Kupovina nekretnine u BiH iz Švicarske: ovjera, novac, porez

Nekretninu u BiH možete kupiti iz Švicarske i bez dolaska, ako punomoćnika ovlastite ovjerenom punomoći. Punomoć se može ovjeriti kod švicarskog notara uz apostil ili u ambasadi BiH u Bernu. Novac je najsigurnije platiti bankovnim transferom, uz pravila koja potvrđuju vaša banka i notar u BiH. U Švicarskoj nekretninu u BiH trebate prijaviti u poreskoj prijavi: ona se tamo u pravilu ne oporezuje direktno, ali utiče na poresku stopu.

Ovo su opće informacije, a ne pravni ni poreski savjet. Za vaš slučaj detalje potvrđuju notar ili advokat u BiH i poreski savjetnik ili kantonalna poreska uprava u Švicarskoj.

Ko iz Švicarske može kupiti nekretninu u BiH

Prvo provjerite u kojem svojstvu kupujete.

• Imate državljanstvo BiH (i švicarsko): dvojni državljani se u BiH tretiraju kao državljani BiH, pa za njih pitanje reciprociteta ne postoji.
• Imate samo švicarsko državljanstvo: stranci po zakonima o stvarnim pravima FBiH i RS mogu sticati nekretnine samo ako postoji reciprocitet, osim kod nasljeđivanja, poklona ili kada međunarodni ugovor drugačije određuje. Ministarstva pravde FBiH i RS objavljuju liste zemalja s reciprocitetom i ažuriraju ih do 31. januara svake godine. Da li je Švicarska na tim listama i pod kojim uslovima, provjerite na aktuelnoj listi ili kod notara prije nego što date kaparu. Brčko distrikt ima svoj zakon o stvarnim pravima, pa i tamo provjera ide posebno.

Više o ovome: Može li stranac kupiti nekretninu u BiH? Reciprocitet i izuzeci.

Ovjera punomoći iz Švicarske

Najčešće se kupac ne pojavljuje kod notara u BiH lično, nego daje punomoć nekome kome vjeruje (član porodice, advokat). Postoje dva uobičajena puta.

1. Švicarski notar i apostil

I Švicarska i BiH su na listi članica Haške konvencije o apostilu iz 1961. To znači da dokument ovjeren u Švicarskoj ne treba dodatnu legalizaciju u ambasadi BiH, nego samo apostil.

Postupak izgleda ovako:

1. Punomoć se piše na jednom od službenih jezika BiH (bosanskom, hrvatskom ili srpskom).
2. Švicarski notar ovjerava vaš potpis.
3. Nadležni švicarski organ stavlja apostil na ovjerenu punomoć. Koji je to organ u vašem kantonu, reći će vam notar koji je ovjerio potpis.
4. Original šaljete punomoćniku u BiH.

Apostil koji izda švicarski organ glasi na Švicarsku, i to je ispravno.

2. Ambasada BiH u Bernu

Ako imate važeći pasoš ili ličnu kartu BiH, punomoć možete ovjeriti u ambasadi. Ambasade BiH rade samo za svoje konzularno područje, pa za Švicarsku nadležna je ambasada u Bernu. Prema praksi drugih ambasada BiH, obično treba imati:

• original punomoći, koji potpisujete pred službenikom ambasade,
• kopiju važećeg pasoša ili lične karte BiH (originale nosite na uvid),
• dokaz o uplati konzularne takse.

Iznos takse u CHF, termine i tačnu proceduru provjerite direktno s ambasadom u Bernu prije dolaska.

Šta potvrditi s notarom u BiH prije potpisa

Ugovor o kupoprodaji nekretnine u BiH sastavlja notar. Prije nego što ovjerite punomoć u Švicarskoj, pošaljite nacrt notaru u BiH i pitajte:

• da li punomoć mora biti u posebnoj formi za kupovinu nekretnine,
• da li prihvata ovjeru švicarskog notara uz apostil,
• šta tačno punomoć treba sadržavati (nekretnina, cijena, ovlaštenja za upis u zemljišnu knjigu).

Tako izbjegavate da dokument vratite u Švicarsku na ponovnu ovjeru.

Prijenos novca iz CHF

Za ovaj dio pravila zavise od vaše banke, banke prodavca i propisa u BiH, pa ih ne navodimo kao gotove odgovore. Konvertibilna marka vezana je za euro, pa u praksi plaćanje iz švicarskih franaka obično ide preko konverzije u euro ili direktno u KM. Kurs i troškove konverzije uporedite kod svoje banke prije transfera.

Prije uplate pitajte:

• Svoju banku u Švicarskoj: koliko traje transfer u BiH, koji su troškovi i koji kurs primjenjuje.
• Notara u BiH: kako i kada se plaća cijena, da li traži dokaz o uplati i porijeklu novca.
• Banku u BiH (ako otvarate račun): koji su uslovi za otvaranje računa za nerezidente.

Ako planirate nositi gotovinu preko granice, pragove za prijavu provjerite kod švicarske carine i Uprave za indirektno oporezivanje BiH. Bankovni transfer ostavlja trag koji vam kasnije treba i za švicarsku poresku prijavu.

Porez u Švicarskoj na nekretninu u BiH

Prijava i progresija

Ako ste poreski rezident Švicarske, prijavljujete cjelokupnu imovinu, uključujući i nekretninu u BiH. Nekretnine se oporezuju tamo gdje se nalaze, pa Švicarska stan u BiH u pravilu ne oporezuje direktno. Ipak, ta imovina se uzima u obzir pri određivanju stope poreza na vaš švicarski dohodak i imovinu (izuzimanje s progresijom). U praksi to može značiti nešto viši porez na ono što se u Švicarskoj oporezuje.

Kako se nekretnina u BiH procjenjuje za prijavu, zavisi od kantona. To provjerite s poreskom upravom svog kantona ili savjetnikom.

Ukidanje Eigenmietwert od 2029.

Dana 28. septembra 2025. glasači i kantoni prihvatili su ukidanje oporezivanja vlastite zakupnine (Eigenmietwert) za prvi i drugi dom, sa 57,73% glasova i 16,5 kantona za. Savezno vijeće je 1. aprila 2026. odredilo početak primjene od 1. januara 2029. Do tada se vlastita zakupnina i dalje oporezuje kao dohodak, a postojeći odbici važe. Od 2029. kantoni mogu uvesti poseban porez na druge domove koje vlasnici pretežno sami koriste.

Kako će se ova promjena odraziti na nekretnine u inostranstvu, za sada nije jasno. Ako stan u BiH koristite za odmor, pitajte savjetnika kako ga prijaviti sada i nakon 2029.

Ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja

Da li između Švicarske i BiH postoji ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja na snazi, provjerite na listi švicarske savezne poreske uprave ili kod savjetnika. To je posebno važno ako stan izdajete.

Koraci od izbora do upisa

1. Provjerite pravo na kupovinu (državljanstvo, reciprocitet).
2. Izaberite nekretninu i provjerite vlasništvo: ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.
3. Dogovorite cijenu i uslove, eventualno predugovor.
4. S notarom u BiH dogovorite sadržaj punomoći.
5. Ovjerite punomoć u Švicarskoj (notar i apostil) ili u ambasadi u Bernu.
6. Pošaljite original punomoćniku.
7. Uplatite novac na način koji je dogovoren s notarom.
8. Punomoćnik potpisuje ugovor kod notara, a slijedi upis u zemljišnu knjigu.
9. Nekretninu prijavite u švicarskoj poreskoj prijavi.

Detaljniji opšti postupak: Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva: postupak korak po korak. Troškove u BiH (porez na promet, notar, takse) opisujemo u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH.

Česte greške

• Punomoć na njemačkom ili francuskom. Treba biti na jednom od službenih jezika BiH.
• Ovjera bez dogovora s notarom u BiH. Punomoć koja ne pokriva sve radnje znači novu ovjeru i gubitak sedmica.
• Kapara prije provjere reciprociteta. Ako ste samo švicarski državljanin, prvo provjerite smijete li kupiti.
• Plaćanje gotovinom bez traga. Otežava dokaz porijekla novca i švicarsku prijavu.
• Nekretnina nije prijavljena u Švicarskoj. Obaveza prijave postoji i kada se nekretnina tamo ne oporezuje direktno.

Primjer

Kupac iz Ciriha, sa švicarskim i bosanskohercegovačkim državljanstvom, traži dvosoban stan u Sarajevu. U ponudi DMI-ja medijalna tražena cijena je 5.722 KM po m², a dvosobni stanovi od 54 m² u Novom Sarajevu kreću se od 309.000 do 355.000 KM. Kupac stan pogleda preko video ture, a punomoć za brata dogovara s notarom u Sarajevu. Kao dvojni državljanin ne mora provjeravati reciprocitet. Punomoć ovjerava kod notara u Cirihu, uz apostil, i šalje original u Sarajevo. Cijenu plaća bankovnim transferom, a naredne godine stan prijavljuje u poreskoj prijavi u svom kantonu.

Kako DMI pomaže

Svaku nekretninu u ponudi DMI lično obilazi i prije objave provjerava zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video ture, a pomažemo i u dogovoru s notarom oko punomoći i rokova. Trenutno imamo osam stanova u Sarajevu, a pogledati ih možete u ponudi nekretnina.