Vollmacht, Beglaubigung und Apostille beim Kauf in Bosnien

Eine Vollmacht (punomoć) für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Bosnien und Herzegowina darf keine einfache, unbeglaubigte Erklärung sein. Sie muss dieselbe Form haben wie der Kaufvertrag selbst, deshalb wird sie in BiH in der Regel von einem Notar errichtet oder beglaubigt. Aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz haben Sie zwei Wege: die Beglaubigung im Konsulat oder in der Botschaft von BiH, dann brauchen Sie keine Apostille, oder die Beglaubigung bei einem Notar in Ihrem Wohnland, dann in der Regel mit Apostille.

Die Regeln unterscheiden sich zwischen der Föderation (FBiH), der Republika Srpska (RS) und dem Distrikt Brčko, und für die FBiH sind sich nicht einmal die Fachquellen einig. Der wichtigste Schritt ist daher einfach: Bevor Sie unterschreiben, fragen Sie den Notar in BiH, bei dem der Vertrag geschlossen wird, welche Form und welchen Inhalt er akzeptiert. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung; die Details für Ihren Fall bestätigt ein Notar oder Rechtsanwalt.

Warum eine einfache Vollmacht nicht reicht

Nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse (Zakon o obligacionim odnosima), so wie Anwälte es auslegen, muss eine Vollmacht für ein Geschäft die Form haben, die für dieses Geschäft vorgeschrieben ist. Ein Immobilienkaufvertrag hat eine besondere Form, also auch die Vollmacht dazu. Eine handschriftliche oder getippte und nur unterschriebene Vollmacht wird weder beim Notar noch beim Grundbuchamt (zemljišnoknjižni ured) durchgehen.

Welche Form wo gilt

Republika Srpska

Nach dem früheren Notargesetz der RS musste die Übertragung von Rechten an Immobilien notariell beurkundet werden (notarska obrada), ohne Beurkundung war das Geschäft nichtig. Der Oberste Gerichtshof der RS hat diese Regel angewendet, das Verfassungsgericht der RS hat eine Anfechtung zurückgewiesen. Das neuere Gesetz über den Notardienst der RS (2021) behält nach den verfügbaren Quellen die Pflicht zur Beurkundung bei. Gehen Sie also davon aus, dass auch die Kaufvollmacht in der RS über einen Notar laufen muss, und lassen Sie sich die genaue Form bestätigen.

Praktisch: In der RS kann der Notar den Antrag auf Grundbucheintragung ohne gesonderte Vollmacht stellen, wenn die Parteien ihn dazu im Vertrag oder in einer anderen notariellen Urkunde ermächtigen.

Föderation BiH

Das Notargesetz der FBiH schrieb die notarielle Beurkundung für die Übertragung von Eigentum an Immobilien vor. Das Verfassungsgericht der FBiH hat diese Bestimmung (Artikel 73) im Dezember 2015 für verfassungswidrig erklärt; nach einer späteren Entscheidung desselben Gerichts wurde das Urteil erst im Mai 2018 umgesetzt. Seitdem gehen die Meinungen auseinander:

• Die einen halten die notarielle Beurkundung des Vertrags weiterhin für nötig.
• Die anderen meinen, für die Eintragung genüge es, wenn ein Notar oder ein Gericht die Unterschriften der Parteien beglaubigt; den Vertrag könne dann auch ein Anwalt aufsetzen.

Es gibt außerdem Gesetzesentwürfe, die eine notarielle Bestätigung des Vertrags (solemnizacija) einführen, ihr aktueller Stand ist aber nicht bestätigt. Kaufverträge werden häufig beim Notar geschlossen. Welche Form für Ihren Vertrag und damit für Ihre Vollmacht gilt, klären Sie jedoch vor der Unterschrift mit dem Notar oder einem Anwalt.

Distrikt Brčko

Das Notargesetz des Distrikts Brčko verlangt wie die Gesetze der Entitäten die notarielle Beurkundung für Immobiliengeschäfte, unter Androhung der Nichtigkeit. Anwälte dürfen Urkunden vorbereiten und Parteien vor dem Notar vertreten, die Kaufvollmacht sollten Sie aber über einen Notar planen.

Was in der Vollmacht stehen muss

Eine zu allgemein gehaltene Vollmacht kann der Notar ablehnen. In der Praxis gehört hinein:

• Ihre vollständigen Daten als Vollmachtgeber: Vor- und Nachname, JMBG (persönliche Identifikationsnummer) oder Passnummer, Adresse
• dieselben Daten zum Bevollmächtigten
• eine genaue Beschreibung der Immobilie: Art (Wohnung, Haus, Grundstück), Lage, Parzellennummer oder Angaben aus dem ZK izvadak (Grundbuchauszug), bei einer Wohnung auch Etage und Fläche
• ausdrücklich genannte Befugnisse: kaufen oder verkaufen, den Vertrag (und gegebenenfalls den Vorvertrag) unterschreiben, Sie vor Notar und Grundbuchamt vertreten, den Kaufpreis zahlen oder entgegennehmen
• wenn gewünscht, Grenzen: Höchstpreis, Gültigkeitsdauer, Verbot der Weitergabe an Dritte

Übernehmen Sie die Angaben zur Immobilie aus einem aktuellen Auszug, nicht aus der Anzeige. Wie Sie ihn lesen, erklären wir im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Eine Vorschrift, wie alt eine Vollmacht höchstens sein darf, haben wir nicht gefunden. Ist Ihre Vollmacht schon länger ausgestellt, fragen Sie den Notar, ob er sie noch akzeptiert.

Wer die Vollmacht beglaubigt

In Bosnien und Herzegowina

Notare errichten Urkunden und beglaubigen Unterschriften. In der FBiH beglaubigen auch Gerichte Unterschriften, nach dem Gesetz über die Beglaubigung von Unterschriften, Handschriften und Abschriften. Ob eine bei Gericht oder bei der Gemeinde beglaubigte Vollmacht für eine Eigentumsübertragung genügt, ist nicht gesichert. Rechnen Sie für den Kauf deshalb mit dem Notar.

Im Konsulat oder in der Botschaft von BiH (für BiH-Staatsbürger)

Mit gültigem bosnischem Reisepass oder Personalausweis können Sie die Unterschrift in einer diplomatisch-konsularischen Vertretung von BiH beglaubigen lassen. Sie müssen persönlich erscheinen. Beispiele von offiziellen Seiten:

• Generalkonsulat von BiH in Frankfurt: Unterschriftsbeglaubigung auf einer Vollmacht 15 Euro, nötig ist ein gültiger BiH-Reisepass oder Personalausweis.
• Botschaft von BiH in Oslo: Identität per BiH-Pass, Personalausweis oder Führerschein, Gebühr in NOK nach Konsulartarif, pro Unterschrift.
• Botschaft von BiH in Canberra: 25 AUD für eine Vollmacht, das Dokument wird zuvor vor einem Justice of the Peace als Zeuge unterschrieben und beglaubigt.

Gebühren und Bedingungen ändern sich, prüfen Sie sie vor dem Termin auf der Seite Ihrer Vertretung. Wichtig: Eine offizielle Quelle, die bestätigt, dass die konsularische Unterschriftsbeglaubigung die Pflicht zur notariellen Beurkundung in der RS und in Brčko erfüllt, haben wir nicht gefunden. Schicken Sie den Text daher dem Notar in BiH, bevor Sie ins Konsulat gehen.

Beim Notar in Ihrem Wohnland, mit Apostille

Wenn Sie nicht bosnischer Staatsbürger sind oder keine gültigen BiH-Dokumente haben, unterschreiben Sie vor einem Notar in Ihrem Wohnland, danach versieht die zuständige Behörde dieses Landes die Urkunde mit einer Apostille. Das Konsulat brauchen Sie dann nicht. In Deutschland ist laut Generalkonsulat Frankfurt die Regierung (Bezirksregierung bzw. Regierungspräsidium) zuständig. Weitere Beispiele: Norwegen der Statsforvalteren, Island das Außenministerium, Australien das DFAT, Neuseeland das Department of Internal Affairs.

Sprache und Übersetzung

Die Vollmacht muss auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch sein. Ist sie in einer anderen Sprache, muss ein ermächtigter Übersetzer sie übersetzen; in der Praxis nimmt man einen sudski tumač (gerichtlich beeideter Dolmetscher) in BiH. Am einfachsten ist eine Vollmacht, die von Anfang an zweisprachig oder in einer dieser Sprachen verfasst ist, mit einem Text, den der Notar in BiH vorab freigegeben hat.

Wann eine Apostille nötig ist

BiH ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens von 1961. Was gilt, hängt davon ab, wo die Urkunde entstanden ist.

Im BiH-Konsulat beglaubigte Vollmacht: Sie gilt als bosnische Urkunde. Die Konsulate verlangen dafür keine Apostille.

Beim ausländischen Notar beglaubigte Vollmacht: Sie braucht die Apostille des Landes, in dem sie beglaubigt wurde, sofern es dem Übereinkommen angehört. Ist das nicht der Fall, ist eine volle Legalisation nötig: Beglaubigung durch das Außenministerium dieses Landes und danach durch die BiH-Botschaft dort.

Ohne Apostille aufgrund bilateraler Verträge: Für Urkunden aus Kroatien und Serbien ist keine Apostille nötig, nach Verträgen, die BiH selbst geschlossen hat. Dasselbe gilt für Länder, mit denen das ehemalige Jugoslawien Verträge geschlossen hat, die BiH übernommen hat. Der sichtbare Teil dieser Liste umfasst unter anderem Österreich, Belgien, Griechenland, Italien, Zypern, Ungarn, Polen, Rumänien, Russland, die Slowakei, die Türkei und die Ukraine. Für Slowenien und Nordmazedonien widersprechen sich die Quellen: Die Gerichte in Bugojno und Tuzla nennen Slowenien als befreit, eine ältere Anwaltsquelle schreibt dagegen, die Verträge mit Slowenien und Mazedonien seien noch nicht ratifiziert. Die Liste, die wir gesehen haben, ist unvollständig. Ob Ihr Wohnland dazugehört, etwa die Schweiz, klären Sie mit dem Notar oder einem Gericht in BiH. Leben Sie in Österreich, fragen Sie ebenfalls vorab nach, bevor Sie auf die Apostille verzichten.

Urkunden aus BiH für das Ausland, etwa wenn Sie in Deutschland ein bosnisches Dokument vorlegen müssen: Apostillen stellen in der FBiH die Gemeindegerichte (općinski sud) aus, in der RS nach den verfügbaren Quellen die Grundgerichte (osnovni sud). Jedes Gericht beglaubigt nur Urkunden von Behörden aus seinem Bezirk. Das Gemeindegericht Tuzla stellt die Apostille in der Regel am selben oder am nächsten Werktag aus.

Häufige Fehler

• Vollmacht ohne genaue Beschreibung der Immobilie oder ohne Befugnis zur Kaufpreiszahlung, der Notar verlangt eine neue.
• Beglaubigung im Konsulat oder beim deutschen Notar, bevor der Notar in BiH den Text geprüft hat.
• Vollmacht in einer Fremdsprache ohne beglaubigte Übersetzung.
• Apostille für ein Land eingeholt, für das sie nicht nötig ist, oder dort weggelassen, wo sie nötig ist. Beides kostet Zeit.
• Sehr weite Vollmacht ohne Preisgrenze an jemanden, dem Sie nicht voll vertrauen.
• Die Annahme, dass in Sarajevo, Banja Luka und Brčko dieselbe Form gilt.

Beispiel: Wohnungskauf in Sarajevo aus Deutschland

Amra lebt in Deutschland, hat einen gültigen bosnischen Reisepass und möchte eine Zweizimmerwohnung mit 59 m² in Grbavica kaufen, angeboten für 359.000 KM. Unterschreiben soll an ihrer Stelle ihr Bruder in Sarajevo.

1. Zuerst prüft sie den Grundbuchauszug und den Legalisierungsstatus der Wohnung.
2. Der Notar in Sarajevo, bei dem der Vertrag geschlossen wird, sagt ihr, welche Vollmachtsform er akzeptiert, und schickt oder genehmigt den Text.
3. In die Vollmacht kommen ihre und die Daten ihres Bruders, die Angaben zur Wohnung aus dem Auszug, die Befugnis zur Vertragsunterschrift, zur Kaufpreiszahlung und zur Vertretung beim Grundbuchamt, dazu ein Höchstpreis.
4. Amra geht persönlich mit ihrem Pass ins Generalkonsulat von BiH in Frankfurt und zahlt die Gebühr für die Unterschriftsbeglaubigung (laut Konsulatsseite 15 Euro). Eine Apostille braucht sie nicht, weil es eine bosnische Urkunde ist.
5. Das Original schickt sie ihrem Bruder, der Notar nimmt es zum Vertrag.

Hätte Amra keine BiH-Dokumente, ginge sie zu einem deutschen Notar, danach zur Regierung für die Apostille, und die Vollmacht müsste auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch verfasst oder übersetzt sein.

Den gesamten Ablauf beschreibt der Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen: Ablauf Schritt für Schritt, die Kosten für Notar und Steuer der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie aus unserem Angebot besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich und prüfen Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Alle acht aktuellen Angebote liegen in Sarajevo, überwiegend Zwei- und Dreizimmerwohnungen, mit einem mittleren Angebotspreis von rund 5.722 KM pro m². Käufern im Ausland bieten wir Video-Besichtigungen an. Bevor Sie Ihre Vollmacht beglaubigen lassen, helfen wir, die genauen Angaben zur Immobilie und den Text mit dem Notar abzustimmen, der den Vertrag macht, damit Sie die Beglaubigung nicht wiederholen müssen.