Exklusiver Maklervertrag in Bosnien: Laufzeit und Provision

Mit einem exklusiven Maklervertrag verpflichten Sie sich als Eigentümer, für dieselbe Immobilie keine weitere Agentur zu beauftragen, solange der Vertrag läuft. Verkaufen Sie trotzdem über eine andere Agentur, schulden Sie der ersten in der Regel die vereinbarte Provision. In der Föderation BiH (FBiH) muss der Vertrag schriftlich und befristet sein, ohne eingetragene Frist gilt er als für 12 Monate geschlossen, und die Höhe der Provision legt kein Gesetz fest, sie wird vereinbart.

Dieser Text ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Welche Folgen Ihr konkreter Vertrag hat, bestätigt Ihnen ein Anwalt oder Notar.

Welches Gesetz gilt wo

Anders als in Deutschland, wo das Maklerrecht im BGB steht, gibt es in Bosnien und Herzegowina keine einheitliche Regelung:

• FBiH: Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (Gesetz über die Immobilienvermittlung), Službene novine FBiH 75/21. Was dieses Gesetz nicht regelt, richtet sich nach dem allgemeinen Schuldrecht.
• Republika Srpska (RS): Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti, Službeni glasnik RS 99/20.
• Brčko distrikt: Nach den verfügbaren Quellen gibt es dort kein eigenes Maklergesetz, der Vertrag mit der Agentur wird nach den allgemeinen Regeln des Zakon o obligacionim odnosima (Gesetz über Schuldverhältnisse) beurteilt. Wenn Sie in Brčko verkaufen, klären Sie das mit einem Anwalt.

Im Internet stoßen Sie häufig auf Regeln aus Serbien und Kroatien, etwa zu festen Provisionssätzen oder zur Provision nach Vertragsende. Diese Gesetze gelten in BiH nicht.

Was Exklusivität genau bedeutet

In der FBiH

Das Gesetz nennt diese Form isključivo posredovanje (Alleinvermittlung, Art. 16):

• Der nalogodavac (Auftraggeber, also Sie) kann sich verpflichten, für dasselbe Geschäft keinen weiteren Makler zu beauftragen. Das muss ausdrücklich vereinbart sein.
• Schließen Sie während der Vertragslaufzeit das Geschäft über eine andere Agentur ab, schulden Sie der ersten die vereinbarte Provision und die tatsächlich entstandenen Zusatzkosten.
• Die Agentur muss Sie bei der Unterschrift gesondert darauf hinweisen, was die Exklusivklausel bedeutet und welche rechtlichen Folgen sie hat. Unterlässt sie das, ist das nach dem Gesetz eine Ordnungswidrigkeit.

In der RS

Dort heißt es ekskluzivno posredovanje (Art. 25). Die Regel ist ähnlich: Mit einer ausdrücklichen Klausel verpflichten Sie sich, im vereinbarten Zeitraum keine andere Agentur für diese Immobilie zu beauftragen. Der Unterschied liegt in der Form: Vor dem Maklervertrag unterschreiben Sie eine gesonderte Erklärung, dass Sie die Exklusivvermittlung akzeptieren. In der FBiH ist eine solche Erklärung nicht vorgeschrieben. Bietet Ihnen eine Agentur in der RS diese Erklärung nicht an, fragen Sie nach dem Grund.

Was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden

Hier entstehen die meisten Streitigkeiten. Wer den Makleralleinauftrag aus Deutschland kennt, denkt an die Unterscheidung zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag. So klar ist es in BiH nicht. Die Regel in der FBiH spricht nach dem verfügbaren Wortlaut nur von einem Geschäft über einen anderen Makler. Ob die Provision fällig wird, wenn Sie ganz ohne Agentur verkaufen, sagt sie nicht ausdrücklich. Auch für die RS ist diese Frage nicht eindeutig geregelt.

In der Praxis schreiben viele Agenturen in BiH in den Vertrag, dass die Provision unabhängig davon fällig wird, wer den Käufer gebracht hat, also auch dann, wenn Sie ihn selbst finden. Lesen Sie diese Klausel deshalb vor der Unterschrift genau. Wenn Sie sich vorbehalten wollen, selbst zu verkaufen, etwa an Verwandte oder Nachbarn, lassen Sie das in den Vertrag schreiben.

Laufzeit des Vertrags

In der FBiH gilt (Art. 15):

• Der Vertrag muss schriftlich und befristet geschlossen werden.
• Ist keine Frist vereinbart, gilt er als für 12 Monate geschlossen.
• Die Frist kann kürzer oder länger als 12 Monate sein, aber sie muss existieren.
• Die Parteien können den Vertrag einvernehmlich verlängern, auch mehrfach.

Der Gesetzentwurf der RS sah dieselbe Regel von einem Jahr vor, wenn keine Frist vereinbart ist. Der geltende Wortlaut ist zu prüfen.

In der FBiH darf der Vertrag nur dann vom Gesetz abweichen, wenn das Gesetz es ausdrücklich erlaubt oder die Abweichung eindeutig zugunsten des Auftraggebers geht. Der RS-Gesetzentwurf enthielt dieselbe Regel, der geltende Wortlaut ist zu prüfen.

Welche Laufzeit sinnvoll ist

Bosnische Portale nennen für Exklusivverträge Laufzeiten von einigen Monaten bis zu mehreren Jahren. Für eine Stadtwohnung mit realistischem Preis reicht eine kürzere Frist, verlängern können Sie immer noch, wenn die Agentur wie vereinbart arbeitet. Eine lange Frist bindet Sie auch dann, wenn Sie unzufrieden sind.

Kündigung und Zeit nach Vertragsende

Das Ende des Vertrags regeln Art. 17 des FBiH-Gesetzes und Art. 26 und 27 des RS-Gesetzes. Prüfen Sie die Kündigungsbedingungen deshalb im Vertrag selbst und fragen Sie die Agentur:

• wie und mit welcher Frist Sie kündigen können,
• ob der Vertrag eine Klausel enthält, nach der die Provision auch nach Vertragsende fällig wird, wenn Sie an einen von der Agentur vermittelten Käufer verkaufen. Eine solche Pflicht ist in den Gesetzen in BiH nicht klar vorgesehen, entscheidend ist daher der Text, den Sie unterschreiben.

Provision

Wann der Anspruch entsteht

• FBiH: Sie zahlen die Provision, wenn das Geschäft zustande kommt, das die Agentur vermittelt hat. Der Vertrag kann Zahlungsfrist und -bedingungen, eine Haftpflichtversicherung und eine Sicherheit für die Provision regeln.
• RS: Der Anspruch entsteht mit Abschluss des Geschäfts, es sei denn, es ist vereinbart, dass er schon mit dem predugovor (Vorvertrag) entsteht. Die Agentur muss Sie vorab über die Höhe der Provision und die Kosten zusätzlicher Leistungen informieren.

Knüpft der Vertrag die Provision an den Vorvertrag und scheitert das Geschäft danach, wird die Frage, wer was schuldet, kompliziert. Mehr dazu im Ratgeber Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Wie hoch sie ist

Kein Gesetz in BiH schreibt einen festen Prozentsatz oder eine Obergrenze vor. Die Höhe ist Verhandlungssache. Prozentsätze von kroatischen Seiten gelten für BiH nicht. Fragen Sie bei der Verhandlung:

• Ist die Provision ein Prozentsatz oder ein fester Betrag?
• Ist der Betrag mit oder ohne PDV (Mehrwertsteuer)?
• Wer zahlt, Verkäufer, Käufer oder beide?
• Gibt es Zusatzkosten (Fotos, Werbung), und fallen sie auch an, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?

Vorteile und Pflichten

Was Sie gewinnen können

• eine Ansprechperson statt mehrerer Agenturen, die denselben Käuferkreis anrufen,
• ein einheitliches Inserat mit gleichem Preis und gleichen Fotos statt mehrerer Anzeigen mit unterschiedlichen Preisen,
• Diskretion, weil nur geprüfte Interessenten zur Besichtigung kommen,
• vertraglich festgehaltene Leistungen der Agentur (Werbung, Berichte, Besichtigungen).

Diese Vorteile entstehen nicht automatisch. Sie gelten nur, wenn sie im Vertrag stehen.

Pflichten der Agentur

• Sie darf nicht ohne Vertrag vermitteln und die Immobilie nicht ohne Maklervertrag inserieren (FBiH, der RS-Gesetzentwurf enthielt dasselbe Verbot).
• Sie muss opšti uslovi poslovanja (Allgemeine Geschäftsbedingungen) haben und gut sichtbar aushängen (FBiH).
• In der RS muss sie einen Käufer finden, Sie mit ihm zusammenbringen und Ihnen eine objektive Einschätzung des Preises geben.

Ihre Pflichten

• der Agentur die Originaldokumente zur Immobilie zeigen,
• Besichtigungen ermöglichen,
• die vereinbarte Provision zahlen,
• keine andere Agentur beauftragen, solange die Exklusivität läuft.

So wählen Sie die Agentur aus

Prüfung nach dem Gesetz

• FBiH: Gegen Entgelt dürfen nur Makler vermitteln, die im Registar posrednika (Maklerregister) des Föderalen Handelsministeriums eingetragen sind und Sitz oder Filiale in der FBiH haben. Die einzelnen Makler müssen die Fachprüfung bestanden haben und im Maklerverzeichnis stehen. Die Aufsicht liegt beim Föderalen Handelsministerium und beim Föderalen Inspektorat. Für Vermittlung ohne Eintragung sieht das Gesetz Geldbußen von 5.000 bis 30.000 KM für Unternehmen vor.
• RS: Die Agentur braucht ein rješenje (Bescheid) des zuständigen Ministeriums und eine Eintragung im Maklerregister der RS.

Lassen Sie sich die Nummer des Bescheids oder der Eintragung geben und prüfen Sie sie beim Ministerium.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Ist die Agentur im Register eingetragen?
2. Hat Ihr Ansprechpartner die Fachprüfung bestanden?
3. Liegen die AGB schriftlich vor?
4. Ist die Laufzeit klar eingetragen?
5. Ist die Exklusivität ausdrücklich genannt und wurde sie Ihnen erklärt (in der RS: gesonderte unterschriebene Erklärung)?
6. Steht fest, wie hoch die Provision ist und wann sie fällig wird?
7. Was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden, und was nach Vertragsende?
8. Welche konkreten Leistungen übernimmt die Agentur: wo inseriert sie, wie oft berichtet sie, wer führt Besichtigungen durch?

Fragen, die Qualität zeigen

• Wie sind Sie auf den vorgeschlagenen Preis gekommen? Eine Agentur, die den höchsten Preis verspricht, um den Exklusivauftrag zu bekommen, verlangt später oft eine Senkung. Den Preis können Sie selbst einschätzen, siehe Immobilie in Bosnien verkaufen: den richtigen Preis festlegen.
• Prüfen Sie den ZK izvadak (Grundbuchauszug) und die Legalisierung, bevor Sie inserieren?
• Kommen Sie persönlich vor Ort, und wer macht die Fotos?

Häufige Fehler

• einen Vertrag ohne eingetragene Frist unterschreiben in der Annahme, man könne jederzeit aussteigen,
• einen Exklusivvertrag mit einer Agentur schließen, während das Inserat einer anderen noch läuft,
• die Provisionsklausel für den Fall übersehen, dass Sie selbst einen Käufer finden,
• die Provision nur mündlich oder nur als Prozentsatz vereinbaren, ohne Angabe zur Mehrwertsteuer,
• eine lange Laufzeit ohne festgeschriebene Leistungen der Agentur.

Beispiel

Die Eigentümerin einer Zweizimmerwohnung mit 54 m² in Čengić Vila in Sarajevo lebt in München und unterschreibt einen Exklusivvertrag über sechs Monate. Vergleichbare Wohnungen im Angebot von DMI liegen bei etwa 309.000 bis 339.000 KM, der Median der Angebotspreise in unserem Bestand bei rund 5.722 KM/m². Im Vertrag steht: Provision als fester Betrag mit Angabe zur Mehrwertsteuer, fällig mit Abschluss des Kaufvertrags, und die Eigentümerin behält das Recht, provisionsfrei an ein Familienmitglied zu verkaufen. Die Agentur verpflichtet sich, das Inserat innerhalb einer Woche zu veröffentlichen und alle 14 Tage über Anfragen zu berichten.

Im dritten Monat meldet sich eine andere Agentur mit einem Käufer. Verkauft die Eigentümerin über diese, schuldet sie der ersten Agentur die vereinbarte Provision und die tatsächlichen Kosten. Der richtige Weg ist, den Käufer an die erste Agentur zu verweisen oder das Vertragsende abzuwarten und dabei zu prüfen, ob der Vertrag eine Klausel zu Käufern enthält, die die Agentur gebracht hat. Erfüllt die Agentur die festgeschriebenen Leistungen nicht, hat die Eigentümerin eine Grundlage für ein Gespräch über die Auflösung.

Wer aus dem Ausland verkauft, profitiert meist davon, dass es nur einen Ansprechpartner gibt. Mehr dazu in Immobilie in Bosnien aus dem Ausland verkaufen.

Wie DMI hilft

DMI ist eine kleine Agentur mit derzeit acht Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo. Jede Immobilie besichtigen wir persönlich und prüfen Grundbuchauszug, Legalisierung und Fotos, bevor wir inserieren. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an. Vor der Unterschrift erklären wir Ihnen jede Klausel, auch Exklusivität, Laufzeit und Provision, und schreiben fest, was wir konkret für Sie tun. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, beginnen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.