Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien: Steuer, Notar, Gebühren

Der Kaufpreis ist nicht der einzige Betrag, den Sie einplanen müssen. Dieser Ratgeber richtet sich an Käufer in Deutschland, Österreich und der Schweiz, die eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina (BiH) kaufen möchten und vorher wissen wollen, welche Kosten anfallen und wer sie trägt. Am Ende finden Sie eine Beispielrechnung für eine Wohnung in Sarajevo.

Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina)

Der größte Nebenkostenposten ist die Grunderwerbsteuer. Die Regeln unterscheiden sich zwischen der Föderation BiH (FBiH), der Republika Srpska (RS) und dem Distrikt Brčko, und innerhalb der Föderation zwischen den Kantonen.

Föderation BiH. Die Steuer ist in kantonalen Gesetzen geregelt. Wer Steuerschuldner ist (Käufer oder Verkäufer) und wie hoch der Satz ist, hängt vom Kanton ab, in dem die Immobilie liegt.

• Kanton Sarajevo: Steuerschuldner ist der Käufer, der Satz beträgt 5%. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert, den eine vom Gemeindevorsteher ernannte Kommission festlegt. Er muss nicht dem Kaufpreis im Vertrag entsprechen. Die Steuererklärung ist innerhalb von 15 Tagen nach Entstehen der Steuerpflicht einzureichen, gezahlt wird innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Steuerbescheids.
• Kanton Tuzla: Steuerschuldner ist der Verkäufer, Satz 5%.
• Kanton Zenica-Doboj: Nach dem Gesetz von 2025 ist der Käufer Steuerschuldner, Satz 5%. Der Verkäufer haftet subsidiär, falls der Käufer nicht zahlt.
• Kanton Una-Sana: Steuerschuldner ist der Käufer. Den Satz legt der Gemeinde- oder Stadtrat fest, höchstens 5%.
• Kanton Posavina: Steuerschuldner ist der Käufer, Satz 5%.
• Die übrigen Kantone (Zentralbosnien, Herzegowina-Neretva, Westherzegowina, Kanton 10, Bosnisch-Podrinje) haben eigene Gesetze.

In den Kantonen Sarajevo und Zenica-Doboj ist der Erstverkauf einer neu gebauten Immobilie, auf den Mehrwertsteuer (PDV) gezahlt wurde, von der Grunderwerbsteuer befreit. Beim Kauf vom Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer an. Sie beträgt in BiH 17% und ist meist im Preis enthalten.

Der Kanton Sarajevo kennt außerdem Befreiungen für bestimmte Erstkäufer einer Wohnung, etwa für BiH-Staatsbürger bis 38 Jahre mit Wohnsitz im Kanton, bis zu einer festgelegten Wohnfläche. Die Kantonsregierung hat 2025 Änderungen dieser Erleichterungen vorgeschlagen.

Republika Srpska. Laut der Steuerübersicht von PwC gibt es in der RS keine Grunderwerbsteuer. Eigentümer zahlen eine jährliche Grundsteuer.

Distrikt Brčko. Laut derselben Übersicht gibt es auch in Brčko keine Grunderwerbsteuer, wohl aber eine jährliche Grundsteuer.

Gebiet	Grunderwerbsteuer	Wer zahlt	Satz
Kanton Sarajevo	ja	Käufer	5%
Kanton Tuzla	ja	Verkäufer	5%
Kanton Zenica-Doboj	ja	Käufer	5%
Kanton Una-Sana	ja	Käufer	bis 5%, je nach Gemeinde
Kanton Posavina	ja	Käufer	5%
Republika Srpska	nein	-	-
Distrikt Brčko	nein	-	-

Die Parteien können im Vertrag vereinbaren, wer die Steuer wirtschaftlich trägt. Gegenüber der Steuerbehörde bleibt aber haftbar, wen das Gesetz bestimmt.

Notar

Den Kaufvertrag erstellt in der Regel ein Notar. In der Föderation richtet sich das Honorar nach dem Notartarif ("Službene novine FBiH", Nr. 40/21). Bei einem Vertragswert von 75.001 bis 100.000 KM beträgt es 320 KM. Für jede angefangenen weiteren 100.000 KM kommen 30 KM hinzu, dieser Zuschlag ist auf 1.800 KM begrenzt. Hinzu kommen Mehrwertsteuer und Auslagen.

Nach Presseberichten von 2023 dürfen in der Föderation nach Entscheidungen des Verfassungsgerichts der FBiH auch Rechtsanwälte Immobilienkaufverträge aufsetzen, mit beglaubigten Unterschriften.

In der RS und in Brčko gelten eigene Notartarife.

Wer den Notar bezahlt, vereinbaren Käufer und Verkäufer.

Eintragung ins Grundbuch und Kataster

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung. Dafür fallen Gerichts- oder Verwaltungsgebühren an.

• Föderation BiH: Die Gebühren regeln die kantonalen Gesetze über Gerichtsgebühren. Im Kanton Sarajevo kostet nach der konsolidierten Fassung von 2014 der Antrag auf Eintragung des Eigentums 10 KM und die Eintragung des Eigentums 50 KM. Die Gebühr zahlt, zu wessen Gunsten eingetragen wird, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Das Kantonsparlament hat das Gesetz 2025 geändert.
• Republika Srpska: Grundbuch und Kataster führt die Republikverwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht (RGURS). Die Gebühren legt die Regierung der RS fest.
• Distrikt Brčko:

Vor dem Kauf brauchen Sie außerdem einen Grundbuchauszug. Wie man ihn liest, erklärt unser Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum prüfen.

Kauf aus dem Ausland: Vollmacht und Übersetzung

Wenn Sie nicht selbst zur Unterzeichnung kommen, können Sie jemandem in BiH eine Vollmacht erteilen. In der Föderation berechnet der Notar für eine Vollmacht zum Verkauf oder zur Belastung einer Immobilie 30 KM je Vollmachtgeber, zuzüglich Mehrwertsteuer.

Unterschreiben Sie die Vollmacht im Ausland, gibt es zwei übliche Wege: die Beglaubigung in der Botschaft oder einem Konsulat von BiH, gegen die Konsulargebühr der jeweiligen Vertretung, oder die Beglaubigung bei einem Notar im Wohnsitzland. Für Urkunden zwischen Deutschland und BiH ist eine Apostille erforderlich. Eine Vollmacht in fremder Sprache muss ein in BiH zugelassener Gerichtsdolmetscher übersetzen.

Den ganzen Ablauf beschreibt der Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Maklerprovision

Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt. Höhe und wer sie zahlt, regelt der Maklervertrag. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift und fragen Sie, ob die Provision mit oder ohne Mehrwertsteuer angegeben ist.

Weitere Kosten

• Jährliche Grundsteuer: Als Eigentümer zahlen Sie sie jedes Jahr. Die Höhe hängt von Entität, Kanton oder Gemeinde ab.
• Finanzierung: Die Bank verlangt eine Bewertung und die Eintragung einer Hypothek, also zusätzliche Notarkosten und eine Eintragungsgebühr (im Kanton Sarajevo 50 KM nach der Fassung von 2014).
• Legalisierung: Ist ein Gebäude nicht vollständig legal, können erhebliche Kosten entstehen. Mehr dazu im Ratgeber Legalisierung einer Immobilie in Bosnien.

Beispielrechnung (Schätzung)

Dies ist eine beispielhafte Schätzung, kein Angebot und keine Steuerberechnung. Annahme: Wohnung im Kanton Sarajevo, gekauft von einer Privatperson (kein Erstverkauf eines Neubaus), Kaufpreis 200.000 KM (rund 102.258 EUR), die Kommission setzt denselben Verkehrswert an.

Posten	Grundlage	Betrag (KM)
Grunderwerbsteuer (Käufer)	5% von 200.000 KM	10.000,00
Notar, Kaufvertrag	320 + 30 KM	350,00
Mehrwertsteuer auf Notarhonorar	17% von 350 KM	59,50
Antrag auf Eintragung	Kanton Sarajevo, Fassung 2014	10,00
Eintragung des Eigentums	Kanton Sarajevo, Fassung 2014	50,00
Amtlicher Grundbuchauszug	Kanton Sarajevo, Fassung 2014	10,00
Summe ohne Provision		10.479,50
Maklerprovision	laut Vertrag	-

Die Summe entspricht etwa 5.358 EUR (1 EUR = 1,95583 KM, fester Kurs).

Setzt die Kommission einen höheren Wert als den Kaufpreis an, steigt die Steuer. In der Republika Srpska wären die Nebenkosten für dieselbe Wohnung ohne Grunderwerbsteuer deutlich niedriger.

Häufige Fehler

• Nur mit dem Angebotspreis rechnen, ohne Steuer und Gebühren.
• Annehmen, dass in der ganzen Föderation der Käufer die Steuer zahlt. Im Kanton Tuzla zahlt sie der Verkäufer.
• Annehmen, dass der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage ist. Im Kanton Sarajevo legt sie eine Kommission fest.
• Die 15-Tage-Frist für die Steuererklärung versäumen.
• Eine Vollmacht aus dem Ausland ohne Apostille oder beglaubigte Übersetzung schicken, sodass der Notar nicht tätig werden kann.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer in Bosnien?

Das hängt vom Ort der Immobilie ab. In den Kantonen Sarajevo, Zenica-Doboj, Una-Sana und Posavina zahlt der Käufer, im Kanton Tuzla der Verkäufer. In der Republika Srpska und in Brčko gibt es diese Steuer nicht.

Fällt beim Kauf eines Neubaus Grunderwerbsteuer an?

In den Kantonen Sarajevo und Zenica-Doboj ist der Erstverkauf eines Neubaus, auf den Mehrwertsteuer gezahlt wurde, befreit. Für andere Kantone fragen Sie die Steuerbehörde. Mehr im Ratgeber Neubauwohnung in Bosnien kaufen: Checkliste.

Was kostet der Notar für einen Kaufvertrag?

In der Föderation 320 KM bis 100.000 KM Vertragswert, plus 30 KM für jede angefangenen weiteren 100.000 KM, plus Mehrwertsteuer. In der RS und in Brčko gelten andere Tarife.

Kann ich kaufen, ohne nach Bosnien zu reisen?

Ja, mit einer Vollmacht. Sie muss beglaubigt und, falls nicht auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch, übersetzt sein. Aus Deutschland ist eine Apostille nötig.

Den genauen Betrag für Ihren Fall nennen Ihnen der Notar, der den Vertrag aufsetzt, und die Steuerbehörde am Ort der Immobilie. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, ist aber keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Bevor DMI eine Immobilie anbietet, prüfen wir Grundbuch und Unterlagen. So wissen Sie von Anfang an, mit welchen Papieren Sie in den Kauf gehen.