Aus den USA in Bosnien kaufen: Vollmacht, Apostille, Geld

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina aus den USA kaufen, ohne anzureisen. Dafür bevollmächtigen Sie eine Vertrauensperson mit einer Vollmacht, die in den USA beglaubigt und mit Apostille versehen oder von der Botschaft von BiH beglaubigt wurde. Das Geld überweisen Sie per Banküberweisung, direkt an den Verkäufer oder auf das Treuhandkonto des Notars. Ob und was Sie in den USA melden müssen, hängt davon ab, wie Sie Immobilie und Konten halten. Das klären Sie vor dem Kauf mit einem Steuerberater (CPA).

Diese Seite ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Was in Ihrem Fall genau gilt, bestätigt ein Notar oder Anwalt in BiH, für Ihre US-Steuern ein CPA.

Zuerst klären: Dürfen Sie kaufen und in welcher Form?

Als Staatsbürger von BiH kaufen Sie wie jeder andere Staatsbürger. Haben Sie nur die US-Staatsbürgerschaft, hängt das Kaufrecht von der Gegenseitigkeit und den Vorschriften der Entität ab. In der Republika Srpska kann das Eigentum eines Ausländers eine Zustimmung des Justizministeriums erfordern, bevor es ins Grundbuch eingetragen wird. Einzelheiten finden Sie im Ratgeber Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen?.

Wer aus Deutschland kommt, erwartet oft eine einheitliche Regel für den Kaufvertrag. In BiH unterscheidet sich die Vertragsform nach Entität:

• Republika Srpska: Nach dem Zakon o notarskoj službi RS (Notargesetz der RS, Sl. glasnik RS 28/21) muss die Übertragung von Eigentum an Immobilien als notarski akt (notarielle Urkunde) erfolgen. Ein Vertrag ohne diese Form ist nichtig.
• FBiH: Das Verfassungsgericht der FBiH hat 2015 (Verfahren U-15/10) Artikel 73 des Notargesetzes für verfassungswidrig erklärt, der die notarielle Urkunde vorschrieb. Nach der Rechtsauffassung des Obersten Gerichts der FBiH beglaubigt ein Notar oder ein Gericht die Unterschriften der Parteien, den Vertrag kann ein Anwalt aufsetzen. Es gibt einen Änderungsentwurf, der die Pflicht wieder einführen würde. Die aktuelle Regel erfragen Sie deshalb beim Notar.
• Brčko distrikt: Das dortige Notargesetz enthält eine Liste von Geschäften, die eine notarielle Urkunde erfordern. Anwälte dürfen Unterlagen vorbereiten und Sie vor dem Notar vertreten.

Davon hängt auch ab, was der Notar von Ihrer Vollmacht erwartet. Der erste praktische Schritt ist daher der Kontakt zu dem Notar, der den Vertrag erstellen wird.

Vollmacht: zwei Wege der Beglaubigung in den USA

Die Botschaft von BiH in Washington beschreibt zwei getrennte Verfahren: für Staatsbürger mit gültigem Pass oder Personalausweis von BiH und für Staatsbürger ohne gültiges bosnisches Dokument.

Ohne gültigen BiH-Pass oder -Ausweis: Notary Public und Apostille

Laut Anleitung der Botschaft sind die USA und BiH Vertragsparteien des Haager Apostille-Übereinkommens von 1961. Der Ablauf:

1. Ein US-amerikanischer Notary Public beglaubigt Ihre Unterschrift auf der Vollmacht. Einen Notary Public finden Sie zum Beispiel bei Ihrer Bank.
2. Der Secretary of State des Bundesstaates, in dem Sie wohnen, bringt die Apostille an.
3. Die Botschaft muss das Dokument dann nicht mehr beglaubigen, es kann in BiH verwendet werden.

Die Vollmacht muss auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch verfasst sein oder von einem ermächtigten Übersetzer aus dem Englischen übersetzt werden. Welches Büro die Apostille für Ihren Fall ausstellt und welche Unterlagen es verlangt, prüfen Sie vor der Unterschrift auf der Website des Secretary of State Ihres Bundesstaates.

Mit gültigem BiH-Pass oder -Ausweis: Beglaubigung bei der Botschaft

Für Staatsbürger mit gültigem bosnischem Dokument hat die Botschaft ein eigenes Verfahren und bietet ein zweisprachiges Vollmachtsformular (Authorization Form) auf bhembassy.org an. Die genauen Schritte und Unterlagen bestätigen Sie direkt bei der Konsularabteilung. Möchten Sie stattdessen den Weg über Notary Public und Apostille gehen, fragen Sie zuerst den Notar in BiH, ob er das in Ihrem Fall akzeptiert.

Kontakt der Botschaft:

• 2109 E Street NW, Washington, D.C. 20037
• Tel. +1 (202) 337-1500, consularaffairs@bhembassy.org
• Die Konsularabteilung empfängt Kunden von 10:00 bis 14:00 Uhr

Das Gebührenverzeichnis der Botschaft nennt 18,00 für die Beglaubigung einer Unterschrift, 18,00 für eine nadovjera (Überbeglaubigung) und 24,00 für die Beglaubigung der Unterschrift eines Elternteils auf einer Vollmacht, jeweils pro Unterschrift. Währung und aktuelle Beträge prüfen Sie im Gebührenverzeichnis auf der Website der Botschaft. BiH hat außerdem ein Generalkonsulat in Chicago, die beiden Vertretungen teilen sich die US-Bundesstaaten. Fragen Sie die Botschaft, wer für Ihren Bundesstaat zuständig ist.

Was in der Vollmacht stehen sollte

Notare in BiH können eine zu allgemein gehaltene Vollmacht ablehnen. Sie sollte enthalten:

• vollständige Namen, Geburtsdaten, Adressen und Ausweisdaten von Ihnen und dem Bevollmächtigten
• eine genaue Beschreibung der Immobilie: Art, Adresse, Nummer der Grundbucheinlage (ZK uložak) und der Parzelle, Fläche
• jede Befugnis einzeln: Unterzeichnung von Vorvertrag und Kaufvertrag, Vertretung vor dem Notar, Zahlung des Kaufpreises, Antrag auf Grundbucheintragung, Übernahme der Schlüssel
• die Anmeldung der Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina), falls sie in Ihrer Entität anfällt und Sache des Käufers ist
• ob der Bevollmächtigte eine andere Person beauftragen darf und wie lange die Vollmacht gilt

Am sichersten ist es, wenn der Notar in BiH Ihnen den Text der Vollmacht schickt oder Ihren Entwurf vor der Unterschrift in den USA freigibt. Fragen Sie ihn auch, ob eine Unterschriftsbeglaubigung genügt oder ob er eine Vollmacht in Form einer notariellen Urkunde braucht. Das kann je nach Entität unterschiedlich sein.

Der Kauf aus den USA Schritt für Schritt

1. Immobilie auswählen und prüfen. Lassen Sie sich den ZK izvadak (Grundbuchauszug) geben und prüfen Sie Eigentümer und Lasten.
2. Notar und Vertragsform klären. Vereinbaren Sie einen Notar und fragen Sie, was er von der Vollmacht verlangt.
3. Vollmacht. Unterschrift beim Notary Public mit Apostille oder Beglaubigung bei der Botschaft, danach bei Bedarf Übersetzung und Versand des Originals per Kurier nach BiH.
4. Vorvertrag und kapara (Anzahlung), falls vereinbart.
5. Zahlung direkt an den Verkäufer oder über das Treuhandkonto des Notars.
6. Vertragsunterzeichnung durch den Bevollmächtigten und Steueranmeldung, falls diese in Ihrer Entität Sache des Käufers ist. Ob und welche Steuer anfällt, bestätigt der Notar. Einen Überblick gibt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.
7. Eintragung ins Grundbuch und Übergabe der Wohnung.

Geld aus US-Dollar überweisen

Üblich sind zwei Zahlungswege:

• SWIFT-Überweisung auf das Devisenkonto des Verkäufers. Das Geld kommt meist in ein bis drei Werktagen an. Das Risiko: Sie zahlen, bevor Sie als Eigentümer eingetragen sind.
• Überweisung auf das Treuhandkonto (fiducijarni račun) des Notars. Der Notar verwahrt das Geld und zahlt es erst aus, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, etwa Ihre Eintragung als Eigentümer. Dafür berechnet der Notar eine Gebühr. Fragen Sie vorab, wie hoch sie nach dem Notartarif ist.

Praktische Hinweise:

• Der Kurs des Dollars zur Konvertiblen Mark (KM) ändert sich täglich, und die Banken wenden eigene Umrechnungskurse an. Vergleichen Sie Kurs und Gebühren Ihrer US-Bank mit denen der Empfängerbank, bevor Sie einen größeren Betrag senden.
• Legen Sie im Vertrag fest, in welcher Währung der Preis gilt (KM oder EUR) und wer Kursdifferenzen und Bankgebühren trägt.
• Banken in BiH prüfen die Herkunft des Geldes. Halten Sie Nachweise bereit, etwa Kontoauszüge, einen Verkaufsvertrag über anderes Vermögen oder Gehaltsabrechnungen.
• Die Bank des Verkäufers kann eine beglaubigte Kopie des Vertrags als Grundlage für den Devisenzufluss verlangen.
• Übergeben Sie kein Bargeld ohne Quittung und Vertrag.

Mehr dazu im Ratgeber Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.

Meldung von Auslandsvermögen in den USA

Dieser Abschnitt ist nur eine Orientierung. Ihre Pflichten hängen von Ihrer steuerlichen Situation ab. Jeden Punkt sollten Sie mit einem CPA bestätigen, der sich mit Auslandsvermögen auskennt, anhand der verlinkten offiziellen Seiten.

Fragen an Ihren CPA:

• Muss eine Immobilie in persönlichem Eigentum gemeldet werden? Der Unterschied zwischen direktem Eigentum und Eigentum über eine Firma oder ein Konto kann entscheidend sein. Vergleich der Formulare 8938 und FBAR: irs.gov.
• FBAR (FinCEN Form 114) für Auslandskonten, etwa ein Konto in BiH, über das Sie den Kaufpreis zahlen oder Miete erhalten. Fragen Sie nach Schwellenwert und Frist für Sie; üblicherweise wird der 15. April mit automatischer Verlängerung bis 15. Oktober genannt. Quelle: irs.gov - FBAR.
• Form 8938 (FATCA) und die Schwellenwerte, die von Familienstand und Wohnsitz abhängen: irs.gov - FATCA.
• Form 3520, wenn ein Teil des Geldes eine Schenkung oder Erbschaft von einer ausländischen Person ist: irs.gov - Schenkungen.
• Vermietung und Verkauf: wie Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne zu erklären sind und ob in BiH gezahlte Steuer angerechnet werden kann: irs.gov - Publication 527.
• Kauf über eine Firma in BiH: ob zusätzliche Pflichten entstehen können, etwa Form 5471: irs.gov - Form 5471.

Steuern in BiH auf Miete und Verkauf sind ein eigenes Thema und gehören nicht zu den Kaufnebenkosten.

Häufige Fehler

• Eine Generalvollmacht "für alle Geschäfte" ohne Beschreibung der Immobilie.
• Unterschrift in den USA, bevor der Notar in BiH den Text freigegeben hat.
• Vollmacht auf Englisch ohne Übersetzung durch einen ermächtigten Übersetzer.
• Apostille beim falschen Büro, ohne vorherige Rückfrage beim Secretary of State.
• Den vollen Kaufpreis an den Verkäufer zahlen, bevor der Grundbuchauszug geprüft ist und ohne Absicherung der Zahlung.
• Ein Konto in BiH eröffnen, ohne den CPA zu fragen, ob es gemeldet werden muss.

Ein Beispiel

Amra lebt in Chicago und hat nur einen gültigen US-Pass, kein gültiges bosnisches Dokument. Sie hat sich für eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² im 4. Stock in Čengić Vila entschieden, angeboten für 339.000 KM. Die Wohnung hat sie per Videobesichtigung gesehen, den Grundbuchauszug hat ein Anwalt geprüft. Vorab hat sie geklärt, ob und auf welcher Grundlage sie Eigentum erwerben kann.

Ein Notar in Sarajevo schickte ihr den Text einer Vollmacht für ihren Bruder, mit Nummer der Grundbucheinlage und einzeln aufgeführten Befugnissen. Amra unterschrieb bei einem Notary Public in ihrer Bank, der Secretary of State von Illinois brachte die Apostille an. Das Original schickte sie per Kurier nach Sarajevo, wo ein ermächtigter Übersetzer die englischen Teile übersetzte. Den Kaufpreis überwies sie auf das Treuhandkonto des Notars, der das Geld nach Erfüllung der vereinbarten Bedingungen an den Verkäufer auszahlte. Bevor sie ein Konto in BiH für laufende Kosten eröffnete, sprach sie mit ihrem CPA über die Meldepflichten.

Wie DMI Ihnen hilft

DMI hat derzeit 8 Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo. Der Median der Angebotspreise liegt bei 5.722 KM pro m² (auf Basis von 7 Inseraten, Spanne 3.667 bis 6.574 KM). Wir besichtigen jede Immobilie persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an und können Sie mit einem Notar und einem Übersetzer in Kontakt bringen, damit Ihre Vollmacht beim ersten Mal passt. Sehen Sie sich alle Immobilien im Angebot an.