Wohnung mit Kredit in Bosnien verkaufen: Ablauf und Bank

Eine Wohnung, auf der noch ein Kredit lastet, können Sie in Bosnien und Herzegowina verkaufen. Üblich ist, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers überweist und damit den Kredit ablöst. Die Bank ermöglicht anschließend die Löschung der hipoteka (Hypothek) im Grundbuch, und erst danach erhält der Verkäufer den Rest. Entscheidend ist die Reihenfolge: Solange die Hypothek eingetragen ist, sollte der Käufer nicht den gesamten Preis an den Verkäufer zahlen.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten Ihres Falls bestätigen ein Notar oder Anwalt sowie die Bank, die den Kredit vergeben hat.

Warum die Rückzahlung allein nicht reicht

Wer den Kredit zurückzahlt, schuldet der Bank nichts mehr. Die Hypothek steht aber weiter in der zemljišna knjiga (Grundbuch), bis sie gelöscht wird. In der Föderation (FBiH) sagt das der Zakon o stvarnim pravima (Sachenrechtsgesetz) ausdrücklich: Eine eingetragene Hypothek erlischt mit der Löschung im Grundbuch, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Für den Käufer heißt das: Eine Bestätigung, dass der Kredit bezahlt ist, genügt nicht. Er braucht einen ZK izvadak (Grundbuchauszug), in dem die Hypothek nicht mehr steht.

In der Republika Srpska (RS) gilt für Eintragung und Löschung ein ähnliches Prinzip. Welche Stelle die Löschung vornimmt und in welchem Verfahren, klären Sie für die konkrete Immobilie mit dem Notar. Für den Brčko distrikt sollte das Verfahren vor der Unterschrift ebenfalls mit einem Notar oder Anwalt geklärt werden.

Aus Deutschland kennen Sie es vielleicht so, dass der Notar die Lastenfreistellung koordiniert: Er holt die Löschungsbewilligung ein und meldet die Fälligkeit des Kaufpreises. In Bosnien ist das kein einheitlich festgelegter Ablauf. Banken, Notar und Parteien müssen die Schritte im Einzelfall miteinander abstimmen.

Wie Sie eine Hypothek im Grundbuchauszug lesen (welche Bank, welcher Betrag, welcher Rang), erklärt der Ratgeber Hypothek und Lasten einer Immobilie in Bosnien prüfen.

Die Rolle der Bank des Verkäufers

Die Bank des Verkäufers unterschreibt den Kaufvertrag nicht, ist aber faktisch dritte Partei des Geschäfts. Sie:

• nimmt die Zahlung entgegen, mit der der Kredit abgelöst wird,
• stellt nach der Ablösung beim zemljišnoknjižni ured (Grundbuchamt) den Antrag auf Löschung der Belastung oder gibt dem Verkäufer ein Dokument, mit dem er die Löschung beantragen kann,
• stimmt einer Hypothek im zweiten Rang zu, wenn der Käufer mit einem Kredit kauft, der auf derselben Wohnung abgesichert wird.

In der FBiH muss die Erklärung, mit der die Bank auf das Pfandrecht verzichtet, in derselben Form abgegeben werden, die für dessen Bestellung vorgeschrieben ist. Ob das in Ihrem Fall eine notariell beurkundete oder nur eine notariell beglaubigte Urkunde bedeutet, bestätigt der Notar.

Die Banken in Bosnien gehen nicht überall gleich vor. Fragen Sie Ihre Bank deshalb, bevor Sie sich mit einem Käufer einigen:

• Stellt sie eine schriftliche Aufstellung der Restschuld zu einem bestimmten Datum aus, und wie lange gilt diese? Die Zinsen laufen täglich weiter.
• Bestätigt sie schriftlich, dass sie nach Zahlungseingang der Löschung zustimmt?
• Wer stellt den Löschungsantrag: die Bank oder der Verkäufer?
• Fällt eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung an, und wie hoch ist sie?
• Auf welches Konto und mit welcher Referenznummer soll der Käufer zahlen?

Die Reihenfolge: ein empfohlenes Modell

Die folgende Reihenfolge ist ein empfohlenes Modell, keine bestätigte Praxis aller Banken in Bosnien. Die Schritte von der Zahlung an die Bank bis zur Auszahlung des Rests an den Verkäufer entsprechen Beschreibungen aus der bosnischen Praxis. Die schriftliche Restschuldaufstellung, die Bestätigung der Bank und die Unterschrift vor der Zahlung stammen aus der Praxis in der Region und sollten vorab mit Bank und Notar abgestimmt werden.

1. Grundbuchauszug prüfen. Käufer und Verkäufer sehen, welche Hypothek zugunsten welcher Bank eingetragen ist und ob weitere Lasten bestehen.
2. Restschuld und Haltung der Bank. Der Verkäufer verlangt von der Bank eine schriftliche Restschuldaufstellung und, falls die Bank das anbietet, eine Bestätigung, dass sie nach Zahlung die Löschung ermöglicht. Wie Ihre Bank vorgeht, klären Sie, bevor Sie sich mit dem Käufer einigen.
3. Einigung über Preis und Zahlungsweise. Festgehalten wird, welcher Teil des Preises an die Bank geht, welcher an den Verkäufer, wann und unter welcher Bedingung. Wird eine kapara (Anzahlung mit Reugeldcharakter) vereinbart, regeln Sie auch diese.
4. Vertrag beim Notar. Der Vertrag beschreibt genau die Zahlung an die Bank, die Frist für die Löschung und die Auszahlung des Rests. Ob vor oder nach der Zahlung an die Bank unterschrieben wird, hängt von der Vereinbarung und davon ab, was Bank und Notar verlangen. Auch das klären Sie vorab.
5. Zahlung der Restschuld an die Bank. Der Käufer überweist den Betrag direkt auf das Kreditkonto des Verkäufers, nie bar und nie an den Verkäufer persönlich.
6. Ablösung des Kredits. Die Bank bestätigt, dass der Kredit geschlossen ist, und stellt den Löschungsantrag oder gibt die Löschungsurkunde heraus.
7. Löschung der Hypothek. Das Grundbuchamt löscht die Hypothek. Den Nachweis (Beschluss oder neuer Grundbuchauszug) erhalten Käufer und Notar.
8. Restkaufpreis und Eintragung des Käufers. Der Käufer zahlt den Rest an den Verkäufer, danach folgt seine Eintragung als Eigentümer.

Wie Sie Zahlungen sicher abwickeln, lesen Sie im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen: Bank, Notar, Bargeld.

Wenn der Käufer mit Kredit kauft

Finanziert der Käufer mit einem Wohnungskredit, der auf derselben Wohnung abgesichert wird, kommt am Anfang ein Schritt hinzu. Die Bank des Käufers bittet die Bank des Verkäufers um Zustimmung, ihre Hypothek im zweiten Rang einzutragen, bis die alte gelöscht ist. Danach läuft alles wie oben, nur dass die Bank des Käufers die Schuld des Verkäufers aus dem bewilligten Kredit ablöst.

Weil sich zwei Banken abstimmen müssen, dauert ein solches Geschäft länger. Vereinbaren Sie realistische Fristen und schreiben Sie sie in den Vertrag. Voraussetzungen und Ablauf auf Käuferseite beschreibt der Ratgeber Wohnungskredit in Bosnien: Voraussetzungen und Ablauf.

Schutz des Käufers in der Zwischenphase

Am heikelsten ist der Moment, in dem der Käufer schon an die Bank des Verkäufers gezahlt hat, aber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. In dieser Phase kann es passieren, dass:

• der Verkäufer abspringt oder vor der Eintragung stirbt,
• ein anderer Gläubiger auftaucht, etwa mit einer Zwangsvollstreckung oder einer neuen Hypothek,
• sich die Löschung wegen eines Fehlers in den Unterlagen verzögert,
• der Verkäufer (in der FBiH) die bezahlte, aber noch nicht gelöschte Hypothek für eine neue Kreditaufnahme nutzt, was das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt.

Der Käufer kann sich auf mehreren Wegen absichern:

• Rückzahlungsklausel im Vertrag. Der Vertrag sollte klar sagen, dass die Zahlung an die Bank Teil des Kaufpreises ist und was gilt, wenn das Geschäft scheitert: in welcher Frist und auf welchem Weg der Verkäufer den Betrag zurückzahlt, gegebenenfalls mit Vertragsstrafe.
• Notar behält die Vertragsausfertigungen zurück. In der Praxis kann der Notar einen gültigen Vertrag beurkunden, die Exemplare für Käufer und Verkäufer aber zurückhalten, bis der Zahlungs- bzw. Löschungsnachweis vorliegt. Vereinbaren Sie das vorher mit dem Notar.
• Eintragung der Löschungsverpflichtung. In der FBiH kann der Verkäufer über eine bezahlte Hypothek nicht mehr verfügen, wenn er jemandem ihre Löschung versprochen hat und dies als zabilježba (Vermerk im Grundbuch) eingetragen ist. Ein solcher Vermerk kann den Käufer schützen. Ob und wie er in Ihrem Fall genutzt wird, klären Sie mit Notar oder Anwalt.
• Frischer Grundbuchauszug vor jeder Zahlung. So sehen Sie, dass zwischenzeitlich keine neue Last eingetragen wurde.
• Notarielle Verwahrung, wo angeboten. Manche Notare nehmen Geld auf ein gesondertes Konto bis zur Eintragung an (notarski depozit). Bedingungen und Kosten erfragen Sie beim Notar.

Was der Verkäufer vorbereiten sollte

• Kreditvertrag und Ansprechpartner bei der Bank,
• schriftliche Restschuldaufstellung zum geplanten Zahlungstag,
• Grundbuchauszug,
• Personalausweis und die übrigen Verkaufsunterlagen (siehe Immobilie in Bosnien verkaufen: Welche Unterlagen Sie brauchen),
• Nummer des Kreditkontos und die Zahlungsdaten, die die Bank vorgibt.

Ein Beispiel

In DMIs Angebot in Sarajevo werden für sieben Wohnungen mit veröffentlichtem Preis (Zwei- und Dreizimmerwohnungen von 54 bis 75 m²) zwischen 275.000 und 359.000 KM verlangt. Der Median liegt bei 5.722 KM/m², die Spanne reicht je nach Viertel, Etage und Zustand von 3.667 bis 6.574 KM/m².

Angenommen, Sie verkaufen eine Zweizimmerwohnung für 300.000 KM und schulden der Bank noch 90.000 KM. Die Bank stellt Ihnen die Restschuld zum Zahlungstag aus. Beim Notar unterschreiben Sie einen Vertrag, nach dem der Käufer 90.000 KM direkt auf das Kreditkonto zahlt und 210.000 KM an Sie, aber erst, wenn er den Nachweis über die Löschung der Hypothek erhält. Der Vertrag enthält außerdem eine Klausel zur Rückzahlung der 90.000 KM, falls das Geschäft nicht zustande kommt. Die Bank löst den Kredit ab und ermöglicht die Löschung. Danach zahlt der Käufer den Rest und wird als Eigentümer eingetragen.

Häufige Fehler

• Der Käufer zahlt den ganzen Preis an den Verkäufer, der verspricht, den Kredit selbst abzulösen.
• Die Restschuld wird einem alten Kontoauszug entnommen, nach der Zahlung bleibt ein kleiner Betrag offen und die Hypothek kann nicht gelöscht werden.
• Die Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung wird nicht geprüft.
• Der Vertrag sagt nichts zur Löschungsfrist und zur Rückzahlung, falls das Geschäft scheitert.
• Vor der Zahlung wird kein aktueller Grundbuchauszug eingeholt.

Wie DMI hilft

DMI besichtigt jede Immobilie im Angebot persönlich und prüft vor der Veröffentlichung Grundbuchauszug, Legalisierung und Fotos. Eine Hypothek ist so von Anfang an bekannt. Beim Verkauf einer Wohnung unter Kredit helfen wir, rechtzeitig die Restschuldaufstellung und eine klare Auskunft der Verkäuferbank zu ihrem Vorgehen zu bekommen. Außerdem stimmen wir die Reihenfolge der Zahlungen mit dem Notar ab, damit weder Käufer noch Verkäufer ein unnötiges Risiko tragen. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an.