Netto-, Brutto- und Nutzfläche einer Wohnung in Bosnien

Die neto površina (Nettofläche) ist die Bodenfläche der Räume, gemessen zwischen den fertig verputzten Wänden. Die bruto površina (Bruttofläche) schließt die Wände ein und ist deshalb immer größer. Die korisna površina (Nutzfläche) ist die Summe der Raumflächen, wobei Balkon, Loggia oder Terrasse meist nur anteilig über einen Koeffizienten zählen. Vor dem Kauf sollten Sie wissen, welche dieser drei Zahlen im Inserat steht und welche in den Unterlagen, denn sie können um mehrere Quadratmeter auseinanderliegen.

Die drei Begriffe im Überblick

Nettofläche (neto površina)

Das ist die Fläche, auf der Sie tatsächlich gehen: Boden von Zimmern, Küche, Bad und Flur, von Wand zu Wand nach dem Verputz gemessen. Wenn Sie Wohnungen miteinander vergleichen, ist das die ehrlichste Zahl.

Bruttofläche (bruto površina)

Die Bruttofläche umfasst auch die Wände, also den Teil der Konstruktion, der zur Wohnung gehört. Sie wird vor allem in der Planung und bei der Berechnung mancher Gebühren verwendet, nicht für den tatsächlichen Wohnraum. Beispiele aus den Nachbarländern zeigen, dass der Unterschied zwischen Brutto- und Nettofläche bei rund 20% liegen kann. Eine Wohnung, die mit der Bruttofläche beworben wird, wirkt also größer, als sie ist.

Nutzfläche (korisna površina)

Die Nutzfläche ist die Summe der Flächen aller Räume der Wohnung, wobei jede Raumart mit ihrem eigenen Koeffizienten multipliziert wird. Geschlossene Räume zählen voll, offene Flächen wie Balkon, Loggia oder Terrasse in der Regel mit einem kleineren Faktor. Die Regelung in der Republika Srpska nennt diese Größe für eine Wohnung korisna površina posebnog dijela objekta (Nutzfläche eines Sondereigentumsteils).

Achtung bei der Übersetzung: Wer in Deutschland zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterscheidet, sollte korisna površina nicht automatisch mit dem deutschen Begriff gleichsetzen. Entscheidend ist immer, wie die Zahl im konkreten Dokument berechnet wurde.

Balkon, Loggia und Terrasse

Balkon und Loggia sind echter Raum, aber kein Zimmer. Deshalb fließen sie in die Nutzfläche meist nicht in voller Größe ein. Wie hoch der Koeffizient ist, hängt von der Vorschrift und der angewandten Methode ab, und selbst in der Region sind diese Werte nicht einheitlich. Für Bosnien und Herzegowina gibt es keine einzelne Zahl, die Sie als Regel für alle Fälle nehmen können.

Was das für Sie bedeutet:

• Fragen Sie, ob Balkon oder Loggia in der angegebenen Fläche enthalten sind und mit welchem Koeffizienten.
• Am klarsten ist es, wenn die Flächen getrennt angegeben werden, etwa "Wohnung 59 m² und Loggia 4,5 m²". So ist auch eine Wohnung in Grbavica in unserem Angebot ausgewiesen.
• Bei einer großen Terrasse ist der Unterschied besonders wichtig. Wird die Terrasse voll mitgerechnet, wirkt der Quadratmeterpreis niedriger, als er tatsächlich ist.

Keller, Abstellraum und Dachboden

Hier entstehen die meisten Missverständnisse. Ein podrum (Keller) oder eine ostava (Abstellraum) kann rechtlich ganz unterschiedlich gestellt sein: als eigener, zur Wohnung eingetragener Teil, als fester Bestandteil der Wohnung oder als Gemeinschaftsraum des Hauses, den alle Bewohner nutzen. In vielen Gebäuden in Bosnien ist das etažiranje (Aufteilung des Hauses in einzelne Wohnungseinheiten im Grundbuch) nicht durchgeführt, und Grundbuch und Kataster stimmen nicht immer überein.

Ist der Keller nicht zusammen mit der Wohnung eingetragen, haben Sie keinen Nachweis, dass Sie ihn als Ihren Teil kaufen. Verlangen Sie, dass sein Status geklärt und im Vertrag festgehalten wird, und lassen Sie die rechtliche Lage von einem Notar oder Anwalt prüfen. Was die Aufteilung bedeutet und wie Sie sie prüfen, erklärt unser Ratgeber Etažiranje in Bosnien: Wohnung als Einheit im Grundbuch.

Beim Dachboden und bei Dachgeschosswohnungen gilt Ähnliches: Niedrige Bereiche unter der Dachschräge zählen in der Regel nicht als volle Wohnfläche. Fragen Sie, wie diese Fläche berechnet wurde.

Welche Vorschrift gilt

Republika Srpska (RS)

Das Gesetz über Raumordnung und Bauen der RS (Zakon o uređenju prostora i građenju, Art. 98) sieht vor, dass der zuständige Minister eine Verordnung zur Berechnung von Flächen und Rauminhalten von Gebäuden erlässt. Diese Verordnung gilt ausdrücklich auch bei der Eintragung von Gebäuden in öffentliche Register. Die dort eingetragene Fläche soll also nach dieser Methode berechnet sein. Die RS hat einen Pravilnik za izračunavanje površina i zapremina objekata (Verordnung zur Berechnung von Flächen und Rauminhalten) erlassen; welche Fassung aktuell gilt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Das Gesetz enthält außerdem eine Übergangsbestimmung: Bis zum Erlass neuer Verordnungen galten die früheren Vorschriften und Standards aus jugoslawischer Zeit weiter. Das ist heute vor allem für ältere Gebäude relevant, deren Fläche nach früheren Regeln berechnet worden sein kann. Das Gesetz wurde mehrfach geändert. Den geltenden Text prüfen Sie am besten in einer offiziellen Quelle oder beim Notar.

Föderation BiH (FBiH) und Brčko distrikt

In der Föderation BiH und im Brčko distrikt regeln die jeweiligen Baugesetze und die dazugehörigen Vorschriften die Flächenberechnung, ein Teil der Fragen liegt in der FBiH bei den Kantonen. Für eine konkrete Wohnung liefern die Projektunterlagen, der etažni elaborat (Aufteilungsplan) und der zugelassene Vermesser oder Planer, der die Vermessung erstellt hat, die verlässlichste Antwort.

Ältere Gebäude

Bei Häusern, die vor Jahrzehnten gebaut wurden, kann die Fläche nach anderen Regeln berechnet worden sein als heute. Eine neue Vermessung kann deshalb eine andere Zahl ergeben als die alten Papiere, ohne dass jemand absichtlich falsch gerechnet hat.

Was in den Unterlagen steht

Die Fläche einer Wohnung kann in mehreren Dokumenten auftauchen, und es ist nicht selten, dass die Zahlen voneinander abweichen:

• ZK izvadak (Grundbuchauszug) - die Fläche der Wohnung kann im Grundbuchauszug stehen, das hängt aber davon ab, ob die Wohnung aufgeteilt und eingetragen ist. Prüfen Sie, was Ihr Auszug tatsächlich angibt.
• Katasterauszug (in der RS list nepokretnosti) - auch hier kann die Wohnfläche stehen, ebenfalls abhängig von der Eintragung. Der posjedovni list (Besitzblatt) bezieht sich in der Praxis meist auf Grundstücke, nicht auf Wohnungen.
• Etažni elaborat (Aufteilungsplan) - wenn vorhanden, enthält er üblicherweise die Flächen der einzelnen Wohnungen und der zugehörigen Räume.
• Bauprojekt und upotrebna dozvola (Nutzungsgenehmigung) - besonders wichtig bei Neubauten.
• Kaufvertrag - hier sollte die Fläche eindeutig beschrieben sein, mit dem Hinweis, worauf sie sich bezieht.

Abweichungen zwischen diesen Dokumenten können auf unterschiedliche Berechnungsmethoden, alte Vermessungen oder fehlende Abstimmung zwischen Grundbuch und Kataster zurückgehen. Wie sich diese Register unterscheiden, lesen Sie in ZK izvadak, posjedovni list und Katastar: die Unterschiede.

Schritte vor dem Kauf

1. Fragen Sie, welche Fläche im Inserat steht. Netto, brutto oder Nutzfläche, und ob Balkon, Loggia oder Keller enthalten sind.
2. Vergleichen Sie mit den Unterlagen. Lassen Sie sich Grundbuchauszug, Katasterauszug und, falls vorhanden, den Aufteilungsplan geben. Notieren Sie jede Zahl und ihre Quelle.
3. Lassen Sie Unterschiede erklären. Eine kleine Abweichung kann durch die Messmethode entstehen, aber schon ein oder zwei Quadratmeter sind mehrere tausend KM wert. Verlangen Sie für jede Abweichung eine Erklärung und regeln Sie sie, wenn nötig, im Vertrag.
4. Messen Sie selbst oder beauftragen Sie einen Vermesser. Ein Laser-Entfernungsmesser und ein Grundriss reichen für eine grobe Kontrolle. Bei größeren Abweichungen liefert ein zugelassener Vermesser (geodeta) eine maßgebliche Messung.
5. Klären Sie Keller und Abstellraum. Wer sie nutzt, wo sie eingetragen sind und ob sie mitverkauft werden.
6. Halten Sie alles im Vertrag fest. Fläche der Wohnung, gesondert Balkon oder Loggia, Keller oder Abstellraum, und auf welches Dokument Sie sich beziehen.

Bei Neubauten ist es besonders wichtig, dass der Vertrag festlegt, wie die Fläche berechnet wird und was passiert, wenn die Vermessung nach Fertigstellung weniger Quadratmeter ergibt. Mehr dazu in der Checkliste für den Kauf einer Neubauwohnung.

Beispiel: Was ein Quadratmeter wert ist

Der Median der Angebotspreise in unserem Bestand in Sarajevo liegt bei 5.722 KM pro m² (Spanne 3.667 bis 6.574 KM). Bei diesem Preis entsprechen 3 m² Unterschied rund 17.166 KM.

Nehmen wir die Wohnung in Grbavica aus unserem Angebot: 59 m² plus Loggia von 4,5 m², für 359.000 KM. Das sind rund 6.085 KM pro m² Wohnfläche. Stellen Sie sich nun eine andere Wohnung zum selben Preis vor, ebenfalls mit "59 m²" im Inserat, nur ist darin die Loggia voll eingerechnet und die tatsächliche Nettofläche der Räume liegt bei etwa 56 m². Dann zahlen Sie rund 6.411 KM pro Quadratmeter echten Wohnraums statt 6.085 KM. Auf dem Papier sind beide Wohnungen gleich, in Wirklichkeit nicht.

Häufige Fehler

• Wohnungen nach der Zahl im Inserat vergleichen, ohne zu prüfen, was diese Zahl enthält.
• Annehmen, der Keller gehöre dazu, nur weil der Verkäufer ihn nutzt.
• Eine runde Zahl im Vertrag akzeptieren (etwa "ca. 60 Quadratmeter") statt einer genauen Beschreibung.
• Alte Vermessungen nicht hinterfragen bei Gebäuden aus früheren Jahrzehnten.
• Sich auf ein einziges Dokument verlassen, wenn Grundbuch, Kataster und Aufteilungsplan voneinander abweichen.

Wenn Sie verkaufen

Geben Sie die Nettofläche der Wohnung an und Balkon, Loggia und Keller getrennt. Halten Sie den Grundbuchauszug und, falls vorhanden, den Aufteilungsplan bereit. Käufer, die selbst nachmessen und weniger finden als beworben, verlieren oft das Vertrauen in das ganze Angebot, und das kostet Sie in der Verhandlung.

Dieser Text ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Wie DMI hilft

Jede Wohnung in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Balkon und Loggia weisen wir getrennt aus, wenn die Unterlagen das zulassen, und wenn Fläche laut Papieren und Wirklichkeit nicht übereinstimmen, sagen wir Ihnen das vor der Besichtigung. Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz bieten wir Video-Rundgänge an, bei denen wir auch das Ausmessen der Räume zeigen können. Hier finden Sie alle Immobilien in unserem Angebot.