Etažiranje in Bosnien: Wohnung als Einheit im Grundbuch

Etažiranje bedeutet, dass eine Wohnung als eigener Teil des Gebäudes im Grundbuch (zemljišna knjiga) eingetragen ist, verbunden mit einem bestimmten Miteigentumsanteil. Erst dann sehen Sie im Grundbuch genau, welche Wohnung Sie kaufen. Ohne diese Eintragung erwerben Sie nur einen ideellen Anteil an der gesamten Immobilie. Prüfen Sie deshalb vor jeder Anzahlung im aktuellen ZK izvadak (Grundbuchauszug), ob die Wohnung als eigene Einheit geführt wird, und machen Sie den Kauf andernfalls von der Aufteilung abhängig oder sichern Sie sich vertraglich ab.

Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Die Einzelheiten für Ihren konkreten Fall bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Was etažiranje bedeutet

In einem Mehrfamilienhaus bilden Grundstück und Gebäude rechtlich eine Einheit. Durch etažiranje wird diese Einheit so aufgeteilt, dass jede Wohnung und jedes Geschäftslokal als selbständige Einheit eingetragen ist. An jede Einheit ist ein entsprechender idealni dio (ideeller Miteigentumsanteil) der gesamten Immobilie gebunden. In der Föderation (FBiH) und im Brčko distrikt heißt das etažno vlasništvo, in der Republika Srpska (RS) etažna svojina. Beides entspricht in etwa dem deutschen Wohnungseigentum mit eigenem Grundbuchblatt.

Aufgeteilt werden kann nur eine in sich abgeschlossene, nutzbare Einheit, etwa eine Wohnung, ein Geschäftsraum oder ein anderer separater Raum. Gemeinschaftliche Teile des Gebäudes können nicht im Sondereigentum stehen. Dazu gehören Fundamente, tragende Wände, Dachboden, Treppenhaus, Flure, Aufzug und Leitungen. Ist strittig, ob ein Teil gemeinschaftlich ist, gilt er als gemeinschaftlich.

Wo sich die Regeln unterscheiden

• FBiH: Zakon o stvarnim pravima FBiH (Sachenrechtsgesetz, 2013). Das Wohnungseigentum entsteht durch Eintragung ins Grundbuch. Dafür reicht man beim Gericht eine izjava oder einen ugovor o diobi (Teilungserklärung bzw. Teilungsvertrag) und einen plan posebnih dijelova (Aufteilungsplan) ein. Der Plan zeigt Größe und Bezeichnung jeder Einheit und die Lage der gemeinschaftlichen Teile.
• RS: Zakon o stvarnim pravima RS (2008). Die etažna svojina ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil und bleibt untrennbar mit ihm verbunden. Sie kann auch Balkon, Terrasse, Keller, Dachbodenraum, Garten und höchstens zwei Stellplätze pro Einheit umfassen. Der Miteigentumsanteil soll der Nutzfläche der Wohnung im Verhältnis zu allen Einheiten im Gebäude entsprechen.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima BD. Das Wohnungseigentum wird durch Rechtsgeschäft oder Gerichtsentscheidung begründet und durch Eintragung ins Grundbuch erworben. Der Plan muss die Grundbuchbezeichnung der Parzelle, Straße und Hausnummer sowie eine Skizze der Wohnung und der gemeinschaftlichen Teile enthalten.

Woran Sie eine nicht aufgeteilte Wohnung erkennen

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Wohnung bereits aufgeteilt ist, weder im Altbau noch im Neubau. Der einzige verlässliche Nachweis ist das Grundbuch, und zwar ein aktueller Auszug. Wie Sie ihn lesen, erklären wir im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Zeichen, dass die Wohnung aufgeteilt ist

• Die Wohnung ist im Auszug als eigener Teil beschrieben, mit eigener Bezeichnung, Fläche und Lage im Gebäude.
• Bei der Wohnung ist der Miteigentumsanteil angegeben, an den sie gebunden ist.
• Der Verkäufer ist als Eigentümer genau dieser Einheit eingetragen.

Warnzeichen

• Der Verkäufer steht nur als Miteigentümer mit einem Bruchteil am ganzen Gebäude oder an der Parzelle im Grundbuch, ohne Beschreibung einer konkreten Wohnung.
• Die Wohnung wird nur in einem älteren Vertrag, Bescheid oder einer Bestätigung erwähnt, nicht aber im Grundbuch.
• Fläche, Stockwerk oder Bezeichnung im Auszug passen nicht zu der Wohnung, die Sie besichtigen.
• Der Verkäufer ist gar nicht eingetragen, versichert aber, die Eintragung werde "bald erledigt".
• Beim Neubau bietet der Bauträger eine Wohnung an, im Auszug gibt es aber noch keine einzelnen Einheiten.

Im Brčko distrikt ist das Grundbuch auch elektronisch zugänglich. Einen Auszug können Sie beim Gericht mit der Nummer der Grundbucheinlage, der Katastergemeinde, der Parzellennummer oder dem Namen des Eigentümers anfordern. Für FBiH und RS fragen Sie beim zuständigen Grundbuchamt bzw. Kataster nach, wie Sie den Auszug am schnellsten bekommen.

Die Risiken für Käufer

1. Es ist nicht ersichtlich, welche Wohnung Ihnen gehört

Ohne eingetragene Einheit erwerben Sie nur einen ideellen Anteil an der gesamten Immobilie. Aus dem Grundbuch geht nicht hervor, welche Wohnung Ihnen gehört. Sie können darin wohnen, aber Ihr Recht an genau dieser Wohnung lässt sich nicht durch die Eintragung belegen. Das öffnet Raum für Streit mit den übrigen Miteigentümern und erschwert einen späteren Verkauf.

2. Neubau und "vorläufiger" Eigentümer

In der FBiH kann der Grundstückseigentümer oder Bauträger das Gebäude schon vor Fertigstellung durch Teilungserklärung aufteilen. Wer eine Wohnung im Bau kauft, gilt dann als privremeni etažni vlasnik (vorläufiger Wohnungseigentümer), bis die Einheit begründet und eingetragen ist. Was Sie beim Bauträger zusätzlich prüfen sollten, steht in unserer Checkliste für Neubauwohnungen.

3. Vorkaufsrecht der Miteigentümer

In der FBiH haben die Miteigentümer einer Wohnung ein pravo preče kupovine (Vorkaufsrecht). Wer seinen Anteil verkauft, muss ihn zuerst ihnen anbieten. Kaufen Sie einen Miteigentumsanteil statt einer eingetragenen Wohnung, klären Sie mit dem Notar, wie dieses Recht in Ihrem Fall beachtet wird.

4. Kredit und Hypothek

Ob Banken in Bosnien und Herzegowina eine nicht aufgeteilte Wohnung als Kreditsicherheit akzeptieren, konnten wir nicht verlässlich klären. Wenn Sie finanzieren, fragen Sie die Bank, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.

5. Die Aufteilung hängt vom Zustand des Gebäudes ab

Für die Aufteilung braucht es saubere Daten zu Gebäude und Parzelle. Ist das Gebäude oder ein Teil davon nicht legalisiert, oder stimmen Kataster und Grundbuch nicht überein, kann sich das Verfahren verkomplizieren oder verzögern. Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen, nicht danach. Hintergrund dazu finden Sie im Ratgeber Legalisierung in Bosnien.

6. Pflichten aus dem Vertrag der Eigentümer

In der FBiH bindet der Vertrag der Wohnungseigentümer über ihre gegenseitigen Beziehungen auch spätere Käufer, ähnlich wie bei einer Gemeinschaftsordnung in Deutschland. Fragen Sie, ob es einen solchen Vertrag gibt und was er etwa zu Instandhaltung und Kosten der gemeinschaftlichen Teile regelt. Jeder Eigentümer hält seine eigene Wohnung auf eigene Kosten instand und trägt die öffentlichen Abgaben dafür.

Was Sie vor dem Kauf tun sollten

1. Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Ein alter Auszug zeigt keine zwischenzeitlichen Änderungen.
2. Vergleichen Sie den Auszug mit der Wohnung. Prüfen Sie Bezeichnung, Stockwerk und Fläche, wo möglich auch die Katasterdaten.
3. Ist die Wohnung nicht aufgeteilt, fragen Sie nach dem Grund. Läuft ein Verfahren? Gibt es Teilungserklärung oder Teilungsvertrag und Aufteilungsplan? Ist das Gebäude legalisiert?
4. Am sichersten ist es, wenn der Verkäufer die Aufteilung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags abschließt. Dann kaufen Sie eine eingetragene Wohnung und keinen ideellen Anteil.
5. Kaufen Sie trotzdem vor der Eintragung, besprechen Sie mit dem Notar, wie Sie sich vertraglich schützen. Übliche Ansätze sind eine Pflicht des Verkäufers, die Aufteilung innerhalb einer vereinbarten Frist abzuschließen, und die Zahlung eines Teils des Kaufpreises erst nach der Eintragung. Welche Klauseln in Ihrem Fall möglich und wirksam sind, bestätigt ein Notar oder Anwalt. Mehr zur kapara (Anzahlung) lesen Sie unter Vorvertrag und Kapara.
6. Bei Finanzierung lassen Sie sich schriftlich von der Bank bestätigen, dass sie die Wohnung so akzeptiert, wie sie eingetragen ist.

In der FBiH gibt es für Wohnungen in nicht aufgeteilten Gebäuden außerdem ein eigenes Register, die knjiga položenih ugovora (Buch der hinterlegten Verträge). Wie es Käufer schützt und ob es für Ihre Wohnung in Frage kommt, klären Sie mit dem Notar.

So läuft die Aufteilung ab

• FBiH: Beim Grundbuchamt des Gerichts werden Teilungserklärung oder Teilungsvertrag und Aufteilungsplan eingereicht. Die Miteigentümer können sich auf die Aufteilung einigen, oder der Grundstückseigentümer bzw. Bauträger teilt das Gebäude allein durch Teilungserklärung auf.
• RS: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Begründung der etažna svojina verlangen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Gesetz sieht vor, dass die Regierung der RS per Verordnung regelt, wann die RS die Eintragungskosten trägt. Ob diese Verordnung erlassen wurde und auf Ihren Fall zutrifft, klären Sie bei der zuständigen Stelle. In der RS führt die Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (Landesverwaltung für Vermessung und Liegenschaften) die Immobilienregister, dort erfahren Sie das genaue Verfahren.
• Brčko distrikt: Beim Grundbuchamt des Grundgerichts werden ein Antrag, ein elaborat diobe (Teilungsgutachten), beglaubigt von der Abteilung für öffentliche Sicherheit der Regierung des Distrikts, und ein Nachweis über die bezahlte renta (Grundstücksabgabe) eingereicht.

Verlässliche Angaben zu den Kosten des Aufteilungsplans, den Gerichtsgebühren und der Dauer in FBiH und RS liegen uns nicht vor. Holen Sie ein Angebot bei einem Geometer oder befugten Planer ein und erfragen Sie die Gebühren beim Gericht oder Notar.

Beispiel

Eine Käuferin aus München findet eine Zweizimmerwohnung in einem älteren Gebäude in Sarajevo, also in der FBiH. Im Grundbuchauszug ist der Verkäufer als Miteigentümer mit einem bestimmten ideellen Anteil am ganzen Gebäude eingetragen, eine Wohnung ist nicht beschrieben. Sie leistet keine Anzahlung, sondern fragt nach. Der Verkäufer erklärt, der Aufteilungsplan sei erstellt, aber noch nicht beim Gericht eingereicht.

Beim Notar vereinbaren beide: Der Verkäufer reicht die Unterlagen zur Eintragung ein, der Kaufvertrag wird erst unterschrieben, wenn die Wohnung als eigene Einheit eingetragen ist. So bezahlt die Käuferin eine eingetragene Wohnung und keinen Gebäudeanteil, von dem niemand weiß, welcher es ist.

Häufige Fehler

• Sich auf einen alten Vertrag, einen Zuteilungsbescheid oder das Wort des Verkäufers verlassen statt auf das Grundbuch.
• Eine Anzahlung leisten, bevor Sie einen aktuellen Grundbuchauszug gesehen haben.
• Annehmen, eine Neubauwohnung sei aufgeteilt, nur weil das Gebäude fertig ist.
• Nicht prüfen, ob Fläche und Bezeichnung im Auszug mit der tatsächlichen Wohnung übereinstimmen.
• Einen Kredit aufnehmen ohne Bestätigung der Bank, dass sie die Wohnung so akzeptiert, wie sie eingetragen ist.

Wie DMI hilft

Jede Wohnung in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir eine Videobesichtigung an, so können Sie Wohnung und Grundbuchstand prüfen, bevor Sie anreisen. Unser aktuelles Angebot liegt in Sarajevo und ist unter Alle Immobilien zu finden. Wenn Sie wissen möchten, ob eine bestimmte Wohnung aufgeteilt ist, fragen Sie uns vor der Besichtigung. Wir zeigen Ihnen, was im Auszug steht. Die abschließende rechtliche Prüfung für Ihren Fall übernimmt ein Notar oder Anwalt.