Wohnungsübergabe in Bosnien: Protokoll, Zähler, Strom

Am Übergabetag gehen Verkäufer und Käufer gemeinsam durch die Immobilie, notieren alle Zählerstände und unterschreiben ein zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll). Danach meldet der neue Eigentümer die Nebenkosten auf seinen Namen um. Für den Strom werden ein Eigentumsnachweis und eine Bestätigung über beglichene Schulden verlangt. Für Wasser, Heizung und Hausverwaltung klären Sie Unterlagen und Ablauf direkt beim jeweiligen Unternehmen oder Verwalter, denn das unterscheidet sich von Stadt zu Stadt.

Am genauesten ist dieser Ratgeber beim Strom, weil die Regeln dort öffentlich zugänglich sind. Für die übrigen Nebenkosten finden Sie eine Liste mit Fragen, die Sie klären sollten, bevor Sie den Kaufpreis vollständig zahlen. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechtsberatung: Für Ihren konkreten Fall bestätigen ein Notar oder Anwalt sowie das zuständige Unternehmen die Details.

Das Übergabeprotokoll: was hineingehört

Wie in Deutschland ist das Übergabeprotokoll ein kurzes Dokument, in dem beide Seiten festhalten, dass die Immobilie übergeben wurde, an welchem Tag und in welchem Zustand. Ein einheitliches amtliches Formular gibt es nicht. Meist setzen die Parteien es selbst auf, manchmal mit Hilfe der Agentur. Wenn der Kaufvertrag den Übergabetermin regeln oder auf das Protokoll verweisen soll, besprechen Sie das mit dem Notar, der den Vertrag aufsetzt.

Ins Protokoll gehören:

• Namen von Verkäufer und Käufer, Adresse und genaue Bezeichnung der Wohnung (Etage, Wohnungsnummer, Angaben aus dem ZK izvadak (Grundbuchauszug))
• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Zählerstände für Strom (bei Zweitarifzählern Hoch- und Niedertarif getrennt), Wasser, Heizung und gegebenenfalls Gas, jeweils mit Zählernummer
• Anzahl der übergebenen Schlüssel (Hauseingang, Wohnung, Keller, Briefkasten, Garage)
• was in der Wohnung bleibt: Möbel, Geräte, Ausstattung, sofern vertraglich vereinbart
• sichtbare Mängel, die Sie gemeinsam festgestellt haben
• eine Erklärung des Verkäufers, bis zu welchem Datum er welche Rechnungen bezahlt hat und welche Bestätigungen er übergibt
• Unterschriften beider Seiten

Erstellen Sie das Protokoll in zwei Exemplaren, eines für jede Seite. Fotografieren Sie zusätzlich jeden Zähler so, dass Zählernummer und Stand lesbar sind und das Datum im Foto gespeichert bleibt.

Warum die Zählerstände so wichtig sind

Der Zählerstand am Übergabetag ist die Grenze zwischen dem Verbrauch des Verkäufers und Ihrem. Steht er nirgends, lässt sich später kaum beweisen, wer was verbraucht hat.

Stromrechnungen zeigen in der Regel den alten und neuen Stand je Tarif. Auf den Rechnungen von ERS in der Republika Srpska stehen etwa getrennte Werte für den Hochtarif (AVT) und den Niedertarif (AMT). Notieren Sie deshalb beide Werte, nicht nur eine Zahl.

Prüfen Sie bei Wasser und Heizung, ob die Wohnung überhaupt einen eigenen Zähler hat. In Wohnhäusern gibt es teilweise nur einen gemeinsamen Zähler, und die Kosten werden nach einem anderen Schlüssel verteilt. Halten Sie das im Protokoll fest und fragen Sie beim Versorger nach, wie am Tag des Eigentümerwechsels abgerechnet wird.

Strom ummelden in der Föderation BiH (FBiH)

Gebiet der Elektroprivreda BiH

Nach den Angaben der Elektroprivreda BiH stellt der neue Eigentümer bei der zuständigen Elektrodistribucija (örtliche Netz- und Kundenstelle) einen Antrag auf dem Formular Z-15. Damit werden die alten Verträge über Stromlieferung und Netznutzung beendet und neue auf den Namen des neuen Eigentümers geschlossen.

Beizufügen sind:

• Eigentumsnachweis: Kaufvertrag oder ZK izvadak
• potvrda o izmirenim dugovanjima (Bestätigung, dass keine offenen Schulden bestehen)
• Personalausweis des neuen Eigentümers zur Einsicht
• punomoć (Vollmacht), wenn nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, ist eine Vollmacht die praktische Lösung. Fragen Sie aber vorher nach, in welcher Form die Elektrodistribucija sie akzeptiert. Mehr dazu im Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Gebühr: Die Elektroprivreda BiH nennt 25,74 KM für die Bearbeitung eines Antrags bei Wechsel der Verbrauchsgruppe. Ob und in welcher Höhe beim Eigentümerwechsel etwas anfällt, fragen Sie vor der Antragstellung am Schalter.

Frist: Eine ältere Fassung der allgemeinen Lieferbedingungen der FERK (Regulierungsbehörde für die FBiH) sah vor, dass der bisherige Eigentümer innerhalb von 30 Tagen nach dem Eigentümerwechsel die Kündigung beantragt und der neue Eigentümer in derselben Frist neue Verträge. Inzwischen gibt es neuere Fassungen. Ob diese Frist heute noch so gilt, klären Sie bei der Elektrodistribucija. Am sichersten stellen Sie den Antrag direkt nach der Übergabe.

Nach der konsolidierten FERK-Fassung von 2023 schließen Netzbetreiber und Lieferant, auch wenn der frühere Eigentümer nicht kündigt, auf Antrag des neuen Eigentümers und gegen Vorlage des Eigentumsnachweises die Verträge mit ihm ab dem Tag seiner Anmeldung. Sie müssen also nicht auf den Verkäufer warten.

Gebiet der Elektroprivreda HZ HB

Für die Gebiete, die von der Elektroprivreda HZ HB versorgt werden, konnten wir den Ablauf anhand veröffentlichter Angaben nicht bestätigen. Fragen Sie vor dem Gang zum Schalter, welches Formular verwendet wird, welche Unterlagen nötig sind und ob eine Gebühr anfällt.

Strom ummelden in der Republika Srpska (RS)

Bei ERS bedeutet der Wechsel des Kunden an einer Messstelle, dass im zuständigen Servicecenter der Direktion für öffentliche Versorgung ein neuer Liefervertrag unterschrieben wird.

Für Haushalte wird eines der folgenden Dokumente als Eigentumsnachweis akzeptiert:

• Kaufvertrag, Tauschvertrag oder Schenkungsvertrag
• Erbschaftsbeschluss oder Nachlassbeschluss
• ZK izvadak (Grundbuchauszug)
• posjedovni list (Auszug aus dem Kataster über den Besitz)
• izvod iz knjige uloženih ugovora (Auszug aus dem Register hinterlegter Verträge), für Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern

ERS nennt außerdem eine Bestätigung, dass die letzte Abrechnung des Vorbesitzers bezahlt ist. Ob diese in jedem Fall oder nur in bestimmten Fällen verlangt wird, lassen Sie sich im Servicecenter bestätigen. Eine Frist für die Ummeldung in der RS konnten wir nicht bestätigen. Fragen Sie auch danach am Schalter.

Strom ummelden im Brčko distrikt

Die allgemeinen Bedingungen für die Stromlieferung im Brčko distrikt regeln die Ablesung beim Eigentümerwechsel klar:

• Der Zähler wird an dem Tag abgelesen, den Sie im Antrag angeben, wenn der Antrag spätestens drei Tage vorher eingeht.
• Geben Sie keinen Tag an oder kommt der Antrag zu spät, erfolgt die Ablesung innerhalb von drei Tagen nach Eingang.
• Der Netzbetreiber übermittelt die Ablesedaten an Sie und an Ihren Lieferanten.

Praktisch heißt das: Reichen Sie den Antrag mindestens drei Tage vor der Übergabe ein und nennen Sie den Übergabetag als Ablesetag. Dann stimmt die offizielle Ablesung mit Ihrem Protokoll überein. Sie können auch selbst ablesen (samoočitanje), der Netzbetreiber darf das überprüfen. Auf Anfrage muss er Ablesergebnisse innerhalb von 10 Tagen mitteilen.

Wasser, Heizung und Hausverwaltung: was Sie fragen sollten

Für diese drei Posten legt jedes Unternehmen oder jedes Haus den Ablauf selbst fest, und die Regeln zur Gebäudeverwaltung unterscheiden sich zwischen den Kantonen der FBiH, der RS und dem Brčko distrikt. Deshalb nennen wir hier keine Unterlagen oder Fristen, die wir nicht prüfen konnten, sondern die Fragen, auf die Sie eine Antwort brauchen.

Wasser (vodovod)

• Welcher Eigentumsnachweis wird für den Nutzerwechsel verlangt?
• Bestehen Schulden auf dem Anschluss, und wie bekommt man eine Bestätigung, dass keine bestehen?
• Hat die Wohnung einen eigenen Zähler, oder wird im Haus umgelegt?
• Fällt eine Gebühr für den Wechsel an?

Fernwärme (toplana)

• Ist die Wohnung angeschlossen, und wird das ganze Haus beheizt?
• Gibt es Schulden, und gehen offene Beträge auf den neuen Eigentümer über?
• Wird nach Quadratmetern oder nach Verbrauch abgerechnet?
• Wie läuft der Nutzerwechsel ab, und welche Unterlagen sind nötig?

Hausverwaltung

• Wer ist der upravitelj (Hausverwalter), und wie erreicht man ihn?
• Gibt es eine zajednica etažnih vlasnika (Eigentümergemeinschaft), und wer vertritt sie?
• Wie hoch ist der monatliche Beitrag, vergleichbar dem Hausgeld, und hat der Verkäufer alles bezahlt?
• Wie wird der Eigentümerwechsel gemeldet?

Lassen Sie sich die Antworten schriftlich oder als Bestätigung geben, nicht nur mündlich vom Verkäufer. Bestätigungen über beglichene Schulden holen Sie am besten vor der Zahlung der letzten Rate ein.

Ablauf in sieben Schritten

1. Lassen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung die letzten Rechnungen aller Nebenkosten und die Kontaktdaten der Hausverwaltung geben.
2. Vereinbaren Sie im Vertrag, mit Hilfe des Notars, den Übergabetermin und eine Frist für die Schuldenbestätigungen.
3. Zahlen Sie den Kaufpreis auf sicherem Weg. Wie das geht, erklärt der Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.
4. Prüfen Sie am Übergabetag gemeinsam die Wohnung, fotografieren Sie die Zähler und unterschreiben Sie das Protokoll.
5. Stellen Sie am selben oder nächsten Tag den Stromantrag und melden Sie danach den Wechsel bei Wasser, Heizung und Hausverwaltung.
6. Bewahren Sie nach Abschluss der Grundbucheintragung den ZK izvadak auf.
7. Prüfen Sie die erste Rechnung auf Ihren Namen: Der Anfangsstand muss dem Protokoll entsprechen.

Häufige Fehler

• Übergabe ohne Protokoll. Sind die Zählerstände nicht festgehalten, steht bei jedem späteren Streit Aussage gegen Aussage.
• Der Verkäufer kündigt seine Verträge nicht. Rechnungen können weiter auf seinen Namen kommen. Wer bis zur Vertragsänderung für den Verbrauch aufkommt, klären Sie bei der Elektrodistribucija und den anderen Versorgern. Deshalb ist es am besten, wenn Sie den Antrag sofort selbst stellen.
• Kaufpreis gezahlt, bevor die Schuldenbestätigungen vorliegen. Ist das Geld überwiesen, lässt sich die Begleichung alter Rechnungen schwerer durchsetzen.
• Nur ein Stromtarif notiert. Zweitarifzähler haben zwei Stände, beide gehören ins Protokoll.
• Hausverwaltung vergessen. Dieser Beitrag kommt oft nicht als klassische Rechnung und wird deshalb übersehen.

Beispiel

Ein Käufer aus Deutschland erwirbt eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² im 2. Stock in Čengić Vila, wie diese aus unserem Angebot. Bei der Übergabe sind der Verkäufer und der Bevollmächtigte des Käufers in der Wohnung. Sie fotografieren den Stromzähler mit beiden Tarifen und den Wasserzähler, notieren, dass die Heizung über die Fernwärme abgerechnet wird, zählen die Schlüssel und unterschreiben das Protokoll in zwei Exemplaren.

Vor der letzten Zahlung hat der Verkäufer Bestätigungen über beglichene Schulden für Strom, Wasser und Heizung sowie eine Bestätigung des Verwalters vorgelegt, dass der Hausbeitrag bezahlt ist. Am nächsten Tag reicht der Bevollmächtigte bei der Elektrodistribucija das Formular Z-15 mit Vollmacht, Eigentumsnachweis und Schuldenbestätigung ein und meldet anschließend den Wechsel bei den übrigen Versorgern. Als die erste Rechnung kommt, vergleicht der Käufer sie mit dem Zählerfoto.

Wie DMI hilft

Alle acht Immobilien, die DMI derzeit anbietet, sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Sarajevo. Strom, Wasser, Heizung und Hausverwaltung sind deshalb bei jeder Übergabe ein Thema. Jede Immobilie besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Bei der Übergabe helfen wir, das Protokoll vorzubereiten, sind bei der Begehung dabei und sagen Ihnen, welche Bestätigungen Sie vom Verkäufer verlangen sollten. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Das aktuelle Angebot finden Sie unter Alle Immobilien.