Može li stranac kupiti nekretninu u BiH? Reciprocitet i izuzeci

Ovaj vodič je za porodice iz dijaspore u kojima nemaju svi državljanstvo BiH i za strane državljane koji razmišljaju o kupovini u Bosni i Hercegovini. Odgovor zavisi od državljanstva kupca, od dijela zemlje u kojem je nekretnina i od vrste zemljišta.

Ovo je pravno osjetljiva tema. Vodič objašnjava opšta pravila, a za konkretnu kupovinu uvijek se posavjetujte s notarom ili advokatom.

Kratak odgovor

• Državljani BiH, uključujući one koji žive u inostranstvu i one s dvojnim državljanstvom, kupuju kao i svi ostali državljani. Za njih ne važe posebna pravila za strance.
• Strani državljani u pravilu mogu kupiti stan ili kuću, ali uz uslov reciprociteta (uzajamnosti): država čiji su državljani mora dozvoljavati državljanima BiH da tamo kupuju nekretnine.
• Poljoprivredno zemljište je posebna kategorija i za strance je, barem u FBiH, zatvoreno za kupovinu.

Državljani BiH koji žive u inostranstvu

Ako imate državljanstvo BiH, niste "strana osoba" u smislu zakona o stvarnim pravima, bez obzira na to gdje živite i da li imate još jedno državljanstvo. Kupujete pod istim uslovima kao kupac iz Sarajeva ili Banja Luke.

U praksi je bitno da imate važeći dokument BiH (ličnu kartu ili pasoš), jer njime dokazujete državljanstvo kod notara i u ambasadi kada ovjeravate punomoć. Kako kupovina na daljinu teče korak po korak, opisano je u vodiču Kupovina nekretnine u BiH iz inostranstva.

Strani državljani: načelo reciprociteta

Reciprocitet znači da strani državljanin može steći vlasništvo u BiH ako državljanin BiH, pod sličnim uslovima, može steći vlasništvo u njegovoj državi. Svaki dio zemlje to uređuje svojim zakonom.

Federacija BiH

Zakon o stvarnim pravima FBiH (Službene novine FBiH 66/13 i 100/13), član 15, propisuje:

• strane osobe stiču vlasništvo na nekretnini pod uslovom reciprociteta, osim kod nasljeđivanja, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno,
• reciprocitet se pretpostavlja,
• listu zemalja s kojima reciprocitet ne postoji objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno mišljenje Ministarstva vanjskih poslova BiH, svake godine najkasnije do 31. januara.

Dakle, u FBiH kupovina je načelno moguća, osim ako je država kupca na toj listi.

Važan izuzetak iz stava 3 istog člana: osobe bez državljanstva BiH ne smatraju se stranim osobama ako su rođene u BiH ili su potomci osoba rođenih u BiH. To je bitno za djecu iz dijaspore koja imaju samo njemačko, austrijsko ili švicarsko državljanstvo. Kako se to dokazuje kod notara i u zemljišnoj knjizi, provjerite unaprijed.

Republika Srpska

Zakon o stvarnim pravima RS (Službeni glasnik RS 124/08 i izmjene, zaključno sa 107/19), član 15, propisuje da strana lica stiču pravo svojine na nepokretnosti u RS pod uslovom reciprociteta, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno.

U tekstu zakona koji smo pregledali nema izuzetka za osobe rođene u BiH i njihove potomke kakav postoji u FBiH, niti odredbe o tome ko utvrđuje reciprocitet.

Brčko distrikt

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Brčko distrikta (prečišćeni tekst, Službeni glasnik BD 8/24), član 2, predviđa da se zakonom može ograničiti ili usloviti reciprocitetom sticanje vlasništva za fizička i pravna lica s prebivalištem odnosno sjedištem izvan BiH. Kriterij je, dakle, prebivalište, a ne državljanstvo.

Posebna područja

I u FBiH i u RS zakon dozvoljava da se određena područja, radi zaštite interesa i sigurnosti, proglase područjima na kojima stranci ne mogu imati vlasništvo (član 16 oba zakona).

Njemačka, Austrija, Švicarska

Prema konsolidovanoj listi koju objavljuje jedna advokatska kancelarija na osnovu akata Federalnog ministarstva pravde (stanje maj 2026):

• Njemačka: reciprocitet postoji.
• Austrija: reciprocitet postoji, ali državljani BiH u Austriji trebaju odobrenje nadležnog pokrajinskog organa, što može uticati na uslove.
• Švicarska: navedena je kao zemlja bez reciprociteta, jer stranci tamo u načelu ne mogu slobodno kupovati nekretnine.

Ovo nije službeni akt. Prije kupovine provjerite važeću listu kod Federalnog ministarstva pravde ili notara.

Za švicarske državljane s porijeklom iz BiH izuzetak za potomke u FBiH može biti presudan.

Poljoprivredno zemljište

Zakon o poljoprivrednom zemljištu FBiH (Službene novine FBiH 52/09), član 7, propisuje da strana fizička i pravna lica ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta, osim ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Prema istom zakonu, stranci ga ne mogu steći pravnim poslom, ali mogu nasljeđivanjem.

Za RS nismo pronašli pouzdan izvor o ovom pitanju.

Plac koji se u katastru vodi kao njiva ili livada može biti poljoprivredno zemljište, iako je u prostornom planu predviđen za gradnju. Zato je provjera kulture i namjene zemljišta važna. Više u vodiču ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo.

Kupovina preko firme registrovane u BiH

Privredno društvo osnovano i registrovano u BiH je domaće pravno lice, i kada su njegovi vlasnici stranci. Zakon o stranim ulaganjima FBiH (član 5) i Zakon o stranim ulaganjima RS (član 7) propisuju da firma u vlasništvu stranog ulagača ima ista prava i obaveze kao firma domaćih vlasnika. Zakon RS (član 8) dodaje da strani ulagač stiče svojinu na nepokretnostima u skladu s propisima o stvarnim pravima.

Ovo je ponekad rješenje za poslovne nekretnine, ali firma nosi troškove osnivanja, knjigovodstva i poreza, a nekretnina je vlasništvo firme, ne vaše lično. Prije takve odluke razgovarajte s advokatom i poreznim savjetnikom.

Najčešće greške

• Pretpostavka da su djeca automatski "domaći" kupci jer su roditelji iz BiH, bez provjere dokaza.
• Oslanjanje na neslužbene liste reciprociteta bez provjere kod ministarstva ili notara.
• Kupovina placa bez provjere da li je u katastru poljoprivredno zemljište.
• Uknjižba na dijete ili supružnika sa samo stranim državljanstvom u RS, bez provjere tamošnjih pravila.
• Osnivanje firme samo radi kupovine stana, bez računice troškova.

Česta pitanja

Imam dvojno državljanstvo, BiH i njemačko. Važi li za mene reciprocitet?

Ne. Kao državljanin BiH kupujete kao i svaki drugi državljanin.

Moja supruga ima samo njemačko državljanstvo. Može li biti suvlasnica?

U FBiH u načelu da, jer reciprocitet s Njemačkom postoji prema dostupnim podacima i pretpostavlja se. U RS i Brčko distriktu provjerite pravila s notarom prije potpisa.

Naša djeca su rođena u Njemačkoj i imaju samo njemački pasoš. Jesu li stranci?

U FBiH zakon kaže da se potomci osoba rođenih u BiH ne smatraju stranim osobama. Notar će vam reći kojim dokumentima se to dokazuje.

Može li stranac naslijediti nekretninu u BiH?

U FBiH reciprocitet se ne traži kod nasljeđivanja. Za RS i za posebne slučajeve provjerite s notarom ili advokatom.

Ko izdaje potvrdu o reciprocitetu?

U FBiH Federalno ministarstvo pravde objavljuje listu zemalja bez reciprociteta, a za ostale se reciprocitet pretpostavlja. Za RS i Brčko distrikt postupak provjerite kod nadležnih organa.

Kako DMI pomaže

DMI prije objave oglasa provjerava vlasništvo i dokumentaciju nekretnine, uključujući vrstu zemljišta. Ako kupuje neko bez državljanstva BiH, preporučujemo da pravila provjerite s notarom prije predugovora, a mi vam nekretninu možemo pokazati u video obilasku uživo.