Kapara, akontacija i predujam: razlika i odustajanje

Kapara je novac koji jedna strana daje drugoj pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Akontacija, predujam i avans su razgovorni nazivi za isto: dio cijene plaćen unaprijed. Razlika se vidi kad neko odustane. Kapara se po zakonu može izgubiti ili se može tražiti dvostruki iznos. Avans se u pravilu uračunava ili vraća, bez automatske kazne.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj tekst ugovora i posljedice treba potvrditi notar ili advokat.

Tri pojma ukratko

• Kapara: daje se pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Uređuje je Zakon o obligacionim odnosima (ZOO), čl. 79-81.
• Akontacija, predujam, avans: dio cijene plaćen unaprijed. ZOO ih ne uređuje kao posebne pojmove. Ne služe kao osiguranje posla.
• Odustanica: unaprijed dogovoren iznos kojim strana kupuje pravo da odustane od ugovora (čl. 82 ZOO). Kapara može imati ulogu odustanice samo ako je to izričito ugovoreno (čl. 83).

Naziv u ugovoru je važan. U pravnoj teoriji i praksi u regionu (Srbija, Hrvatska) uplata koja nije jasno ugovorena kao kapara obično se tretira kao avans. Odluke sudova u BiH o tom pitanju nismo pronašli. Zato je sigurnije da ugovor jasno kaže šta se plaća.

Kapara: šta znači po zakonu

Prema čl. 79 ZOO vrijedi sljedeće:

• Kapara može biti novac ili druge zamjenjive stvari. Daje se pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Ako nije drugačije ugovoreno, ugovor se smatra zaključenim kad je kapara data.
• Kad se ugovor ispuni, kapara se vraća ili uračunava u cijenu. Kod kupovine stana se gotovo uvijek uračunava.
• Ako nije drugačije ugovoreno, onaj ko je dao kaparu ne može odustati tako što će je ostaviti. Onaj ko ju je primio ne može odustati tako što će vratiti dvostruki iznos.

Ovo je najvažnija stvar na ovoj stranici: obična kapara ne kupuje pravo na odustanak. Mnogi misle da kupac uvijek može odustati ako žrtvuje kaparu. Po zakonu to nije tako, osim ako je ugovor drugačije uredio.

Ako je ugovor ispunjen samo djelimično, primalac kapare je ne može zadržati (čl. 81). Može tražiti ostatak ispunjenja i naknadu štete zbog zakašnjenja ili naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja. Kapara se u oba slučaja uračunava u naknadu.

Akontacija, predujam i avans

To su različite riječi za isto: dio cijene plaćen prije konačne isplate. Akontacija i avans su češći u BiH, a predujam je češći u Hrvatskoj.

Prema pravnoj teoriji u regionu, avans ne osigurava posao na način na koji to radi kapara:

• ako platilac odustane, avans se uračunava u njegovu obavezu ili u naknadu štete koju druga strana dokaže;
• nema automatskog zadržavanja cijelog iznosa niti vraćanja dvostrukog iznosa;
• ako ugovor propadne, avans se u pravilu vraća.

Koliko tačno i s kojim kamatama se vraća, zavisi od slučaja i od pravila o raskidu ugovora. To potvrđuje advokat.

Odustanica i kapara s pravom odustanka

Ako želite da jedna ili obje strane mogu odustati uz poznatu cijenu, to treba izričito ugovoriti. Čl. 82 ZOO o odustanici kaže:

• strane mogu ugovoriti da jedna ili obje mogu odustati plaćanjem odustanice;
• kad strana izjavi da plaća odustanicu, više ne može tražiti ispunjenje ugovora;
• odustanica se plaća istovremeno s izjavom o odustanku;
• ako rok nije određen, odustati se može do isteka roka za vlastito ispunjenje;
• pravo prestaje kad strana počne ispunjavati svoju obavezu.

Ako je uz kaparu ugovoreno pravo na odustanak, kapara se smatra odustanicom i svaka strana može odustati (čl. 83). U tom slučaju kupac koji je dao kaparu i odustane gubi je, a prodavac koji ju je primio i odustane vraća dvostruki iznos.

Vremenska razlika: kapara se predaje pri zaključenju ugovora, a odustanica se plaća tek ako neko iskoristi pravo da odustane.

Šta se dešava kad neko odustane bez prava na odustanak

Ovo uređuje čl. 80 ZOO. Prema uobičajenom tumačenju tog člana, koje treba potvrditi s advokatom za vaš slučaj:

• Odustane kupac koji je dao kaparu: prodavac bira da zadrži kaparu ili da traži ispunjenje, ako je još moguće, i naknadu štete, uz uračunavanje kapare.
• Odustane prodavac koji je primio kaparu: kupac bira da traži dvostruki iznos kapare ili da traži ispunjenje, ako je moguće, i naknadu štete uz povrat kapare.

Prema sudskoj praksi u Srbiji, ko primi dvostruku kaparu ne može uz to tražiti i naknadu štete. Ta praksa nije obavezujuća u BiH, ali pokazuje kako se pitanje obično rješava.

Postoji i mogućnost da sud, na zahtjev zainteresovane strane, smanji nesrazmjerno visoku kaparu. Kada i koliko, potvrđuje advokat.

Bez krivice nema kazne. Gornja pravila važe kad je strana odgovorna za neispunjenje. Ako posao propadne iz razloga za koji nije kriva nijedna strana, posljedice treba procijeniti pravnik.

Forma ugovora: zašto je važna za kaparu

Kapara vrijedi samo ako vrijedi ugovor uz koji je data. Prema praksi u regionu, ako je glavni ugovor ništav, ništav je i dogovor o kapari, pa se gube i prava iz kapare.

Prema našem razumijevanju, za prenos vlasništva na nekretnini u BiH traži se notarska obrada, a predugovor bi trebao pratiti formu glavnog ugovora. To obavezno potvrdite kod notara prije nego što date bilo kakav novac. Kapara uz papir potpisan samo između kupca i prodavca može vas ostaviti bez zaštite na koju računate.

Više o predugovoru i visini kapare pročitajte u vodiču Predugovor i kapara: koliko dati i šta ako neko odustane.

Gdje važe ova pravila

• FBiH: primjenjuje se ZOO kao preuzeti zakon, s kasnijim izmjenama koje ne diraju kaparu.
• RS: primjenjuje se ZOO u tekstu objavljenom u Službenom glasniku RS. Koliko smo mogli provjeriti, članovi 79-83 isti su kao u FBiH.
• Brčko distrikt: vjerovatno se primjenjuje isti ZOO, ali to za svoj slučaj potvrdite kod notara ili advokata.

Pravila o formi i notaru uređuju posebni zakoni o notarima u svakom dijelu BiH, pa se mogu razlikovati.

Šta ugovor treba jasno reći

Prije uplate provjerite da li ugovor sadrži ove stavke:

1. Da li je iznos kapara ili avans. Napišite riječ, ne opis poput uplaćeno unaprijed.
2. Da li neka strana ima pravo odustanka i po kojoj cijeni. Ako ga nema, napišite i to.
3. Rok do kojeg se zaključuje glavni ugovor ili isplaćuje ostatak cijene.
4. Šta se dešava ako kupac ne dobije kredit ili ako se nađu tereti na nekretnini. Ovo su uslovi koje treba unaprijed dogovoriti.
5. Kako je novac plačen. Uplata preko banke ostavlja trag, a gotovina se teže dokazuje. Više u vodiču Kako sigurno platiti nekretninu.
6. Uračunavanje kapare u cijenu pri konačnoj isplati.

Najčešće greške

• Uvjerenje da se uz kaparu uvijek može odustati. Po čl. 79 obična kapara ne daje to pravo.
• Nejasan naziv uplate. U teoriji i praksi u regionu nejasna uplata obično se tretira kao avans, pa prodavac može ostati bez zaštite koju je očekivao. Odluke sudova u BiH o tome nismo pronašli.
• Kapara prije provjere nekretnine. Prvo provjerite vlasništvo i terete, pa tek onda plaćajte. Pomoć: ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.
• Kapara uz ugovor upitne forme. Ako ugovor nije valjan, dogovor o kapari ne pomaže.
• Gotovina bez potvrde. Bez dokaza o uplati teško je tražiti povrat ili dvostruki iznos.
• Porezne posljedice. Da li zadržana ili dvostruko vraćena kapara ima poreske posljedice, nismo provjerili. Pitajte poreskog savjetnika ili poresku upravu.

Primjer

Dvosobni stanovi u Sarajevu u našoj ponudi oglašeni su od 275.000 do 359.000 KM. Uzmimo stan od 300.000 KM i kaparu od 15.000 KM. Iznos kapare je samo za ilustraciju, nije preporuka.

Varijanta A: obična kapara, bez prava odustanka. Prema uobičajenom tumačenju čl. 80, što treba potvrditi s advokatom: ako kupac neopravdano ne zaključi glavni ugovor, prodavac može zadržati 15.000 KM ili tražiti ispunjenje i naknadu štete. Ako odustane prodavac, kupac može tražiti 30.000 KM (dvostruki iznos) ili ispunjenje i naknadu štete uz povrat kapare.

Varijanta B: kapara s ugovorenim pravom odustanka. Kupac smije odustati i gubi 15.000 KM. Prodavac smije odustati i vraća 30.000 KM. Niko ne može natjerati drugu stranu na ispunjenje.

Varijanta C: istih 15.000 KM uplaćeno kao avans. Prema pravnoj teoriji u regionu, ako kupac odustane, prodavac ne zadržava automatski cijeli iznos. Može ga zadržati do iznosa štete koju dokaže, a ostatak se vraća. Sudske prakse u BiH o tome nismo pronašli.

Isti iznos, tri različita ishoda. Zato riječ u ugovoru vrijedi više od samog iznosa.

Kako DMI pomaže

Svaki oglas u našoj ponudi prije objave lično obiđemo i provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Tako znate da kaparu ne dajete za nekretninu s nepoznatim vlasnikom ili teretom. Kupcima iz inostranstva nudimo video obilazak. Pomažemo vam i da prije uplate razjasnite da li plaćate kaparu ili avans i šta to znači ako posao propadne, a konačan tekst ugovora potvrđuje notar ili advokat. Pogledajte sve nekretnine u ponudi.