Baugrundstück in Bosnien kaufen: Was Sie vorher prüfen

Ein Grundstück in Bosnien und Herzegowina können Sie ohne jede Genehmigung kaufen. Bauen dürfen Sie darauf aber nur, wenn das Vorhaben zu den Planungsdokumenten für genau diese Lage passt. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift bei der Gemeinde (opština) die Widmung und ob ein Detailplan besteht, und holen Sie nach Möglichkeit das Dokument ein, das festhält, was und wie viel gebaut werden darf: in der FBiH die urbanistička saglasnost oder lokacijska informacija, in der RS und im Distrikt Brčko die lokacijski uslovi.

Am sichersten ist es, diese Antwort in der Hand zu haben, bevor Geld fließt. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Was für Ihre Parzelle gilt, bestätigen Ihnen die zuständige Gemeindestelle, ein Notar oder ein Anwalt.

Wer über das Bauen entscheidet: FBiH, RS und Brčko

Die Regeln unterscheiden sich je nach Landesteil. Klären Sie also zuerst, wo das Grundstück liegt.

• Föderation BiH (FBiH): Für die meisten Einfamilienhäuser gelten die Raumordnungsgesetze der Kantone, die Bescheide stellt die Gemeinde aus. Das Bundesministerium der Föderation ist nur für besondere Vorhaben zuständig, etwa solche über zwei oder mehr Kantone, Bauten von föderaler Bedeutung oder mit erheblichen Umweltauswirkungen. Das zentrale Dokument ist die urbanistička saglasnost (städtebauliche Zustimmung). Wo ein Detailplan gilt, wird stattdessen eine lokacijska informacija (Standortinformation) erteilt.
• Republika Srpska (RS): Hier heißt das Dokument lokacijski uslovi (Standortbedingungen), geregelt im Zakon o uređenju prostora i građenju. Nach dem geltenden Gesetzestext ist es ein technisches Fachdokument und kein Verwaltungsakt.
• Distrikt Brčko: Das Dokument heißt ebenfalls lokacijski uslovi, ist hier aber ein Verwaltungsakt. Zuständig ist das Odjeljenje za prostorno planiranje i imovinsko-pravne poslove (Abteilung für Raumplanung und Vermögensrecht).

Wer aus Deutschland kommt, denkt dabei an den Bauvorbescheid. Grob vergleichbar ist das durchaus, die rechtliche Wirkung unterscheidet sich aber je nach Landesteil. In der RS sind die lokacijski uslovi eben kein Verwaltungsakt, und wie lange sie gelten, ist nicht eindeutig geregelt. Das beeinflusst, wie Sie das Dokument anfechten können und wie weit Sie sich darauf verlassen können. Lassen Sie sich das für Ihren Fall von der Gemeinde oder einem Anwalt erklären.

Widmung: die erste Frage vor allem anderen

Die Widmung (namjena zemljišta) legt weder die Anzeige noch der Verkäufer fest, sondern die Planungsdokumente der Gemeinde. Gebaut werden darf nur, was mit ihnen übereinstimmt.

Was Sie bei der Gemeinde fragen sollten

1. Zu welcher Zone gehört die Parzelle und welche Nutzung ist zulässig, etwa Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft oder Grünfläche.
2. Gibt es einen Detail- bzw. Durchführungsplan (provedbeni plan) für das Gebiet, also einen regulacioni plan, ein urbanistički projekat oder einen plan parcelacije? Davon hängt ab, welches Verfahren folgt.
3. Welche Mindest- und Höchstgröße der Bauparzelle gilt und was der Plan für die Bebauung vorschreibt. In der RS haben die Zonen städtebauliche Standards, zu denen zulässige Nutzungen und Parzellengrößen gehören.
4. Wird der Plan gerade geändert oder ein neuer erarbeitet? Im Distrikt Brčko müssen die lokacijski uslovi angeben, ob sie sich bei einem neuen Durchführungsplan ändern können.

Manche Gemeinden bieten ausdrücklich Einsicht in die geltenden Pläne an, bevor Sie einen Antrag stellen. In Konjic zum Beispiel zeigen die Mitarbeiter die Pläne und kommen auch zur Ortsbesichtigung. Nutzen Sie das, ein Gespräch im Gemeindeamt spart oft am meisten Geld.

Grundstück außerhalb des Baulands

In der FBiH kann auch außerhalb von ausgewiesenem Bauland gebaut werden. Dann bestimmt aber erst die urbanistička saglasnost, welche Fläche die Bauparzelle ist. Als Käufer wissen Sie also vorher nicht, welcher Teil des Grundstücks tatsächlich bebaut werden darf. Ist das Grundstück im Kataster als landwirtschaftliche Fläche geführt, fragen Sie bei der Gemeinde, ob eine Umwidmung nötig ist und ob dafür eine Gebühr anfällt. Das regeln die Gesetze über landwirtschaftliche Flächen der beiden Entitäten, die Höhe muss für die konkrete Parzelle geklärt werden.

Urbanistička saglasnost und lokacijski uslovi beantragen

FBiH

Die urbanistička saglasnost enthält Nutzung, Lage und Gestaltung des Gebäudes, einen Auszug aus dem Planungsdokument mit den Grenzen der Bauparzelle, die erforderlichen Zustimmungen anderer Behörden und die städtebaulich-technischen Bedingungen.

Im Kanton Sarajevo gibt es zwei gleichwertige Wege: die lokacijska informacija (wo gültige Detailpläne bestehen und für einfache Bauten) und die urbanistička saglasnost. Für Vorhaben innerhalb einer Gemeinde stellen Sie den Antrag beim Gemeindevorsteher (općinski načelnik).

Nach dem föderalen Gesetz gilt die saglasnost ein Jahr ab Rechtskraft. Innerhalb dieses Jahres müssen Sie die Baugenehmigung beantragen, in begründeten Ausnahmefällen ist eine einmalige Verlängerung um ein Jahr möglich. Kantonale Vorschriften können eigene Regeln haben, fragen Sie daher bei Ihrer Gemeinde nach der Gültigkeit.

Beispiele aus der Praxis einzelner Gemeinden (Beträge können sich geändert haben):

• Novo Sarajevo: ZK izvadak (Grundbuchauszug), Kopie des Katasterplans (kopija katastarskog plana), idejno rješenje oder idejni projekat (Vorentwurf) und Nachweis der Verwaltungsgebühr von 32 KM, alles in beglaubigter Kopie.
• Travnik: grundsätzliche städtebauliche Zustimmung (načelna urbanistička saglasnost) für ein Einfamilienhaus 45 KM, Bearbeitung in 15 Tagen, gültig ein Jahr mit Verlängerungsmöglichkeit.
• Kalesija: posjedovni list (Besitzblatt aus dem Kataster) und Katasterplankopie, jeweils nicht älter als 6 Monate, Vorentwurf nur bei komplexeren Bauten, Gebühr 40 KM für ein Einfamilienhaus.
• Mostar und Konjic: Katasterplankopie, Gebäudebeschreibung bzw. Begründung des Antrags und Vorentwurf.

Republika Srpska

Die lokacijski uslovi stellt die Raumordnungsstelle der Gemeinde aus, für komplexe Bauten das Ministerium. Die gesetzliche Frist beträgt 15 Tage ab vollständigem Antrag. Antwortet die Behörde nicht, können Sie Beschwerde einlegen, als wäre der Antrag abgelehnt worden.

Gibt es für das Gebiet keinen Durchführungsplan, werden die lokacijski uslovi auf Grundlage des geltenden Planungsdokuments und eines Gutachtens einer lizenzierten Firma erstellt. Dazu gehören auch Erklärungen der Eigentümer der Nachbarparzellen, abgegeben bei der Behörde oder mit beglaubigter Unterschrift. Gibt es Streit mit den Nachbarn, kann das den Bau verzögern oder erschweren. Klären Sie das Verhältnis deshalb vor dem Kauf.

Wie lange die lokacijski uslovi gelten, ist nicht eindeutig: Manche Gemeinden sagen, bis sich der Plan ändert, andere verlangen zusätzliche Schritte, wenn nicht innerhalb eines Jahres die Baugenehmigung beantragt wird. Fragen Sie Ihre Gemeinde.

Distrikt Brčko

Der Antrag geht an die Abteilung für Raumplanung und Vermögensrecht, die Frist für die Ausstellung beträgt 30 Tage. Fehlt ein Durchführungsplan, werden die Bedingungen nach einer Ortsbesichtigung auf Grundlage des vorhandenen Planungsdokuments erteilt. Die lokacijski uslovi nennen auch die Unterlagen, die Sie später für die Baugenehmigung brauchen.

Geht das schon vor dem Kauf?

In vielen Fällen ja, und das ist der beste Schutz für Käufer. Novo Sarajevo akzeptiert als Nachweis des rechtlichen Interesses auch eine Entscheidung, aufgrund derer der Bauherr das Eigentum erst erwerben wird, und manche Gemeinden erteilen eine grundsätzliche Zustimmung (načelna urbanistička saglasnost). Üblich ist folgendes Vorgehen:

1. Mit dem Verkäufer vereinbaren, dass Sie den Antrag vor dem endgültigen Kauf oder mit seiner Zustimmung stellen.
2. Im Vorvertrag (predugovor) festhalten, dass der Kauf von einer positiven saglasnost bzw. positiven lokacijski uslovi abhängt.
3. Die Anzahlung (kapara) an diese Bedingung knüpfen.

Wie man das im Vorvertrag formuliert und was mit der Anzahlung passiert, wenn eine Seite zurücktritt, lesen Sie im Ratgeber Vorvertrag und Kapara. Ob Ihre Gemeinde einen Antrag vor dem Eigentumserwerb annimmt, klären Sie vorab.

Anschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser

Ein Grundstück ohne Anschlussmöglichkeit hat hohe versteckte Kosten. Durchführungspläne enthalten Angaben zu Verkehrs-, Energie-, Wasser- und Telekommunikationsinfrastruktur sowie Anschlussbedingungen. Die urbanistička saglasnost in der FBiH umfasst die Zustimmungen und Bedingungen der zuständigen Stellen.

Was Sie tun sollten:

• Bei der Gemeinde fragen, welche Anschlussbedingungen für die Parzelle gelten und wie weit das bestehende Netz entfernt ist.
• Beim örtlichen Strom- und Wasserversorger klären, ob ein Anschluss möglich ist, wie lange er dauert und was er kostet. Verlässliche allgemeine Beträge gibt es nicht, sie hängen von Versorger und Lage ab.
• In der RS mit einer Wasserzustimmung (vodna saglasnost) als eigenem Schritt rechnen.
• Prüfen, ob es eine Zufahrt zur Parzelle gibt und ob sie eingetragen ist.

Gebühren, die leicht übersehen werden

In der RS fallen eine Gebühr für die Erschließung des Baulands (naknada za uređenje građevinskog zemljišta) und eine einmalige Rente (renta) an. Beide werden pro m² Nutzfläche des Gebäudes nach Beschluss der Gemeinde berechnet. In der FBiH haben Kantone und Gemeinden eigene Regeln für ähnliche Abgaben. Lassen Sie sich den Betrag für Ihre Gemeinde schriftlich geben, er kann im Verhältnis zum Grundstückspreis erheblich sein.

Checkliste für Gemeinde und Grundbuch

• Grundbuchauszug, Besitzblatt und Katasterplankopie, in der Regel nicht älter als 6 Monate
• stimmen Grundbuch und Kataster überein (Fläche, Parzellennummer, Eigentümer)
• Widmung und ob ein Durchführungsplan besteht
• urbanistička saglasnost, lokacijska informacija oder lokacijski uslovi, möglichst vor dem Kauf
• Anschlussbedingungen und Zufahrt
• Erschließungsgebühren und Rente
• eingetragene Lasten, Hypotheken und Rechtsstreitigkeiten

Wie Sie einen Grundbuchauszug lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien. Steuer und Notarkosten finden Sie unter Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Häufige Fehler

• Sich auf das Wort des Verkäufers verlassen, das Grundstück sei Bauland. Maßgeblich ist der Plan, nicht die Anzeige.
• Erst kaufen, dann zur Gemeinde gehen. Stellt sich heraus, dass Bauen unmöglich oder eingeschränkt ist, ist das Geld schon weg.
• Die Gültigkeit der saglasnost aus den Augen verlieren. Wird die Baugenehmigung nicht rechtzeitig beantragt, beginnt das Verfahren von vorn.
• Anschlüsse und Zufahrt nicht prüfen. Ein weit entferntes Netz oder eine Zufahrt über fremden Grund kann mehr kosten als das Grundstück.
• Regeln aus dem anderen Entität oder aus Serbien anwenden. Im Internet finden sich viele Texte zu den serbischen lokacijski uslovi, deren Fristen gelten in Bosnien und Herzegowina nicht.

Ein Beispiel

Eine Käuferin aus Deutschland möchte ein Grundstück von etwa 600 m² am Ortsrand im Kanton Tuzla für ein Einfamilienhaus. Vor dem Vorvertrag besorgt sie Besitzblatt und Katasterplankopie, geht zur Gemeinde und fragt nach einem Detailplan. Es gibt keinen, also beantragt sie mit Zustimmung des Verkäufers die urbanistička saglasnost. Im Vorvertrag steht, dass die Anzahlung zurückgezahlt wird, wenn die saglasnost abgelehnt wird oder kein Haus der geplanten Größe zulässt. Parallel klärt sie beim Versorger den Strom- und Wasseranschluss. Erst mit der saglasnost und schriftlichen Angaben zu Anschlüssen und Gebühren geht sie zum Notar. Den Ablauf aus der Ferne beschreibt der Ratgeber Aus Deutschland in Bosnien kaufen.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit Wohnungen in Sarajevo im Angebot, keine Grundstücke. Wir verkaufen Ihnen also kein Bauland mit dem Versprechen, es sei schon alles geprüft. Was wir bei jeder veröffentlichten Immobilie tun, nämlich Besichtigung vor Ort und Prüfung von Grundbuch und Legalisierung, können wir auch für ein Grundstück übernehmen, das Sie selbst gefunden haben: Auszüge besorgen, mit Ihnen oder für Sie zur Gemeinde gehen und die Fragen für den Notar vorbereiten. Für Käufer im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, melden Sie sich über Immobilie verkaufen.