Kapara, Akontacija und Predujam: Was beim Rücktritt gilt

Eine kapara (in etwa: Draufgabe oder Haftgeld) ist Geld, das eine Seite der anderen beim Vertragsschluss als Zeichen dafür übergibt, dass der Vertrag geschlossen ist. Akontacija, predujam und avans sind dagegen umgangssprachliche Begriffe für dasselbe: einen im Voraus gezahlten Teil des Kaufpreises, also eine Anzahlung. Der Unterschied zeigt sich erst, wenn jemand abspringt. Eine Kapara kann nach dem Gesetz verfallen, oder es kann der doppelte Betrag verlangt werden. Eine Anzahlung wird in der Regel angerechnet oder zurückgezahlt, ohne automatische Strafe.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Was Ihr konkreter Vertrag bedeutet, bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Die drei Begriffe im Überblick

• Kapara: wird beim Vertragsschluss übergeben, als Zeichen, dass der Vertrag zustande gekommen ist. Geregelt im Zakon o obligacionim odnosima (Obligationengesetz, kurz ZOO), Art. 79-81.
• Akontacija, predujam, avans: ein Teil des Preises, der vorab gezahlt wird. Das ZOO regelt diese Begriffe nicht gesondert. Sie sichern das Geschäft nicht ab. Predujam hört man eher in Kroatien, akontacija und avans eher in Bosnien.
• Odustanica (Reugeld): ein vorab vereinbarter Betrag, mit dem sich eine Seite das Recht erkauft, vom Vertrag zurückzutreten (Art. 82 ZOO). Eine Kapara wirkt nur dann als Reugeld, wenn das ausdrücklich vereinbart ist (Art. 83).

Wer aus Deutschland kommt, übersetzt kapara oft einfach mit Anzahlung. Das ist irreführend: Rechtlich ist die Kapara ein eigenes Instrument mit eigenen Folgen. Deshalb kommt es auf das Wort im Vertrag an. In der Rechtslehre und Rechtsprechung der Region (Serbien, Kroatien) wird eine Zahlung, die nicht klar als Kapara vereinbart ist, meist als Anzahlung behandelt. Entscheidungen bosnischer Gerichte dazu haben wir nicht gefunden. Sicherer ist es daher, wenn der Vertrag eindeutig sagt, was gezahlt wird.

Kapara: was das Gesetz sagt

Nach Art. 79 ZOO gilt:

• Die Kapara kann Geld oder eine andere vertretbare Sache sein. Sie wird beim Vertragsschluss als Zeichen des Abschlusses gegeben. Ist nichts anderes vereinbart, gilt der Vertrag mit Übergabe der Kapara als geschlossen.
• Wird der Vertrag erfüllt, wird die Kapara zurückgegeben oder auf den Preis angerechnet. Beim Wohnungskauf wird sie praktisch immer angerechnet.
• Ist nichts anderes vereinbart, kann derjenige, der die Kapara gegeben hat, nicht dadurch zurücktreten, dass er sie einfach zurücklässt. Und wer sie erhalten hat, kann nicht dadurch zurücktreten, dass er das Doppelte zurückzahlt.

Das ist der wichtigste Punkt dieser Seite: Eine einfache Kapara erkauft kein Rücktrittsrecht. Viele glauben, der Käufer könne jederzeit aussteigen, wenn er die Kapara opfert. Nach dem Gesetz stimmt das nicht, es sei denn, der Vertrag regelt es anders.

Wird der Vertrag nur teilweise erfüllt, darf der Empfänger die Kapara nicht behalten (Art. 81). Er kann den Rest der Leistung und Schadenersatz wegen Verzugs verlangen oder Schadenersatz wegen unvollständiger Erfüllung. In beiden Fällen wird die Kapara auf den Schadenersatz angerechnet.

Akontacija, predujam und avans

Alle drei Wörter meinen eine Vorauszahlung auf den Preis. Nach der Rechtslehre in der Region sichert eine solche Anzahlung das Geschäft nicht so ab wie eine Kapara:

• Tritt der Zahlende zurück, wird die Anzahlung auf seine Verpflichtung oder auf einen Schaden angerechnet, den die andere Seite nachweist.
• Es gibt kein automatisches Einbehalten des ganzen Betrags und keine Rückzahlung des Doppelten.
• Scheitert der Vertrag, wird die Anzahlung in der Regel zurückgezahlt.

Wie viel genau und mit welchen Zinsen zurückgezahlt wird, hängt vom Einzelfall und von den Regeln über die Vertragsauflösung ab. Das klärt ein Anwalt.

Reugeld und Kapara mit Rücktrittsrecht

Wenn eine oder beide Seiten zu einem bekannten Preis aussteigen dürfen sollen, muss das ausdrücklich vereinbart werden. Art. 82 ZOO zur odustanica sieht vor:

• Die Parteien können vereinbaren, dass eine oder beide gegen Zahlung eines Reugelds zurücktreten dürfen.
• Hat eine Seite erklärt, das Reugeld zu zahlen, kann sie die Erfüllung nicht mehr verlangen.
• Das Reugeld wird zusammen mit der Rücktrittserklärung gezahlt.
• Ist keine Frist bestimmt, kann man bis zum Ablauf der Frist für die eigene Leistung zurücktreten.
• Das Recht erlischt, sobald die Seite mit der Erfüllung ihrer Pflicht beginnt.

Ist neben der Kapara ein Rücktrittsrecht vereinbart, gilt die Kapara als Reugeld, und jede Seite darf zurücktreten (Art. 83). Dann verliert der Käufer, der die Kapara gegeben hat, sie bei seinem Rücktritt. Der Verkäufer, der sie erhalten hat, zahlt bei seinem Rücktritt das Doppelte zurück.

Der zeitliche Unterschied: Die Kapara wird beim Vertragsschluss übergeben, das Reugeld erst gezahlt, wenn jemand sein Rücktrittsrecht nutzt.

Wenn jemand ohne Rücktrittsrecht abspringt

Diesen Fall regelt Art. 80 ZOO. Nach der üblichen Auslegung dieses Artikels, die Sie für Ihren Fall mit einem Anwalt bestätigen sollten, gilt:

• Der Käufer, der die Kapara gegeben hat, springt ab: Der Verkäufer wählt, ob er die Kapara behält oder, falls noch möglich, Erfüllung und Schadenersatz verlangt, wobei die Kapara angerechnet wird.
• Der Verkäufer, der die Kapara erhalten hat, springt ab: Der Käufer wählt, ob er das Doppelte der Kapara verlangt oder, falls möglich, Erfüllung und Schadenersatz samt Rückgabe der Kapara.

Nach serbischer Rechtsprechung kann, wer die doppelte Kapara annimmt, nicht zusätzlich Schadenersatz verlangen. Diese Rechtsprechung bindet bosnische Gerichte nicht, zeigt aber, wie die Frage üblicherweise gelöst wird.

Zudem kann ein Gericht eine unverhältnismäßig hohe Kapara auf Antrag der betroffenen Seite möglicherweise herabsetzen. Wann und in welchem Umfang, klärt ein Anwalt.

Ohne Verschulden keine Sanktion. Diese Regeln gelten, wenn eine Seite für die Nichterfüllung verantwortlich ist. Scheitert das Geschäft aus Gründen, die keine Seite zu vertreten hat, sollte ein Jurist die Folgen beurteilen.

Die Form des Vertrags entscheidet mit

Eine Kapara gilt nur, wenn auch der Vertrag gilt, zu dem sie gegeben wurde. Nach der Rechtsprechung in der Region ist bei einem nichtigen Hauptvertrag auch die Kapara-Abrede nichtig, und die Rechte aus der Kapara entfallen.

Nach unserem Verständnis ist für die Eigentumsübertragung an einer Immobilie in Bosnien eine notarska obrada (notarielle Beurkundung) erforderlich, und der predugovor (Vorvertrag) sollte der Form des Hauptvertrags folgen. Lassen Sie das unbedingt von einem Notar bestätigen, bevor Sie Geld zahlen. Eine Kapara auf einem Papier, das nur Käufer und Verkäufer unterschrieben haben, kann Sie ohne den Schutz lassen, mit dem Sie rechnen.

Mehr zu Vorvertrag und Höhe der Kapara lesen Sie im Ratgeber Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Wo diese Regeln gelten

• FBiH: Das ZOO gilt als übernommenes Gesetz, mit späteren Änderungen, die die Kapara nicht berühren.
• RS: Das ZOO gilt in der im Amtsblatt der RS veröffentlichten Fassung. Soweit wir prüfen konnten, sind die Artikel 79-83 identisch mit der FBiH.
• Brčko distrikt: Vermutlich gilt dasselbe ZOO. Lassen Sie das für Ihren Fall von einem Notar oder Anwalt bestätigen.

Formvorschriften und Notarpflicht regeln eigene Notargesetze in jedem Landesteil, sie können sich daher unterscheiden.

Was im Vertrag klar stehen sollte

Prüfen Sie vor der Zahlung, ob der Vertrag diese Punkte enthält:

1. Ob der Betrag eine kapara oder ein avans ist. Schreiben Sie das Wort, nicht eine Umschreibung wie "im Voraus bezahlt".
2. Ob eine Seite ein Rücktrittsrecht hat und zu welchem Preis. Wenn nicht, schreiben Sie auch das.
3. Die Frist, bis zu der der Hauptvertrag geschlossen oder der Restpreis gezahlt wird.
4. Was gilt, wenn der Käufer keinen Kredit bekommt oder Belastungen auf der Immobilie auftauchen. Solche Bedingungen müssen vorab vereinbart werden.
5. Wie das Geld gezahlt wird. Eine Banküberweisung hinterlässt eine Spur, Bargeld ist schwerer nachzuweisen. Mehr dazu: Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.
6. Die Anrechnung der Kapara auf den Kaufpreis bei der Schlusszahlung.

Häufige Fehler

• Der Glaube, mit Kapara könne man immer aussteigen. Nach Art. 79 gibt eine einfache Kapara dieses Recht nicht.
• Unklare Bezeichnung der Zahlung. Nach Rechtslehre und Rechtsprechung in der Region (nicht nach bosnischen Gerichtsentscheidungen, die wir nicht gefunden haben) wird eine unklare Zahlung meist als Anzahlung behandelt. Der Verkäufer steht dann womöglich ohne den erwarteten Schutz da.
• Kapara vor der Prüfung der Immobilie. Erst Eigentum und Lasten prüfen, dann zahlen. Hilfe: Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
• Kapara zu einem Vertrag mit fraglicher Form. Ist der Vertrag unwirksam, hilft auch die Kapara-Abrede nicht.
• Bargeld ohne Quittung. Ohne Zahlungsnachweis ist es schwer, Rückzahlung oder das Doppelte zu verlangen.
• Steuerliche Folgen. Ob eine einbehaltene oder doppelt zurückgezahlte Kapara steuerliche Folgen hat, haben wir nicht geprüft. Fragen Sie einen Steuerberater oder die Steuerverwaltung.

Ein Beispiel

Zweizimmerwohnungen in Sarajevo aus unserem Angebot sind zwischen 275.000 und 359.000 KM inseriert. Nehmen wir eine Wohnung für 300.000 KM und eine Kapara von 15.000 KM. Die Höhe der Kapara dient nur zur Veranschaulichung und ist keine Empfehlung.

Variante A: einfache Kapara ohne Rücktrittsrecht. Nach der üblichen Auslegung von Art. 80, die ein Anwalt für Ihren Fall bestätigen sollte: Schließt der Käufer den Hauptvertrag ohne Grund nicht, kann der Verkäufer die 15.000 KM behalten oder Erfüllung und Schadenersatz verlangen. Springt der Verkäufer ab, kann der Käufer 30.000 KM (das Doppelte) verlangen oder Erfüllung und Schadenersatz samt Rückgabe der Kapara.

Variante B: Kapara mit vereinbartem Rücktrittsrecht. Der Käufer darf zurücktreten und verliert 15.000 KM. Der Verkäufer darf zurücktreten und zahlt 30.000 KM zurück. Keine Seite kann die andere zur Erfüllung zwingen.

Variante C: dieselben 15.000 KM als Anzahlung (avans). Nach der Rechtslehre in der Region behält der Verkäufer bei einem Rücktritt des Käufers nicht automatisch den ganzen Betrag. Er kann ihn bis zur Höhe eines nachgewiesenen Schadens einbehalten, der Rest wird zurückgezahlt. Bosnische Rechtsprechung dazu haben wir nicht gefunden.

Gleicher Betrag, drei verschiedene Ergebnisse. Deshalb zählt das Wort im Vertrag mehr als die Summe.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. So wissen Sie, dass Sie keine Kapara für eine Immobilie mit unbekanntem Eigentümer oder unbekannter Belastung zahlen. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Wir helfen Ihnen auch, vor der Zahlung zu klären, ob Sie eine Kapara oder eine Anzahlung leisten und was das bedeutet, wenn das Geschäft scheitert. Den endgültigen Vertragstext bestätigt ein Notar oder Anwalt. Sehen Sie sich alle Immobilien in unserem Angebot an.