Etažno vlasništvo i zajednički dijelovi: šta kupujete

Kada kupujete stan u zgradi, kupujete tri stvari odjednom: stan kao posebni dio kojim samo vi raspolažete, suvlasnički (idealni) udio u cijeloj zgradi i zemljištu koji je trajno vezan za taj stan, i pravo da zajedno s ostalim vlasnicima koristite i održavate zajedničke dijelove. Stan i udio se ne mogu prodati ni založiti odvojeno, a etažno vlasništvo postoji tek kada je upisano u zemljišnu knjigu. Zato je prije kupovine najvažnije provjeriti šta je tačno upisano uz stan, a šta pripada svima.

Ovo je opća informacija, a ne pravni savjet. Za vaš konkretan slučaj detalje potvrđuje notar ili advokat.

Tri sloja vlasništva u jednoj zgradi

• Posebni dio (etažno vlasništvo): stan, poslovni prostor, garaža ili jasno označeno parking mjesto u zgradi. Vi ga isključivo koristite i njime raspolažete.
• Suvlasnički (idealni) udio: dio cijele nekretnine, odnosno zgrade sa zemljištem. Zakon ga trajno veže za posebni dio. U praksi u FBiH udio se u zemljišnoj knjizi često iskazuje kao omjer korisne površine stana i ukupne korisne površine zgrade.
• Zajednički dijelovi: dijelovi koji služe svima ili čija namjena isključuje da ih neko koristi sam. Na njima ne može postojati etažno vlasništvo, a svaki vlasnik ih smije koristiti.

Posljedica za kupca: ne možete kupiti "samo stan" bez udjela, niti udio bez stana. Hipoteka se upisuje na suvlasnički udio s kojim je povezano etažno vlasništvo.

Koji zakon važi gdje

Osnovno pravilo je slično u cijeloj BiH, ali propisi se razlikuju:

• FBiH: Zakon o stvarnim pravima FBiH. Upravljanje zgradama uređuju kantoni, pa pravila zavise od kantona (npr. Kanton Sarajevo ima Zakon o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade, a Srednjobosanski kanton Zakon o korištenju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade iz 2024. godine).
• RS: Zakon o stvarnim pravima RS (izrazi "etažna svojina" i "susvojina") i Zakon o održavanju zgrada.
• Brčko distrikt: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima BD, gdje je etažno vlasništvo uređeno u čl. 91-96. Za poseban zakon o upravljanju zgradama u Distriktu provjerite kod notara ili nadležne službe.

Šta može biti posebni, a šta sporedni dio

Posebni dio mora biti samostalna upotrebna cjelina: stan, poslovni prostor, garaža ili jasno označeno parking mjesto unutar zgrade.

Uz stan se mogu upisati i sporedni dijelovi: otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i parking mjesta. U RS i Brčko distriktu zakon izričito navodi najviše dva parking mjesta po stanu kao sporedni dio. Da bi se nešto pripojilo stanu kao sporedni dio, mora biti:

• jasno odvojeno od ostalih dijelova nekretnine,
• dostupno s javne površine, iz zajedničkih dijelova ili iz stana kojem pripada.

Važno: ako je sporno da li je neki dio zajednički, zakon pretpostavlja da jeste. To je najčešća zamka kod kupovine: prodavac kaže "podrum i tavan idu uz stan", a u zemljišnoj knjizi nisu upisani.

Šta su zajednički dijelovi

Zakon o stvarnim pravima RS ih nabraja: temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i slično. U Kantonu Sarajevo zajedničke dijelove definiše kantonalni zakon o upravljanju. Pojednostavljeno: sve što služi cijeloj zgradi ili većem broju stanova.

Za kupca to znači dvije stvari. Prvo, troškove održavanja tih dijelova dijelite s ostalim vlasnicima. Drugo, zatvorena terasa, prisvojen dio hodnika ili nadograđeni tavan ne postaju vlasništvo onoga ko ih je zauzeo ili preuredio samo zato što je to uradio. U FBiH zakon (čl. 61) navodi da gradnja ili preuređenje u tuđoj ili zajedničkoj zgradi samo po sebi ne daje vlasništvo. Ako stan ima takav "dodatak", tražite dokaz da je pravno riješen i upisan, a pogledajte i vodič Legalizacija nekretnine: šta kupac treba znati.

Etažiranje: kako nastaje etažno vlasništvo

Etažno vlasništvo ne nastaje izgradnjom zgrade, nego upisom u zemljišnu knjigu na osnovu odgovarajućih isprava.

FBiH

• Nastaje izjavom o diobi jedinog vlasnika ili ugovorom o diobi između suvlasnika.
• Obje isprave moraju biti notarski obrađene da bi bile valjane.
• Sudu se uz izjavu ili ugovor dostavlja plan posebnih dijelova zgrade: oznaka parcele, ulica i kućni broj, skica s položajem, veličinom i oznakom svakog dijela, te koji dijelovi služe cijeloj zgradi, a koji samo nekim stanovima.
• Svaki stan dobija svoj zemljišnoknjižni uložak s listovima A, B i C.
• Prema prijelaznim odredbama, troškove upisa vlasnici u pravilu dijele srazmjerno korisnoj površini svog stana u odnosu na cijelu zgradu.

RS

• Potrebna je pisana saglasnost svih suvlasnika, a suvlasnik je može uskratiti samo u ograničenim slučajevima.
• Plan diobe izrađuje i ovjerava za to ovlaštena stručna osoba.
• Etažna svojina ne može nastati dok nadležni upravni organ ne potvrdi da je dio samostalna upotrebna cjelina.
• Jedini vlasnik može izvršiti diobu izjavom pred zemljišnoknjižnim sudom.
• Uložak stana nosi broj parcele, oznaku "E" i broj posebnog dijela.

Brčko distrikt

• Nastaje pravnim poslom ili odlukom suda, uz pisanu saglasnost svih suvlasnika i plan.
• Upisuje se u vlasnički list na udjelu suvlasnika, uz naznaku stana i sporednih dijelova, a posjedovni list se označava riječima "Etažno vlasništvo".

Šta ako zgrada nije etažirana? Tada ne kupujete posebno upisan stan, nego neodijeljeni suvlasnički udio u cijeloj nekretnini. To je bitno drugačija pravna pozicija, posebno kod kredita i kasnije prodaje. Prije potpisivanja bilo čega pročitajte vodič ZK izvadak: kako provjeriti vlasništvo prije kupovine.

Zemljišna knjiga se pretpostavlja istinitom i potpunom, što štiti kupca koji se na nju savjesno osloni. Upravo zato je važno da je ono što kupujete zaista tamo upisano.

Upravljanje zgradom: čemu se pridružujete

Kupovinom stana postajete dio zajednice vlasnika i preuzimate obavezu održavanja zajedničkih dijelova.

• Kanton Sarajevo: zgrada s tri ili više vlasnika mora imati tačno jednog upravnika (registrovano društvo ili obrtnika). Izuzetak su zgrade u kojima posebni dijelovi imaju zasebne vanjske ulaze. Kantonalno ministarstvo objavljuje registar zgrada u kojem možete pronaći upravnika, odluku o minimalnoj mjesečnoj naknadi za upravljanje i održavanje i obrasce za zbor vlasnika (ZS 1, ZS 2). Iznos naknade provjerite na stranici ministarstva ili kod upravnika.
• Srednjobosanski kanton: vlasnici upravljaju po općim pravilima o suvlasništvu. Ako sami ne osiguraju zajedničke dijelove, upravnik ih mora osigurati iz sredstava za održavanje.
• Ostali kantoni FBiH: pravila se razlikuju, pitajte upravnika ili notara koji propis važi.
• RS: Zakon o održavanju zgrada predviđa obaveznu zajednicu etažnih vlasnika (ZEV), koja pravni subjektivitet stiče upisom u registar kod opštine ili grada. Prema dostupnim tumačenjima, svaki vlasnik ima jedan glas, a redovne odluke donose se većinom. Ako se vlasnici ne mogu dogovoriti, a postoje posebno opravdani razlozi, svaki vlasnik se može obratiti sudu. Najavljene su izmjene zakona, pa provjerite važeća pravila u trenutku kupovine.

Koliko vas održavanje i drugi mjesečni troškovi mogu koštati, pogledajte u vodiču Troškovi stana u BiH: kako ih procijeniti prije kupovine.

Lista provjera prije kupovine

1. Je li stan etažiran? U ZK izvatku treba postojati poseban uložak za stan, s opisom stana i udjela u listu A.
2. Odgovara li opis stvarnom stanju? Površina, sprat i oznaka stana u izvatku trebaju odgovarati onome što razgledate.
3. Šta je upisano kao sporedni dio? Podrum, tavan, balkon, terasa, garaža ili parking mjesto: ako nisu upisani uz stan ili kao zaseban posebni dio, smatrajte da ne idu uz stan.
4. Tereti u listu C: hipoteke i druga prava trećih. Pošto je stan neodvojiv od udjela, teret na udjelu je teret i na stanu.
5. Preuređenja zajedničkih dijelova: zatvorene lođe, pripojeni hodnici, nadogradnje. Tražite dokumentaciju da su pravno riješeni.
6. Upravnik ili ZEV: ko upravlja zgradom, kolika je mjesečna naknada i ima li prodavac neizmirenih obaveza. Zatražite potvrdu od upravnika ili ZEV-a.
7. Planirani radovi: pitajte da li su vlasnici odlučili o većim popravkama (krov, fasada, lift) i kako će se dijeliti trošak.

Česte greške

• Oslanjanje na usmeno obećanje da garaža, podrum ili parking "idu uz stan". Bez upisa, zakon pretpostavlja da je dio zajednički.
• Kupovina u neetažiranoj zgradi bez svijesti o tome. Kupac misli da kupuje stan, a stiče udio u cijeloj zgradi.
• Plaćanje za površinu koja nije pravno dio stana, npr. zatvorenu terasu ili pripojen hodnik.
• Zanemarivanje stanja održavanja i obaveza prema upravniku ili ZEV-u. Da li i u kojoj mjeri kupac odgovara za prodavčeve neplaćene naknade, propisi koje smo pregledali ne odgovaraju jasno, zato tražite potvrdu da dugova nema i neka notar to uredi ugovorom.
• Pretpostavka da suvlasnici nemaju nikakva prava pri prodaji. Ako kupujete suvlasnički udio u neetažiranoj nekretnini, pitajte notara da li ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.

Primjer

Kupac razgleda dvosoban stan u Sarajevu. Prodavac navodi da uz stan idu podrum i parking mjesto ispred ulaza, a lođa je zatvorena i uračunata u kvadraturu.

U ZK izvatku stan ima vlastiti uložak, ali je kao sporedni dio upisan samo podrum. Parking mjesto nije upisano, pa se smatra zajedničkim dijelom. Zatvorena lođa je u izvatku i dalje evidentirana kao lođa, pa površina u oglasu nije ista kao upisana.

Kupac traži da se cijena odnosi na ono što je upisano, a u ugovor se unosi tačan opis stana i podruma prema izvatku. Parking ostaje zajednički i koristi se prema dogovoru vlasnika. Od upravnika zgrade traži potvrdu da prodavac nema dugova za održavanje, prije nego što isplati ostatak cijene.

Kako DMI pomaže

Svaki oglas u DMI ponudi lično obiđemo, a prije objave provjerimo zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Sve naše trenutne nekretnine su stanovi u zgradama u Sarajevu, pa su pitanja iz ovog vodiča upravo ona koja kupci kod nas najčešće rješavaju. Kupcima koji žive u inostranstvu nudimo video obilaske.

Naša provjera pomaže da se problemi uoče rano, ali ne zamjenjuje notara ni advokata, koji potvrđuju pravno stanje za vašu kupovinu. Ako vas zanima šta je upisano uz određeni stan, pogledajte sve nekretnine u ponudi i javite nam se prije nego što date kaparu.