Etažiranje stana: šta je i kako ga provjeriti prije kupovine

Etažiranje je upis stana u zemljišnu knjigu kao posebnog dijela zgrade, vezanog za određeni suvlasnički dio. Tek tada iz zemljišne knjige vidite tačno koji stan kupujete. Bez toga kupac stiče samo idealni dio cijele nekretnine. Prije nego što date kaparu, u ZK izvatku treba provjeriti da se stan vodi kao poseban dio. Ako nije, kupovinu treba usloviti etažiranjem ili je dobro osigurati ugovorom.

Ovo su opće informacije, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuju notar ili advokat.

Šta je etažiranje

U zgradi sa više stanova zemljište i zgrada pravno čine jednu cjelinu. Etažiranjem se ta cjelina dijeli tako da je svaki stan ili poslovni prostor upisan kao samostalna jedinica. Uz svaku jedinicu vezan je odgovarajući suvlasnički (idealni) dio cijele nekretnine. U FBiH i Brčko distriktu to se zove etažno vlasništvo, a u RS etažna svojina.

Etažirati se može samo samostalna upotrebna cjelina, kao što su stan, poslovni prostor ili druga posebna prostorija. Zajednički dijelovi zgrade ne mogu biti nečije etažno vlasništvo. Tu spadaju temelji, glavni zidovi, tavan, stepenište, hodnici, lift i instalacije. Ako je sporno da li je neki dio zajednički, smatra se zajedničkim.

Gdje se pravila razlikuju

• FBiH: Zakon o stvarnim pravima FBiH (2013). Etažno vlasništvo stiče se upisom u zemljišnu knjigu. Za upis se sudu podnose izjava ili ugovor o diobi i plan posebnih dijelova. Plan pokazuje veličinu i oznaku svake jedinice i gdje su zajednički dijelovi.
• RS: Zakon o stvarnim pravima RS (2008). Etažna svojina proizlazi iz suvlasničkog dijela i ostaje uz njega vezana. Može obuhvatiti i balkon, terasu, podrum, tavanski prostor, vrt te najviše dva parking mjesta po jedinici. Suvlasnički dio treba odgovarati korisnoj površini stana u odnosu na sve jedinice u zgradi.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima BD. Etažno vlasništvo zasniva se pravnim poslom ili odlukom suda, a stiče upisom u zemljišnu knjigu. Plan mora sadržavati zemljišnoknjižnu oznaku parcele, ulicu i kućni broj te skicu stana i zajedničkih dijelova.

Kako prepoznati neetažiran stan

Ne pretpostavljajte da je svaki stan već etažiran, ni u starijoj zgradi ni u novogradnji. Jedini pouzdan dokaz je zemljišna knjiga, i to svjež ZK izvadak. Kako se izvadak čita, objašnjavamo u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Znakovi da je stan etažiran

• Stan je u izvatku opisan kao poseban dio, sa svojom oznakom, površinom i položajem u zgradi.
• Uz stan je naveden suvlasnički dio za koji je vezan.
• Kao vlasnik tog posebnog dijela upisan je prodavac.

Znakovi upozorenja

• Prodavac je upisan samo kao suvlasnik u razlomku cijele zgrade ili parcele, bez opisa konkretnog stana.
• Stan se pominje samo u ranijem ugovoru, rješenju ili potvrdi, a ne u zemljišnoj knjizi.
• Površina, sprat ili oznaka u izvatku ne odgovaraju stanu koji razgledate.
• Prodavac nije upisan, nego tvrdi da će upis "uskoro biti završen".
• Kod novogradnje investitor nudi stan, a u izvatku još nema posebnih dijelova.

Za Brčko distrikt zemljišna knjiga dostupna je i elektronski. Izvadak se kod suda može tražiti uz broj zemljišnoknjižnog uloška, katastarsku opštinu, broj parcele ili ime vlasnika. Za FBiH i RS pitajte nadležni zemljišnoknjižni ured, odnosno katastar, kako najbrže dobiti izvadak.

Rizici za kupca

1. Ne vidi se koji je stan vaš

Bez upisanog posebnog dijela kupac stiče samo idealni dio cijele nekretnine. Iz zemljišne knjige ne vidi se koji stan je njegov. Vi u stanu možete živjeti, ali se vaše pravo na baš taj stan ne može dokazati upisom. To otvara prostor za sporove sa ostalim suvlasnicima i otežava kasniju prodaju.

2. Novogradnja i "privremeni" vlasnik

U FBiH vlasnik zemljišta ili investitor može podijeliti zgradu izjavom o diobi i prije završetka gradnje. Kupac stana u izgradnji tada se smatra privremenim etažnim vlasnikom sve dok se stan ne uspostavi i upiše kao poseban dio. Više o provjerama kod investitora pročitajte u vodiču Kupovina stana u novogradnji.

3. Pravo preče kupovine

U FBiH suvlasnici jednog stana imaju pravo preče kupovine. Suvlasnik koji prodaje svoj dio mora ga prvo ponuditi njima. Ako kupujete suvlasnički dio, a ne cijeli upisani stan, pitajte notara kako se to pravo poštuje u vašem slučaju.

4. Kredit i hipoteka

Nismo našli pouzdan izvor o tome da li banke u BiH prihvataju neetažiran stan kao osiguranje kredita. Ako kupujete kreditom, pitajte banku prije nego što potpišete predugovor ili date kaparu.

5. Etažiranje zavisi od stanja zgrade

Da bi se stan mogao etažirati, potrebni su uredni podaci o zgradi i parceli. Ako zgrada ili dio zgrade nisu legalizovani, ili se katastar i zemljišna knjiga ne slažu, postupak se može zakomplicirati ili produžiti. To treba provjeriti prije kupovine, a ne poslije.

6. Obaveze iz ugovora suvlasnika

U FBiH ugovor o međusobnim odnosima etažnih vlasnika obavezuje i kasnije kupce. Pitajte postoji li takav ugovor i šta u njemu piše, npr. o održavanju i troškovima zajedničkih dijelova. Svaki vlasnik svoj stan održava o vlastitom trošku i snosi javna davanja za njega.

Šta uraditi prije kupovine

1. Uzmite svjež ZK izvadak. Stari izvadak ne pokazuje promjene nastale u međuvremenu.
2. Uporedite izvadak sa stanom. Provjerite oznaku, sprat i površinu, a gdje je moguće i podatke iz katastra.
3. Ako stan nije etažiran, pitajte zašto. Da li postupak traje i da li postoje izjava ili ugovor o diobi i plan posebnih dijelova? Da li je zgrada legalizovana?
4. Najsigurnije je da prodavac završi etažiranje prije potpisa kupoprodajnog ugovora. Tada kupujete upisan stan, a ne idealni dio.
5. Ako ipak kupujete prije upisa, sa notarom dogovorite kako ugovorom zaštititi sebe. Uobičajene ideje su obaveza prodavca da završi etažiranje u dogovorenom roku i isplata dijela cijene tek nakon upisa. Koje klauzule su u vašem slučaju moguće i djelotvorne, potvrđuje notar ili advokat. O kapari i predugovoru više pišemo u vodiču Predugovor i kapara.
6. Kod kredita tražite pisanu potvrdu banke da prihvata stan kakav je upisan.

U FBiH postoji i evidencija za stanove u zgradama koje nisu etažirane, takozvana knjiga položenih ugovora. Kako ona štiti kupca i da li je primjenjiva na vaš stan, provjerite s notarom.

Kako teče postupak etažiranja

• FBiH: Zemljišnoknjižnom uredu suda podnose se izjava ili ugovor o diobi i plan posebnih dijelova. Suvlasnici se mogu sporazumjeti o etažiranju, a vlasnik zemljišta ili investitor može zgradu podijeliti i sam, izjavom o diobi.
• RS: Svaki suvlasnik može u svako doba zahtijevati uspostavu etažne svojine ako su ispunjeni zakonski uslovi. Zakon predviđa da Vlada RS propisom uredi kada troškove upisa snosi RS. Da li je taj propis donesen i da li se odnosi na vaš slučaj, provjerite u nadležnoj službi. U RS nekretnine vodi Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, pa se tamo raspitajte o tačnom postupku.
• Brčko distrikt: Osnovnom sudu, zemljišnoknjižnom uredu, podnose se zahtjev, elaborat diobe ovjeren od Odjeljenja za javnu sigurnost Vlade BD i dokaz o plaćenoj renti.

Pouzdanih podataka o troškovima izrade plana posebnih dijelova, sudskim taksama i trajanju postupka u FBiH i RS nemamo. Ponudu tražite od geodeta ili ovlaštenog projektanta, a takse provjerite u sudu ili kod notara.

Primjer

Kupac iz inostranstva pronađe dvosoban stan u starijoj zgradi u Sarajevu, dakle u FBiH. U ZK izvatku prodavac je upisan kao suvlasnik u određenom idealnom dijelu cijele zgrade, bez opisa stana. Kupac ne daje kaparu, nego traži objašnjenje. Prodavac kaže da je plan posebnih dijelova izrađen, ali nije predat sudu.

Kupac i prodavac kod notara dogovaraju sljedeće: prodavac predaje dokumentaciju za upis, a kupoprodajni ugovor se potpisuje tek kada je stan upisan kao poseban dio. Kupac tako plaća upisan stan, a ne dio zgrade za koji se ne zna koji je.

Česte greške

• Osloniti se na stari ugovor, rješenje o dodjeli ili riječ prodavca umjesto na zemljišnu knjigu.
• Dati kaparu prije nego što ste vidjeli svjež ZK izvadak.
• Pretpostaviti da je stan u novogradnji etažiran samim tim što je zgrada završena.
• Ne provjeriti da li se površina i oznaka stana u izvatku slažu sa stvarnim stanom.
• Uzeti kredit bez potvrde banke da prihvata stan kakav je upisan.

Kako DMI pomaže

Svaki stan u našoj ponudi lično obiđemo, a prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak, pa stan i stanje u ZK izvatku možete pregledati prije nego što doputujete. Naša trenutna ponuda je u Sarajevu i možete je pogledati na stranici Sve nekretnine u ponudi. Ako vas zanima da li je određeni stan etažiran, pitajte nas prije razgledanja. Pokazat ćemo vam šta piše u izvatku, a konačnu pravnu provjeru za vaš slučaj obavljaju notar ili advokat.