Uknjižba, predbilježba, zabilježba: Grundbucheinträge

Die uknjižba (endgültige Eintragung) ist der abschließende Eintrag: Mit ihr wird ein Recht an einer Immobilie unbedingt erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben. Die predbilježba (bedingte, vorläufige Eintragung) wird erst endgültig, wenn sie nachträglich gerechtfertigt wird. Die zabilježba (Vermerk) hält Tatsachen fest, die beeinflussen, ob die Immobilie verkauft oder belastet werden kann, zum Beispiel einen Rechtsstreit, einen Konkurs oder die Minderjährigkeit des Eigentümers.

Für Sie als Käufer ist der Unterschied ganz praktisch. Sind Sie per uknjižba eingetragen, sind Sie Eigentümer. Haben Sie nur eine predbilježba, hängt Ihr Recht noch von einer Bedingung ab. Steht auf der Immobilie eine zabilježba, kann jemand oder etwas Ihren Kauf beeinflussen.

Dieser Text ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten Ihres konkreten Falls bestätigt ein Notar oder Anwalt.

Noch ein Hinweis vorab: Wer das deutsche Grundbuch kennt, sucht schnell nach Entsprechungen. Die bosnischen Begriffe sollten Sie aber nicht eins zu eins mit deutschen Rechtsbegriffen gleichsetzen. Maßgeblich ist, was das jeweilige bosnische Gesetz regelt, und das ist nicht einmal im ganzen Land einheitlich.

Wo eingetragen wird: FBiH, RS und Brčko distrikt

• Föderation BiH (FBiH): Die zemljišne knjige (Grundbücher) werden von den Gerichten geführt. Maßgeblich sind das Grundbuchgesetz der FBiH (Zakon o zemljišnim knjigama FBiH) und das Sachenrechtsgesetz der FBiH (Zakon o stvarnim pravima FBiH). Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch und Register der Rechte an Immobilien und anderer rechtlich erheblicher Tatsachen. Als Immobilien gelten Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Geschäftsräume als selbstständige Teile eines Gebäudes sowie andere Bauwerke.
• Republika Srpska (RS): Hier gibt es ein einheitliches Register, den katastar nepokretnosti (Immobilienkataster), geregelt im Vermessungs- und Katastergesetz der RS (Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske). Die endgültige Eintragung heißt dort nicht uknjižba, sondern upis stvarnih prava (Eintragung dinglicher Rechte). Die Begriffe predbilježba und zabilježba bleiben. Rechte entstehen, gehen über und werden beschränkt durch die Eintragung und erlöschen mit ihrer Löschung.
• Brčko distrikt: Das dortige Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte bestätigt, dass eine Hypothek und eine Reallast durch predbilježba erworben werden können, sofern diese später gerechtfertigt wird. Die übrigen Regeln zu den Eintragungen und die zuständige Stelle sollten Sie beim Notar oder bei der Stelle erfragen, die das Grundbuch führt.

Wenn Sie das Verhältnis von Grundbuch und Kataster verwirrt, erklären wir den Unterschied im Ratgeber ZK izvadak, posjedovni list und Katastar: die Unterschiede.

Die drei Eintragungsarten im Überblick

Eintragung	Bedeutung	Wann endgültig
Uknjižba (in der RS: upis stvarnih prava)	Recht wird unbedingt erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben	Sofort, mit der Eintragung
Predbilježba	Dasselbe, aber unter Bedingung	Wenn sie gerechtfertigt ist
Zabilježba	Vermerk von Tatsachen, die für Verkauf oder Belastung wichtig sind	Überträgt kein Recht, sondern warnt

Uknjižba: die endgültige Eintragung

Die uknjižba ist das Ziel jedes Kaufs. Erst wenn Sie als Eigentümer eingetragen sind, ist der Kauf im Register abgeschlossen.

In der FBiH wirkt eine vollzogene uknjižba nach dem Sachenrechtsgesetz ab dem Zeitpunkt, zu dem der Antrag beim Gericht eingereicht wurde. Deshalb zählt die Reihenfolge: Mehrere Eintragungen im selben Teil des ZK uložak (Grundbuchblatt) werden nach ihrer Reihenfolge eingestuft, ein früherer Antrag hat in der Regel Vorrang.

Was für die uknjižba üblicherweise nötig ist

• eine gültige Urkunde für die Eintragung, meist ein Kauf- oder Schenkungsvertrag oder ein Erbschaftsbeschluss
• die clausula intabulandi, also die unbedingte Zustimmung des bisherigen Eigentümers, dass der Käufer eingetragen wird
• dass der bisherige Eigentümer selbst im Register eingetragen ist

In der RS nennt das Gesetz ausdrücklich die allgemeinen Voraussetzungen jeder Eintragung: Die Immobilie muss eingetragen sein, der bisherige Rechtsinhaber muss eingetragen sein, und es muss eine Urkunde für die Eintragung vorliegen. Stimmen alte Einträge nicht mit der tatsächlichen Lage überein, kann die uknjižba ins Stocken geraten. Wie Sie die Einträge vor dem Kauf lesen, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Predbilježba: die bedingte Eintragung

Die predbilježba wird an der Stelle eingetragen, an der die uknjižba dieses Rechts stehen würde. Sie sichert Ihnen den Platz im Register, das Recht erwerben Sie aber erst mit der opravdanje (Rechtfertigung).

Wann sie eingetragen wird

In der FBiH kann eine predbilježba des Eigentums beantragt werden, wenn nicht alle Voraussetzungen für die uknjižba erfüllt sind, etwa wenn:

• der Urkunde notwendige Bestandteile fehlen
• die Übertragung von einer noch nicht erfüllten Bedingung abhängt
• nur die Eintragungszustimmung des Verkäufers (clausula intabulandi) fehlt

Auch eine Hypothek (založno pravo) kann durch predbilježba begründet werden, wenn die Voraussetzungen für die uknjižba fehlen.

In der RS wird eine predbilježba eingetragen, wenn:

• eine Privaturkunde keine Eintragungszustimmung enthält
• die Zustimmung an eine noch nicht erfüllte Bedingung oder Frist geknüpft ist
• eine öffentliche Urkunde noch nicht rechtskräftig ist
• die zuständige Behörde eine predbilježba anordnet
• die Immobilie bestimmbar, aber nicht genau beschrieben ist

Wie die predbilježba gerechtfertigt wird

In der FBiH wird sie gerechtfertigt, indem später ein vollständiger Antrag eingereicht oder die Bedingung innerhalb der festgelegten Frist erfüllt wird. Fehlte nur die Zustimmung des Verkäufers, genügt es, diese nachzureichen. Danach wird die predbilježba zur uknjižba, und zwar mit Wirkung ab dem Tag, an dem der Antrag auf predbilježba eingereicht wurde.

In der RS wird sie gerechtfertigt, indem die Hindernisse beseitigt werden oder nachträglich bewiesen wird, dass die Bedingung erfüllt bzw. die Frist abgelaufen ist. Sie wird dann zur vollen Eintragung, mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Eintragung der predbilježba.

Frist und Löschung

In der RS wird die predbilježba für bis zu 90 Tage eingetragen oder für die Frist, die in der Urkunde der Behörde steht. Wird sie nicht gerechtfertigt, kann sie gelöscht werden. Mit ihrer Löschung werden von Amts wegen auch alle Eintragungen gegen die Person gelöscht, die sie innehatte, und Eintragungen gegen den eingetragenen Eigentümer, den sie belastet hatte, werden unbedingt.

In der FBiH sieht das Gesetz eine Rechtfertigung innerhalb einer bestimmten Frist vor. Die verfügbaren Quellen nennen aber weder die Dauer noch das Verfahren, wenn die Frist versäumt wird. Frist und Folgen sollten Sie im Gerichtsbeschluss über die predbilježba nachlesen oder beim Notar klären.

Im Brčko distrikt sollten Sie Frist und Löschungsverfahren beim Notar oder bei der zuständigen Stelle erfragen.

Zabilježba: Vermerk von Tatsachen, die den Verkauf berühren

Die zabilježba weist Sie darauf hin, dass ein Umstand besteht, der Verkauf, Belastung oder das Recht des Eigentümers selbst beeinflussen kann.

Beispiele aus dem Gesetz

In der FBiH nennt das Gesetz:

• persönliche Verhältnisse: Minderjährigkeit, Vormundschaft, verlängertes Elternrecht
• Konkurs
• einen anhängigen Rechtsstreit
• ein Enteignungsverfahren
• den vorgemerkten prvenstveni red (reservierter Rang für eine künftige Eintragung)
• Zwangsverwaltung und andere Tatsachen

In der RS nennt das Gesetz unter anderem:

• persönliche Verhältnisse des Eigentümers
• den reservierten Rang für eine künftige Eintragung
• eine Klage auf Feststellung von Rechten an der Immobilie
• ein Vollstreckungsverfahren
• die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners
• den Schutz natürlicher Ressourcen
• weitere gesetzlich vorgesehene Vermerke

Solange das Register in der RS aufgebaut wird, kann außerdem ein Vermerk über ein laufendes Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren sowie ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot eingetragen werden.

Zabilježba im Eintragungsverfahren selbst

In der FBiH werden per zabilježba auch Vorgänge aus der Arbeit des Gerichts festgehalten. Ist ein Eintragungsantrag fehlerhaft, wird die Frist zur Nachbesserung eingetragen, und der Vermerk bleibt, bis das Gericht über den Antrag entscheidet. Einträge werden nicht überschrieben: Änderungen und Löschungen erhalten eine eigene Nummer, der falsche Teil eines Eintrags wird rot unterstrichen, die Berichtigung erfolgt per zabilježba. Deshalb sehen Sie auf einem Auszug manchmal unterstrichene Zeilen und Verweise auf andere Nummern.

Die Rangvormerkung (zabilježba prvenstvenog reda) reserviert einen Platz für eine künftige Eintragung. Wie lange diese Reservierung gilt, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen, denn die verfügbaren Quellen bestätigen es nicht.

Beispiel: aus der predbilježba wird eine uknjižba

Ein Käufer kauft in Sarajevo (FBiH) eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² für 309.000 KM, ein Preis, wie er auch bei den Wohnungen liegt, die DMI derzeit anbietet. Der Vertrag ist unterschrieben, der Verkäufer hat die Eintragungszustimmung aber noch nicht erteilt, weil er auf die Bestätigung der Bank wartet, dass sein Kredit abgelöst ist.

1. Mit dem Antrag wird eine predbilježba des Eigentums zugunsten des Käufers beantragt. Sein Platz im Grundbuch ist damit gesichert.
2. Sobald die Bank die Ablösung bestätigt, unterschreibt der Verkäufer die Eintragungszustimmung.
3. Die Zustimmung wird beim Gericht eingereicht, die predbilježba ist gerechtfertigt und wird zur uknjižba.
4. Das Eigentum des Käufers wirkt ab dem Tag, an dem der Antrag auf predbilježba eingereicht wurde, nicht erst ab der Rechtfertigung. Eine Eintragung, die ein Dritter zwischenzeitlich beantragt, könnte ihn nicht überholen.

Ablauf und Reihenfolge beim Verkauf einer Wohnung mit laufendem Kredit beschreibt der Ratgeber Wohnung mit Kredit in Bosnien verkaufen: Ablauf und Bank.

Häufige Fehler

• Die predbilježba für Eigentum halten. Solange sie nicht gerechtfertigt ist, ist das Recht bedingt. Klären Sie vor Zahlung des vollen Kaufpreises, was genau fehlt und wer es liefern muss.
• Die Frist zur Rechtfertigung versäumen. In der RS wird die predbilježba für bis zu 90 Tage oder für die Frist aus der behördlichen Urkunde eingetragen und kann gelöscht werden. In der FBiH bestimmt das Gericht die Frist, die Folgen eines Versäumnisses sollten Sie im Gerichtsbeschluss nachlesen oder beim Notar klären.
• Eine zabilježba übersehen. Ein Vermerk über Rechtsstreit, Konkurs oder Vollstreckung bedeutet, dass ein Verfahren läuft, dessen Ausgang die Rechte des Eigentümers berühren kann. Eine solche Immobilie ist nicht zwingend unverkäuflich, Sie sollten aber vor der Unterschrift wissen, was das Verfahren für Sie bedeutet.
• Nur den Eigentümer anschauen, nicht den ganzen Auszug. Hypotheken und andere Lasten stehen in einem eigenen Teil. Wie Sie diese lesen, erklärt der Ratgeber Hypothek und Lasten einer Immobilie in Bosnien prüfen.
• Begriffe der Entitäten verwechseln. In der RS steht auf dem Auszug nicht uknjižba, sondern upis stvarnih prava. Gemeint ist die endgültige Eintragung.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Holen Sie einen aktuellen ZK izvadak (Grundbuchauszug) bzw. Auszug aus dem katastar nepokretnosti, am Tag der Unterschrift oder so kurz davor wie möglich.
2. Prüfen Sie, ob der Verkäufer per uknjižba eingetragen ist oder nur eine predbilježba hat.
3. Lesen Sie alle zabilježbe und fragen Sie, was jede bedeutet.
4. Prüfen Sie die Lasten: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Verbote.
5. Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine unbedingte Eintragungszustimmung enthält, oder nennen Sie die Bedingung genau und wer sie erfüllt.
6. Knüpfen Sie die Zahlung an die Eintragung, nicht nur an die Vertragsunterschrift.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit acht Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo. Jede Immobilie besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuchstand, Legalisierung und Fotos. Wenn wir Ihnen einen Auszug zeigen, erklären wir, was jeder Eintrag bedeutet und ob eine predbilježba oder zabilježba besondere Aufmerksamkeit verdient. Für Käufer im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Für die rechtlichen Details Ihres Falls verweisen wir Sie an einen Notar oder Anwalt, und wir achten darauf, dass die Unterlagen rechtzeitig für die Eintragung vorliegen.