Punomoć za kupovinu nekretnine: ovjera i apostille

Punomoć za kupovinu ili prodaju nekretnine ne može biti obična, neovjerena izjava. Ona treba imati istu formu kakva se traži za sam kupoprodajni ugovor, pa je u BiH u pravilu sačinjava ili ovjerava notar. Ako ste u inostranstvu, punomoć možete ovjeriti u ambasadi ili konzulatu BiH, gdje apostille nije potreban, ili kod stranog notara, nakon čega na nju treba staviti apostille.

Pravila se razlikuju između FBiH, Republike Srpske i Brčko distrikta, a u FBiH ni stručni izvori nisu potpuno usaglašeni. Zato je najvažniji korak jednostavan: prije nego što potpišete punomoć, pitajte notara kod kojeg će se potpisivati ugovor koju formu i koji sadržaj prihvata. Ovaj tekst je opća informacija, a ne pravni savjet; za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Zašto obična punomoć nije dovoljna

Zakon o obligacionim odnosima, kako ga tumače advokati, propisuje da punomoć za zaključenje nekog posla mora imati formu koja se traži za taj posao. Ugovor o prometu nekretnina ima posebnu formu, pa je mora imati i punomoć. Punomoć napisana rukom ili otkucana i potpisana bez ovjere neće proći kod notara ni u zemljišnoknjižnom uredu.

Koja forma važi u kojem dijelu BiH

Republika Srpska

Prema ranijem Zakonu o notarima RS, prenos prava na nekretninama morao je biti notarski obrađen, a posao bez notarske obrade bio je ništav. Vrhovni sud RS je to pravilo primjenjivao, a Ustavni sud RS je odbio osporavanje te odredbe. Noviji Zakon o notarskoj službi RS (2021.) prema dostupnim izvorima zadržava obaveznu notarsku obradu. Računajte da i punomoć za kupovinu u RS treba ići preko notara, a tačnu formu potvrdite s notarom.

Korisno je znati i da notar u RS može podnijeti zahtjev za upis u zemljišnu knjigu bez posebne punomoći ako ga stranke za to ovlaste u samom ugovoru ili drugoj notarskoj ispravi.

Federacija BiH

Zakon o notarima FBiH je propisivao obaveznu notarsku obradu za prenos vlasništva na nekretninama. Ustavni sud FBiH je tu odredbu (član 73) proglasio neustavnom presudom iz decembra 2015., a ta presuda je, prema kasnijoj odluci istog suda, provedena tek u maju 2018. Od tada se tumačenja razlikuju:

• jedni smatraju da je i dalje potrebna notarska obrada ugovora,
• drugi da je za upis dovoljno da potpise stranaka ovjeri notar ili sud, pa ugovor može sačiniti i advokat.

Postoje i prijedlozi izmjena zakona koji uvode notarsku potvrdu (solemnizaciju) ugovora, ali njihov status nije potvrđen. Kupoprodaje se često rade kod notara, ali koja forma važi za vaš ugovor, i samim tim za vašu punomoć, provjerite s notarom ili advokatom prije potpisivanja.

Brčko distrikt

Zakon o notarima Brčko distrikta, kao i entitetski zakoni, traži notarsku obradu za poslove s nekretninama, pod prijetnjom ništavosti. Advokati mogu pripremati isprave i zastupati stranke pred notarom, ali punomoć za kupovinu treba planirati preko notara.

Šta punomoć treba sadržavati

Notar može odbiti punomoć koja je preopćenita. U praksi punomoć za nekretninu treba sadržavati:

• pune podatke o vlastodavcu: ime i prezime, JMBG ili broj pasoša, adresu,
• iste podatke o punomoćniku,
• tačan opis nekretnine: vrsta (stan, kuća, zemljište), lokacija, broj parcele ili podaci iz zemljišnoknjižnog izvatka, za stan i sprat i površina,
• izričito navedena ovlaštenja: kupiti ili prodati, potpisati ugovor (i predugovor ako ga ima), zastupati pred notarom i zemljišnoknjižnim uredom, platiti ili primiti kupoprodajnu cijenu,
• ako želite, ograničenja: najviša cijena, rok važenja, zabrana prenosa punomoći na drugu osobu.

Podatke o nekretnini prepišite iz aktuelnog izvatka, ne iz oglasa. Kako izvadak pročitati objašnjavamo u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Propis o tome koliko punomoć smije biti stara nismo pronašli. Ako je punomoć izdata davno, pitajte notara hoće li je prihvatiti.

Ko ovjerava punomoć

U Bosni i Hercegovini

Notari sačinjavaju isprave i ovjeravaju potpise. U FBiH potpise ovjeravaju i sudovi, prema Zakonu o ovjeravanju potpisa, rukopisa i prepisa. Da li je punomoć ovjerena u sudu ili opštini dovoljna za prenos nekretnine nije sigurno, pa za kupovinu računajte na notara.

U ambasadi ili konzulatu BiH (za državljane BiH)

Ako imate važeći pasoš ili ličnu kartu BiH, punomoć možete ovjeriti u diplomatsko-konzularnom predstavništvu BiH. Dolazi se lično. Primjeri iz zvaničnih stranica:

• Generalni konzulat BiH u Frankfurtu: ovjera potpisa na punomoći 15 €, potreban važeći pasoš ili lična karta BiH.
• Ambasada BiH u Oslu: identitet se provjerava pasošem, ličnom kartom ili vozačkom dozvolom BiH, taksa u NOK prema konzularnoj tarifi, po potpisu.
• Ambasada BiH u Canberri: 25 AUD za punomoć, s tim da se dokument prvo potpisuje i ovjerava pred Justice of the Peace kao svjedokom.

Takse i uslovi se mijenjaju, pa ih provjerite na stranici svog konzulata prije termina. Važno: nismo našli zvaničan izvor koji potvrđuje da konzularna ovjera potpisa zadovoljava zahtjev notarske obrade u RS i Brčko distriktu. Pošaljite tekst punomoći notaru u BiH prije nego što odete u konzulat.

Kod stranog notara, uz apostille

Ako niste državljanin BiH ili nemate važeće dokumente BiH, punomoć potpisujete pred notarom u zemlji u kojoj živite, a zatim nadležni organ te zemlje stavlja apostille. Tada vam ambasada ne treba. Primjeri nadležnih organa:

• Njemačka: Regierung (regionalna vlada),
• Norveška: Statsforvalteren,
• Island: Ministarstvo vanjskih poslova,
• Australija: DFAT,
• Novi Zeland: Department of Internal Affairs.

Jezik i prijevod

Punomoć treba biti na bosanskom, hrvatskom ili srpskom jeziku. Ako je na stranom jeziku, mora je prevesti ovlašteni prevodilac, a u praksi se koristi sudski tumač u BiH. Najjednostavnije je da punomoć od početka bude dvojezična ili na jednom od ovih jezika, uz tekst koji je unaprijed odobrio notar u BiH.

Kada treba apostille

BiH je članica Haške konvencije o apostilleu iz 1961. Pravilo zavisi od toga gdje je isprava nastala.

Punomoć ovjerena u ambasadi ili konzulatu BiH je domaća isprava. Konzulati za nju ne traže apostille.

Punomoć ovjerena kod stranog notara treba apostille zemlje u kojoj je ovjerena, ako je ta zemlja članica konvencije. Ako nije, potrebna je puna legalizacija: ovjera ministarstva vanjskih poslova te zemlje i zatim ambasade BiH u njoj.

Bez apostillea po bilateralnim ugovorima. Za isprave iz Hrvatske i Srbije apostille nije potreban, po ugovorima koje je BiH zaključila. Isto važi za zemlje s kojima je ugovore zaključila SFRJ, a BiH ih preuzela sukcesijom. Dostupni dio tog spiska uključuje, između ostalih, Austriju, Belgiju, Grčku, Italiju, Kipar, Mađarsku, Poljsku, Rumuniju, Rusiju, Slovačku, Tursku i Ukrajinu. Za Sloveniju i Sjevernu Makedoniju izvori se razilaze: sudovi u Bugojnu i Tuzli navode da za Sloveniju apostille nije potreban, dok stariji advokatski izvor navodi da ugovori sa Slovenijom i Makedonijom nisu bili ratifikovani. Spisak koji smo vidjeli nije potpun, pa za svoju zemlju provjerite kod notara ili suda u BiH.

Isprave iz BiH za upotrebu u inostranstvu (npr. ako vama treba dokument iz BiH vani): apostille izdaju opštinski sudovi u FBiH i, prema dostupnim izvorima, osnovni sudovi u RS. Svaki sud ovjerava samo isprave organa sa svog područja. Opštinski sud u Tuzli apostille obično izdaje isti ili sljedeći radni dan.

Česte greške

• Punomoć bez tačnog opisa nekretnine ili bez ovlaštenja za plaćanje cijene, pa notar traži novu.
• Ovjera u konzulatu ili kod stranog notara prije nego što je notar u BiH odobrio tekst.
• Punomoć na stranom jeziku bez ovjerenog prijevoda.
• Apostille stavljen na isprave iz zemlje za koju nije potreban, ili izostavljen tamo gdje jeste. Oboje gubi vrijeme.
• Preširoka punomoć bez ograničenja cijene, osobi u koju nemate puno povjerenje.
• Pretpostavka da ista forma važi u Sarajevu, Banjoj Luci i Brčkom.

Primjer: kupovina stana u Sarajevu iz Njemačke

Amra živi u Njemačkoj, ima važeći pasoš BiH i želi kupiti dvosoban stan od 59 m² na Grbavici, oglašen za 359.000 KM. Ugovor će umjesto nje potpisati brat u Sarajevu.

1. Prije svega provjerava izvadak iz zemljišne knjige i status legalizacije stana.
2. Notar u Sarajevu, kod kojeg će se raditi ugovor, kaže koju formu punomoći prihvata i šalje ili odobrava tekst.
3. U tekst ulaze njeni i bratovi podaci, podaci o stanu iz izvatka, ovlaštenje za potpisivanje ugovora, plaćanje cijene i zastupanje pred zemljišnoknjižnim uredom, uz najvišu cijenu.
4. Amra lično ide u Generalni konzulat BiH u Frankfurtu s pasošem i plaća taksu za ovjeru potpisa (prema stranici konzulata 15 €). Apostille nije potreban jer je to isprava BiH.
5. Original šalje bratu, a notar ga prilaže uz ugovor.

Da Amra nema dokumente BiH, išla bi kod njemačkog notara, zatim po apostille u Regierung, i punomoć bi morala biti na jednom od naših jezika ili prevedena.

Cijeli tok kupovine izdaleka opisan je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak, a troškovi notara i poreza u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu iz naše ponude prije objave obiđemo lično i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Svih osam aktuelnih oglasa je u Sarajevu, uglavnom dvosobni i trosobni stanovi, s medijanom tražene cijene oko 5.722 KM po m². Kupcima u inostranstvu nudimo video obilaske, a prije nego što ovjerite punomoć pomažemo da tačni podaci o nekretnini i tekst budu usaglašeni s notarom koji radi ugovor, kako ne biste ovjeru morali ponavljati.