Kupovina nekretnine u BiH iz Švedske: punomoć i novac

Nekretninu u Bosni i Hercegovini možete kupiti iz Švedske i bez dolaska, preko punomoćnika kojem date ovjerenu punomoć. Ako ste državljanin BiH, punomoć možete ovjeriti u Ambasadi BiH u Stockholmu. Ako niste, prije ovjere pitajte ambasadu i notara u BiH koji oblik ovjere prihvataju. Novac šaljite isključivo bankom, na račun iz ugovora. Pravila o prijavi u Švedskoj, na primjer za najam ili kasniju prodaju, provjerite kod Skatteverketa prije kupovine, ne poslije.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat u BiH, a za švedsku stranu Skatteverket.

Postupak ukratko

1. Provjerite vlasništvo i teret na nekretnini kroz ZK izvadak, prije bilo kakve uplate.
2. Izaberite punomoćnika u BiH: člana porodice, advokata ili drugu osobu od povjerenja.
3. Pošaljite notaru u BiH, koji će raditi ugovor, nacrt punomoći i pitajte da li mu takav tekst i takva ovjera odgovaraju.
4. Ovjerite punomoć u Švedskoj i pošaljite original punomoćniku.
5. Punomoćnik potpisuje ugovor, a vi uplaćujete novac bankovnim putem prema uslovima iz ugovora.
6. Slijedi prijava poreza u BiH i upis vlasništva u zemljišnu knjigu.
7. Sačuvajte sve dokumente zbog eventualne prijave u Švedskoj.

Širi pregled cijelog postupka imate u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Punomoć iz Švedske

Državljani BiH: ovjera u Ambasadi BiH u Stockholmu

Ambasada BiH u Stockholmu ovjerava punomoći državljanima BiH. Prema stranici ambasade, treba imati:

• original punomoći, čitko napisan, koji potpisujete u ambasadi, pred službenikom
• važeći pasoš ili ličnu kartu BiH, koju pokazujete pri potpisu
• dokaz o uplati konzularne takse

Taksu možete platiti karticom u ambasadi, uplatnicom u banci ili e-bankingom. Ako plaćate e-bankingom, ponesite odštampanu potvrdu. Na stranici ambasade postoji obrazac punomoći za preuzimanje (Word i PDF). Iznos takse za ovjeru punomoći provjerite direktno u ambasadi, jer se razlikuje od drugih usluga na njihovom cjenovniku.

Podaci ambasade:

• adresa: Birger Jarlsgatan 55/3, 111 45 Stockholm
• telefon: +46 (0)8 440 05 40
• e-mail: amb.bih.sto@telia.com
• konzularno odjeljenje prima stranke radnim danima od 10:00 do 15:00

Ambasada pokriva i Finsku i Estoniju, pa računajte na moguće čekanje i pozovite prije dolaska.

Ako nemate državljanstvo BiH

Stranica ambasade uslugu ovjere punomoći opisuje samo za državljane BiH. Zato prvo pitajte ambasadu da li ovjeravaju i vašu punomoć.

Ako to nije moguće, jedna od opcija je ovjera u Švedskoj. Tamo apostil od 1. januara 2005. izdaje samo Notarius Publicus (ili njegov pomoćnik), a ne švedske ambasade. Švedska je potpisnica Haške konvencije o apostilu iz 1961. Da li će notar ili zemljišnoknjižni ured u BiH prihvatiti takvu punomoć i da li treba prijevod sudskog tumača, potvrdite s notarom u BiH prije nego što platite ovjeru.

Ako kupujete kao strani državljanin, provjerite i da li uopće ispunjavate uslove za sticanje nekretnine. O tome više u vodiču Može li stranac kupiti nekretninu u BiH?

Šta punomoć treba sadržavati

Tačan oblik i sadržaj punomoći za nekretnine potvrđuje notar u BiH. U praksi je dobro da punomoć bude konkretna:

• vaši podaci i podaci punomoćnika (ime, datum rođenja, broj dokumenta, adresa)
• tačan opis nekretnine: adresa, broj zemljišnoknjižnog uloška i parcele, površina
• ovlaštenja: potpis predugovora i ugovora, prijava poreza, podnošenje zahtjeva za upis, preuzimanje rješenja
• da li punomoćnik smije primati ili isplaćivati novac, i do kojeg iznosa
• cijena ili gornja granica cijene

Preopćenita punomoć može biti čest razlog zastoja, jer je notar ili ured ne mora prihvatiti za konkretan posao. Preuska punomoć, na primjer bez ovlaštenja za upis u zemljišnu knjigu, znači novu ovjeru i novu pošiljku iz Švedske.

Ugovor i ovjera: gdje se potpisuje

Oblik kupoprodajnog ugovora nije jednako jasan u cijeloj zemlji, a izvori se ne slažu.

FBiH. Notarska komora FBiH je 2020. godine izjavila da je notarski obrađena isprava jedini valjan oblik za kupoprodaju, poklon i druge pravne poslove s nekretninama. Sa druge strane, dio advokata ističe da je Ustavni sud FBiH oborio član 73. Zakona o notarima FBiH i da se, prema stavu Vrhovnog suda FBiH, potpisi na ugovoru mogu ovjeriti kod notara ili na sudu. Prijedlog izmjena Zakona o notarima iz 2020. potvrđuje da je član 73. proglašen neustavnim, ali nije jasno da li su izmjene usvojene. U praksi kupoprodaje često idu preko notara.

Republika Srpska. Pravila o obaveznom obliku ugovora provjerite s notarom ili advokatom u RS.

Brčko distrikt. Prema advokatskim izvorima, zakon o notarima Brčko distrikta izričito dozvoljava advokatima da pripremaju isprave i zastupaju stranke pred notarom. I ovo potvrdite za svoj slučaj.

Za vas iz Švedske to znači jedno: prije ovjere punomoći dogovorite gdje i kod koga će se ugovor potpisivati, pa punomoć prilagodite tome.

Prijenos novca iz Švedske

Najsigurniji put je bankovna transakcija sa vašeg računa na račun naveden u ugovoru.

• Uplaćujte na račun osobe koja je upisana kao vlasnik u ZK izvatku, ili na račun koji ugovor izričito navodi.
• Ne plaćajte prije nego što notar ili advokat potvrdi da je ugovor spreman i da je teret na nekretnini riješen.
• U opisu uplate navedite broj ili datum ugovora i adresu nekretnine.
• Sačuvajte potvrdu banke o slanju i potvrdu prodavca o prijemu.

Računajte da banka u Švedskoj ili BiH, kao i notar, može tražiti dokaz o porijeklu novca: platne liste, ugovor o kreditu, prodaju druge imovine ili štednju. Pripremite te dokumente unaprijed, da uplata ne kasni na dan potpisa.

Gotovinu ne nosite preko granice. Za prenos većih iznosa gotovine preko granice po pravilu postoji obaveza prijave. Pragove i postupak provjerite kod švedske carine (Tullverket) i Uprave za indirektno oporezivanje BiH (UIO). Pravila za plaćanje nerezidenata i devizne račune u BiH provjerite sa svojom bankom.

Ako dio cijene plaćate kao kaparu, uslove i iznos stavite u pisani predugovor.

Šta prijaviti u Švedskoj

Porezne obaveze u Švedskoj zavise od toga da li ste tamo porezni obveznik i šta s nekretninom radite. Tačne obrasce i rokove ovdje ne navodimo, jer ih treba potvrditi na skatteverket.se ili direktno u Skatteverketu. Prije kupovine pitajte:

• da li prihod od najma nekretnine u BiH treba prijaviti u Švedskoj i kako se uračunava porez plaćen u BiH
• kako se prijavljuje dobit ako nekretninu kasnije prodate, i na kojem obrascu
• da li se na BiH primjenjuje ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Švedske i bivše Jugoslavije
• da li banka prijavljuje veće uplate u inostranstvo i da li vi tada nešto trebate dodatno dokazati

Bez obzira na odgovore, sačuvajte kopije: ugovor s prijevodom, dokaz o uplati, rješenje o porezu u BiH, ZK izvadak nakon upisa i sve račune troškova. To su dokumenti koje ćete trebati kod svake kasnije prijave ili prodaje.

Troškovi koje treba predvidjeti

• konzularna taksa ili trošak Notarius Publicusa i apostila u Švedskoj
• poštarina za slanje originala u BiH
• prijevod sudskog tumača, ako ga notar traži
• notarska naknada ili advokat i sudska ovjera, zavisno od načina potpisa
• porez pri kupovini: u FBiH porez na promet nekretnina određuju kantoni, RS ima drugačiji sistem, a Brčko distrikt svoju stopu
• taksa za upis u zemljišnu knjigu

Stope i iznose po entitetima i kantonima pratimo u vodiču Troškovi kupovine nekretnine u BiH. Prije potpisa tražite od notara pisanu procjenu ukupnih troškova.

Česte greške

• Kupac bez državljanstva BiH ovjeri punomoć, a da prethodno nije pitao ambasadu i notara u BiH koji oblik ovjere prihvataju.
• Punomoć se ovjeri prije nego što je poznat tačan opis nekretnine, pa je treba raditi ponovo.
• Novac se šalje na račun treće osobe koja nije upisana kao vlasnik.
• Kapara se daje bez pisanog predugovora.
• Gotovina se nosi preko granice bez provjere pravila o prijavi.
• Pitanja o porezu u Švedskoj ostave se za kasnije, pa nedostaju dokumenti o porijeklu novca i porezu plaćenom u BiH.

Primjer

Amra živi u Göteborgu i ima pasoš BiH. Zanima je dvosoban stan od 54 m² na 2. spratu u Čengić Vili, po cijeni od 309.000 KM, što je oko 5.722 KM po m². To je ujedno srednja tražena cijena po m² u DMI ponudi u Sarajevu, gdje se cijene kreću od 3.667 do 6.574 KM po m².

Amra prvo traži ZK izvadak i video obilazak. Brat u Sarajevu bit će punomoćnik. Notar u Sarajevu šalje joj željeni tekst punomoći s tačnim podacima o stanu. Amra zakazuje termin u ambasadi u Stockholmu, plaća taksu e-bankingom, nosi odštampanu potvrdu i potpisuje punomoć pred službenikom. Original šalje bratu. Paralelno pita Skatteverket šta će trebati prijaviti ako stan bude izdavala. Na dan potpisa uplaćuje cijenu sa svog računa na račun prodavca iz ugovora, a potvrdu banke čuva uz ugovor.

Kako DMI pomaže

DMI trenutno ima 8 nekretnina u ponudi, sve u Sarajevu. Svaku nekretninu obiđemo lično i prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilazak, pa stan možete pogledati iz Švedske prije nego što ovjerite punomoć. Pomažemo i u koordinaciji s notarom i punomoćnikom, da punomoć, ugovor i uplata budu usklađeni.