Kupovina zemljišta za gradnju: šta provjeriti u opštini

Plac se može kupiti bez ikakve dozvole, ali gradnja će biti moguća samo ako je u skladu s planskim dokumentima za tu lokaciju. Zato prije potpisivanja ugovora treba u opštini provjeriti namjenu zemljišta i postojanje detaljnog plana. Gdje je to moguće, treba zatražiti i dokument koji kaže šta i koliko se smije graditi: urbanističku saglasnost ili lokacijsku informaciju u FBiH, odnosno lokacijske uslove u RS i Brčko distriktu. Najsigurnije je da taj odgovor imate u rukama prije nego što date novac.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vašu parcelu pravila tačno potvrđuju nadležna opštinska služba, notar ili advokat.

Ko odlučuje o gradnji: FBiH, RS i Brčko distrikt

Pravila se razlikuju po dijelovima zemlje, pa prvo treba znati gdje se plac nalazi.

• FBiH: za većinu porodičnih kuća važe kantonalni zakoni o prostornom uređenju, a akte izdaje opština. Federalno ministarstvo je nadležno samo za posebne objekte, npr. one koji obuhvataju dva ili više kantona, objekte od federalnog značaja ili objekte sa značajnim uticajem na okoliš. Osnovni akt je urbanistička saglasnost, a gdje postoji detaljan plan, izdaje se lokacijska informacija.
• Republika Srpska: akt se zove lokacijski uslovi (Zakon o uređenju prostora i građenju). Prema važećem tekstu zakona to je tehnički stručni dokument, a ne upravni akt.
• Brčko distrikt: akt se također zove lokacijski uslovi, ali je ovdje to upravni akt. Izdaje ga Odjeljenje za prostorno planiranje i imovinsko-pravne poslove.

Razlika u pravnoj prirodi nije samo teorija. Ona utiče na to kako se akt može osporiti i koliko se na njega možete osloniti, pa je dobro da vam to opština ili advokat objasne za vaš slučaj.

Namjena zemljišta: prvo pitanje prije svega ostalog

Namjenu ne određuje oglas niti prodavac, nego planski dokumenti opštine. Gradnja se odobrava samo ako je u skladu s njima.

Šta tačno pitati

1. Kojoj zoni pripada parcela i koja je dozvoljena namjena (stanovanje, poslovanje, poljoprivreda, zelenilo i slično).
2. Postoji li detaljan (provedbeni) plan za to područje: regulacioni plan, urbanistički projekat ili plan parcelacije. Od toga zavisi koji postupak slijedi.
3. Kolika je minimalna i maksimalna površina parcele i šta plan propisuje za gradnju. U RS zone imaju urbanističke standarde koji uključuju dozvoljene namjene i veličinu parcele.
4. Da li se plan mijenja ili je u izradi novi. U Brčko distriktu lokacijski uslovi moraju navesti da li se mogu promijeniti ako se donese novi provedbeni plan.

Neke opštine izričito nude uvid u važeće planske dokumente prije podnošenja zahtjeva. U Konjicu, na primjer, službenici pokazuju planove i izlaze na teren. Iskoristite to, besplatan razgovor u opštini često uštedi najviše novca.

Zemljište izvan građevinskog područja

U FBiH je moguće graditi i izvan građevinskog zemljišta, ali tada građevinsku parcelu određuje tek urbanistička saglasnost. Za kupca to znači da ne zna unaprijed koliki dio placa će biti građevinska parcela. Ako je zemljište u katastru vođeno kao poljoprivredno, pitajte u opštini da li je potrebna promjena namjene i da li se za to plaća naknada. Ta pravila su u entitetskim zakonima o poljoprivrednom zemljištu i iznos treba provjeriti za konkretnu parcelu.

Urbanistička saglasnost i lokacijski uslovi: kako ih dobiti

FBiH

Urbanistička saglasnost sadrži namjenu, položaj i oblikovanje objekta, izvod iz planskog dokumenta s granicama parcele, potrebne saglasnosti drugih organa i urbanističko-tehničke uslove.

U Kantonu Sarajevo postoje dva ravnopravna puta: lokacijska informacija (gdje postoje važeći detaljni planovi i za jednostavnije objekte) i urbanistička saglasnost. Zahtjev se za objekte unutar jedne opštine podnosi opštinskom načelniku.

Po federalnom zakonu saglasnost važi godinu dana od pravosnažnosti i u tom roku treba podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu. Izuzetno se može produžiti još jednom za godinu dana. Kantonalni propisi mogu imati svoja pravila, pa rok važenja provjerite u svojoj opštini.

Primjeri iz prakse opština (iznosi su se mogli promijeniti):

• Novo Sarajevo: ZK izvadak, kopija katastarskog plana, idejno rješenje ili idejni projekat i dokaz o uplati takse od 32 KM, sve u ovjerenim kopijama.
• Travnik: načelna urbanistička saglasnost za individualnu kuću 45 KM, rok izdavanja 15 dana, važenje godinu dana uz mogućnost produženja.
• Kalesija: posjedovni list i kopija katastarskog plana ne stariji od 6 mjeseci, idejni projekat samo za složenije objekte, taksa 40 KM za individualnu kuću.
• Mostar i Konjic: kopija katastarskog plana, opis objekta ili obrazloženje zahtjeva i idejni projekat.

Republika Srpska

Lokacijske uslove izdaje opštinska služba za prostorno uređenje, a za složene objekte ministarstvo. Zakonski rok je 15 dana od potpunog zahtjeva. Ako služba ne odgovori, možete se žaliti kao da je zahtjev odbijen.

Ako za područje ne postoji provedbeni plan, lokacijski uslovi se izrađuju na osnovu važećeg planskog dokumenta i mišljenja licencirane firme, a sadrže i izjave vlasnika susjednih parcela (date u službi ili s ovjerenim potpisima). Ako se s komšijama ne slažete, to može usporiti ili zakomplicirati gradnju, pa je dobro odnose provjeriti prije kupovine.

Koliko dugo lokacijski uslovi važe nije jednoznačno: neke opštine navode da važe dok se plan ne promijeni, druge traže dodatne korake ako se u roku od godinu dana ne podnese zahtjev za građevinsku dozvolu. Pitajte svoju opštinu.

Brčko distrikt

Zahtjev se podnosi Odjeljenju za prostorno planiranje i imovinsko-pravne poslove, a rok za izdavanje je 30 dana. Ako nema provedbenog plana, uslovi se izdaju na osnovu postojećeg planskog dokumenta nakon izlaska na teren. Lokacijski uslovi navode i priloge potrebne za građevinsku dozvolu.

Može li se saglasnost tražiti prije kupovine

U mnogim slučajevima da, i to je najbolja zaštita kupca. Novo Sarajevo kao dokaz pravnog interesa prihvata i odluku na osnovu koje investitor će steći vlasništvo, a neke opštine izdaju načelnu urbanističku saglasnost. Uobičajen pristup je:

1. dogovoriti s prodavcem da zahtjev podnesete prije konačne kupovine ili uz njegovu saglasnost,
2. u predugovoru predvidjeti da kupovina zavisi od dobijanja povoljne saglasnosti ili lokacijskih uslova,
3. kaparu vezati za taj uslov.

Kako se to formuliše u predugovoru i šta se dešava s kaparom ako neko odustane, opisano je u vodiču Predugovor i kapara. Da li vaša opština prihvata zahtjev prije sticanja vlasništva, provjerite unaprijed.

Priključci: struja, voda, kanalizacija

Plac bez mogućnosti priključka je plac s velikim skrivenim troškom. Provedbeni planovi sadrže podatke o saobraćajnoj, energetskoj, vodnoj i telekomunikacijskoj infrastrukturi i uslove priključenja. Urbanistička saglasnost u FBiH uključuje saglasnosti i uslove nadležnih službi.

Šta treba uraditi:

• Pitati u opštini koji uslovi priključenja važe za parcelu i koliko je udaljena postojeća mreža.
• Kod lokalnog distributera struje i vodovoda provjeriti da li je priključak moguć, koliko traje i koliko košta. Pouzdane opće iznose nemamo jer zavise od distributera i lokacije.
• U RS računati na vodnu saglasnost kao poseban korak.
• Provjeriti postoji li pristupni put do parcele i da li je upisan.

Naknade koje se lako previde

U RS se plaćaju naknada za uređenje građevinskog zemljišta i renta, a obje se obračunavaju po m² korisne površine objekta prema odluci opštine. U FBiH kantoni i opštine imaju svoja pravila o sličnim naknadama. Iznos uvijek tražite pisano za svoju opštinu, jer može biti značajan u odnosu na cijenu placa.

Šta provjeriti u opštini i gruntovnici: kontrolna lista

• ZK izvadak, posjedovni list i kopija katastarskog plana, po pravilu ne stariji od 6 mjeseci
• da li se podaci u zemljišnoj knjizi i katastru poklapaju (površina, broj parcele, vlasnik)
• namjena zemljišta i postojanje provedbenog plana
• urbanistička saglasnost, lokacijska informacija ili lokacijski uslovi, po mogućnosti prije kupovine
• uslovi priključenja i pristupni put
• naknade za uređenje zemljišta i rentu
• terete, hipoteke i sporove upisane na parceli

Kako se čita ZK izvadak, objašnjeno je u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo, a porez i notarske troškove pogledajte u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Najčešće greške

• Oslanjanje na riječ prodavca da je plac "građevinski". Mjerodavan je plan, ne oglas.
• Kupovina pa tek onda opština. Ako se ispostavi da je gradnja nemoguća ili ograničena, novac je već dat.
• Zanemarivanje roka važenja saglasnosti. Ako ne podnesete zahtjev za građevinsku dozvolu na vrijeme, postupak počinje ispočetka.
• Neprovjereni priključci i put. Udaljena mreža ili pristup preko tuđe parcele mogu koštati više od samog zemljišta.
• Primjena pravila iz drugog entiteta ili iz Srbije. Na internetu su česti tekstovi o srbijanskim lokacijskim uslovima, a ti rokovi ovdje ne važe.

Primjer

Kupac iz inostranstva želi plac od oko 600 m² na rubu naselja u Tuzlanskom kantonu, za porodičnu kuću. Prije potpisivanja predugovora uzima posjedovni list i kopiju katastarskog plana, odlazi u opštinu i pita postoji li detaljan plan. Plan ne postoji, pa podnosi zahtjev za urbanističku saglasnost uz saglasnost prodavca. U predugovoru stoji da se kapara vraća ako saglasnost bude odbijena ili ako ne dozvoli kuću planirane veličine. Paralelno kod distributera provjerava priključak struje i vode. Tek kada ima saglasnost i pisane informacije o priključcima i naknadama, ide kod notara. Ako ste kupac iz inostranstva, pogledajte i postupak kupovine iz inostranstva.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno u ponudi ima stanove u Sarajevu, a ne placeve, pa vam zemljište ne prodajemo pod izgovorom da je "sve provjereno". Ono što radimo za svaku nekretninu koju objavimo, obilazak na licu mjesta, provjera zemljišne knjige i legalizacije, možemo uraditi i za plac koji ste sami pronašli: pribaviti izvode, otići s vama ili umjesto vas u opštinu i pripremiti pitanja za notara. Ako prodajete zemljište, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.