipoteku upisuju nakon etažiranja. Pitajte notara da li se i vaše pravo može predbilježiti na toj zgradi.
• Notarski depozit, gdje novac čeka ispunjenje uslova.
• Kredit banke donosi i dodatnu provjeru: banka sama ispituje investitora i dokumente prije nego što isplati novac.

Upotrebna dozvola i etažiranje

Kada je zgrada gotova, komisija obavlja tehnički pregled, a nadležni organ izdaje upotrebnu dozvolu. Tek tada se zgrada smije koristiti. Upotrebna dozvola se može izdati i za dio zgrade.

Zatim slijedi etažiranje: zgrada se dijeli na posebne dijelove i svaki stan dobija svoj zemljišnoknjižni uložak. Prema Zakonu o zemljišnim knjigama FBiH, uz zahtjev se prilaže plan etažiranja koji je ovjerio nadležni organ i uvjerenje da je stan cjelovita jedinica. Tek nakon toga se kao vlasnik upisujete vi. Do tada imate ugovor, ali ne i upis, pa u ugovor unesite rok za etažiranje. U nekim sredinama, na primjer u Sarajevu, dio stanova se vodi u knjizi položenih ugovora (KPU).

PDV ili porez na promet

• Prvi prijenos novoizgrađenog stana oporezuje se PDV-om po stopi od 17%. Prema Pravilniku Uprave za indirektno oporezivanje, novoizgrađenim se smatra i nedovršen objekat u bilo kojoj fazi, te završen objekat koji nije korišten ili je korišten kraće od dvije godine. PDV je obično već u cijeni koju navodi investitor, ali to provjerite u ugovoru.
• Svaka kasnija prodaja (preprodaja) oslobođena je PDV-a. Tada se umjesto toga plaća porez na promet nekretnina po propisima entiteta ili kantona. Detalji u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Povrat PDV-a za prvi stan. Od 2025. Zakon o PDV-u (član 54a) predviđa povrat PDV-a pri kupovini prvog stana, a Pravilnik iz juna 2026. propisuje uslove. Ukratko: pravo ima punoljetni državljanin BiH s prebivalištem u BiH koji u posljednjih sedam godina nije imao stan ni kuću u BiH. Povrat se računa na 40 m², plus 15 m² po članu domaćinstva, do ograničenja vezanog za prosječnu cijenu stana u BiH. Zahtjev se podnosi do 30. juna naredne godine, a stan se ne smije prodati pet godina. Kupci iz dijaspore bez prebivališta u BiH, prema tekstu pravilnika, ne ispunjavaju uslov.

Nedostaci i garancija

Prema Zakonu o obligacionim odnosima FBiH, prodavac odgovara za skrivene nedostatke koji se pokažu u roku od šest mjeseci od predaje, osim ako ugovor ne predviđa duži rok, a kupac ih mora prijaviti u roku od osam dana od otkrivanja. Za nedostatke koji se tiču solidnosti zgrade izvođač odgovara deset godina od predaje i prijema radova, i to i kasnijim sticaocima. Takav nedostatak treba prijaviti u roku od šest mjeseci od otkrivanja, a pravo se gubi godinu dana nakon prijave. Dogovorite u ugovoru duži garantni rok i zapisnik o primopredaji stana.

Kontrolna lista prije potpisa

• Građevinska dozvola odgovara zgradi i stanu koji kupujem.
• ZK izvadak parcele: investitor je vlasnik ili ima pravo građenja, tereti su poznati.
• Firma investitora je provjerena u registru, kao i njegove ranije zgrade.
• Plaćanje je vezano za faze gradnje, a veći dio dolazi na kraju.
• Rok završetka, kazna za kašnjenje i pravo na raskid su u ugovoru.
• Dogovorena je garancija, predbilježba ili drugi oblik zaštite uplata.
• Ugovor navodi rok za upotrebnu dozvolu i etažiranje.
• Jasno je da li je PDV uključen u cijenu.
• Notar ili advokat je pregledao ugovor.

Najčešće greške

• Uplatiti veliki dio cijene na početku, bez garancije.
• Ne provjeriti ko je vlasnik zemljišta.
• Ugovor bez roka i bez kazne za kašnjenje.
• Ne pitati za etažiranje, pa godinama ne biti upisan kao vlasnik.
• Pretpostaviti da stan "s papira" ima isti stepen sigurnosti kao gotov.

Česta pitanja

Kada postajem vlasnik stana u novogradnji?

Pravno, kada se upišete u zemljišnu knjigu. To je moguće nakon upotrebne dozvole i etažiranja, pa do tada vaše pravo počiva na ugovoru i eventualnoj predbilježbi.

Da li plaćam PDV i porez na promet?

Ne oba. Pri prvoj prodaji novog stana plaća se PDV, a pri preprodaji porez na promet.

Mogu li iz Njemačke dobiti povrat PDV-a za prvi stan?

Prema pravilniku iz 2026, uslov je državljanstvo BiH i prebivalište u BiH. Ako prebivalište imate u inostranstvu, pravo vjerovatno nemate. Provjerite svoj slučaj kod UIO. Za ostalo pogledajte vodič Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Šta ako je dio zgrade bez dozvole?

Tada važe rizici opisani u vodiču Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

DMI prije objave oglasa provjerava dozvole i zemljišnu knjigu, uključujući i novogradnju, kako bi kupac unaprijed znao u kojoj je fazi papirologija.