Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen? Gegenseitigkeit und Ausnahmen

Dieser Ratgeber richtet sich an Familien aus der Diaspora, in denen nicht alle die Staatsbürgerschaft von Bosnien und Herzegowina haben, und an ausländische Staatsbürger, die einen Kauf in BiH erwägen. Die Antwort hängt von der Staatsbürgerschaft des Käufers ab, vom Landesteil, in dem die Immobilie liegt, und von der Art des Grundstücks.

Das Thema ist rechtlich heikel. Der Ratgeber erklärt die allgemeinen Regeln. Für einen konkreten Kauf besprechen Sie Ihren Fall immer mit einem Notar oder Anwalt.

Die kurze Antwort

• Staatsbürger von BiH, auch solche, die im Ausland leben, und Doppelstaatler, kaufen wie alle anderen Staatsbürger. Die Sonderregeln für Ausländer gelten für sie nicht.
• Ausländische Staatsbürger können in der Regel eine Wohnung oder ein Haus kaufen, aber unter der Bedingung der Gegenseitigkeit (Reziprozität): Ihr Heimatstaat muss Staatsbürgern von BiH erlauben, dort Immobilien zu kaufen.
• Landwirtschaftliche Flächen sind eine eigene Kategorie und für Ausländer, zumindest in der FBiH, nicht käuflich.

Staatsbürger von BiH mit Wohnsitz im Ausland

Wenn Sie die Staatsbürgerschaft von BiH haben, sind Sie keine "ausländische Person" im Sinne der Sachenrechtsgesetze, egal wo Sie leben und ob Sie eine weitere Staatsbürgerschaft haben. Sie kaufen zu denselben Bedingungen wie ein Käufer aus Sarajevo oder Banja Luka.

Praktisch wichtig ist ein gültiges Dokument von BiH (Personalausweis oder Pass), denn damit weisen Sie die Staatsbürgerschaft beim Notar und in der Botschaft nach, wenn Sie eine Vollmacht beglaubigen lassen. Wie ein Kauf aus der Ferne Schritt für Schritt abläuft, steht im Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen.

Ausländische Staatsbürger: der Grundsatz der Gegenseitigkeit

Gegenseitigkeit bedeutet: Ein ausländischer Staatsbürger kann in BiH Eigentum erwerben, wenn ein Staatsbürger von BiH unter ähnlichen Bedingungen in dessen Staat Eigentum erwerben kann. Jeder Landesteil regelt das in einem eigenen Gesetz.

Föderation BiH

Das Sachenrechtsgesetz der FBiH (Zakon o stvarnim pravima, Amtsblatt FBiH 66/13 und 100/13), Artikel 15, bestimmt:

• ausländische Personen erwerben Eigentum an einer Immobilie unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, außer durch Erbschaft, soweit Gesetz oder völkerrechtlicher Vertrag nichts anderes bestimmen,
• die Gegenseitigkeit wird vermutet,
• die Liste der Staaten, mit denen keine Gegenseitigkeit besteht, veröffentlicht das Föderale Justizministerium nach Stellungnahme des Außenministeriums von BiH, jedes Jahr bis spätestens 31. Januar.

In der FBiH ist ein Kauf also grundsätzlich möglich, außer der Staat des Käufers steht auf dieser Liste.

Eine wichtige Ausnahme steht in Absatz 3 desselben Artikels: Personen ohne Staatsbürgerschaft von BiH gelten nicht als ausländische Personen, wenn sie in BiH geboren sind oder Nachkommen von in BiH Geborenen sind. Das ist wichtig für Kinder aus der Diaspora, die nur die deutsche, österreichische oder Schweizer Staatsbürgerschaft haben. Wie das beim Notar und im Grundbuch nachgewiesen wird, klären Sie vorab.

Republika Srpska

Das Sachenrechtsgesetz der RS (Amtsblatt RS 124/08 mit Änderungen bis 107/19), Artikel 15, bestimmt, dass ausländische Personen Eigentum an Immobilien in der RS unter der Bedingung der Gegenseitigkeit erwerben, soweit Gesetz oder völkerrechtlicher Vertrag nichts anderes bestimmen.

Im von uns geprüften Gesetzestext gibt es keine Ausnahme für in BiH Geborene und ihre Nachkommen wie in der FBiH und keine Regel dazu, wer die Gegenseitigkeit feststellt.

Brčko-Distrikt

Das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte des Brčko-Distrikts (konsolidierter Text, Amtsblatt BD 8/24), Artikel 2, sieht vor, dass der Eigentumserwerb für natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz bzw. Sitz außerhalb von BiH gesetzlich beschränkt oder an Gegenseitigkeit geknüpft werden kann. Maßgeblich ist also der Wohnsitz, nicht die Staatsbürgerschaft.

Sondergebiete

Sowohl in der FBiH als auch in der RS erlaubt das Gesetz, bestimmte Gebiete zum Schutz von Interessen und Sicherheit zu Gebieten zu erklären, in denen Ausländer kein Eigentum haben dürfen (jeweils Artikel 16).

Deutschland, Österreich, Schweiz

Laut einer konsolidierten Liste, die eine Anwaltskanzlei auf Grundlage der Akte des Föderalen Justizministeriums veröffentlicht (Stand Mai 2026):

• Deutschland: Gegenseitigkeit besteht.
• Österreich: Gegenseitigkeit besteht, aber Staatsbürger von BiH brauchen in Österreich eine Genehmigung der zuständigen Landesbehörde, was die Bedingungen beeinflussen kann.
• Schweiz: wird als Staat ohne Gegenseitigkeit geführt, weil Ausländer dort grundsätzlich nicht frei Immobilien kaufen dürfen.

Das ist kein amtlicher Akt. Prüfen Sie vor dem Kauf die geltende Liste beim Föderalen Justizministerium oder beim Notar.

Für Schweizer Staatsbürger mit Wurzeln in BiH kann die Ausnahme für Nachkommen in der FBiH entscheidend sein.

Landwirtschaftliche Flächen

Das Gesetz über landwirtschaftliche Flächen der FBiH (Amtsblatt FBiH 52/09), Artikel 7, bestimmt, dass ausländische natürliche und juristische Personen nicht Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen sein können, soweit ein völkerrechtlicher Vertrag nichts anderes vorsieht. Nach demselben Gesetz können Ausländer solche Flächen nicht durch Rechtsgeschäft erwerben, wohl aber durch Erbschaft.

Für die RS haben wir keine verlässliche Quelle gefunden.

Ein Grundstück, das im Kataster als Acker oder Wiese geführt wird, kann landwirtschaftliche Fläche sein, auch wenn der Flächennutzungsplan Bebauung vorsieht. Deshalb ist die Prüfung von Nutzungsart und Widmung wichtig. Mehr im Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum prüfen.

Kauf über eine in BiH registrierte Firma

Eine in BiH gegründete und registrierte Gesellschaft ist eine inländische juristische Person, auch wenn ihre Eigentümer Ausländer sind. Das Gesetz über ausländische Investitionen der FBiH (Artikel 5) und das der RS (Artikel 7) bestimmen, dass eine Firma im Eigentum eines ausländischen Investors dieselben Rechte und Pflichten hat wie eine Firma inländischer Eigentümer. Das Gesetz der RS (Artikel 8) ergänzt, dass ein ausländischer Investor Eigentum an Immobilien nach den sachenrechtlichen Vorschriften erwirbt.

Das kann bei Geschäftsimmobilien eine Lösung sein. Die Firma verursacht aber Kosten für Gründung, Buchhaltung und Steuern, und die Immobilie gehört der Firma, nicht Ihnen persönlich. Sprechen Sie vorher mit einem Anwalt und einem Steuerberater.

Häufige Fehler

• Annehmen, dass Kinder automatisch "inländische" Käufer sind, weil die Eltern aus BiH stammen, ohne die Nachweise zu klären.
• Sich auf inoffizielle Listen zur Gegenseitigkeit verlassen, ohne beim Ministerium oder Notar nachzufragen.
• Ein Grundstück kaufen, ohne zu prüfen, ob es im Kataster als landwirtschaftliche Fläche geführt wird.
• In der RS eine Immobilie auf ein Kind oder einen Ehepartner mit nur ausländischer Staatsbürgerschaft eintragen lassen, ohne die dortigen Regeln zu prüfen.
• Eine Firma nur für den Kauf einer Wohnung gründen, ohne die Kosten durchzurechnen.

Häufige Fragen

Ich habe die bosnische und die deutsche Staatsbürgerschaft. Gilt für mich die Gegenseitigkeit?

Nein. Als Staatsbürger von BiH kaufen Sie wie jeder andere Staatsbürger.

Meine Frau hat nur die deutsche Staatsbürgerschaft. Kann sie Miteigentümerin werden?

In der FBiH grundsätzlich ja, denn nach den verfügbaren Angaben besteht Gegenseitigkeit mit Deutschland, und sie wird vermutet. In der RS und im Brčko-Distrikt klären Sie die Regeln vor der Unterschrift mit dem Notar.

Unsere Kinder sind in Deutschland geboren und haben nur einen deutschen Pass. Sind sie Ausländer?

In der FBiH sagt das Gesetz, dass Nachkommen von in BiH Geborenen nicht als ausländische Personen gelten. Der Notar sagt Ihnen, mit welchen Dokumenten das nachgewiesen wird.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in BiH erben?

In der FBiH wird bei Erbschaft keine Gegenseitigkeit verlangt. Für die RS und für Sonderfälle fragen Sie einen Notar oder Anwalt.

Wer bestätigt die Gegenseitigkeit?

In der FBiH veröffentlicht das Föderale Justizministerium die Liste der Staaten ohne Gegenseitigkeit, für alle anderen wird sie vermutet. Für die RS und den Brčko-Distrikt erfragen Sie das Verfahren bei den zuständigen Stellen.

Wie DMI hilft

Bevor DMI eine Immobilie anbietet, prüfen wir Eigentum und Unterlagen, einschließlich der Art des Grundstücks. Wenn jemand ohne Staatsbürgerschaft von BiH kauft, empfehlen wir, die Regeln vor dem Vorvertrag mit einem Notar zu klären. Die Immobilie zeigen wir Ihnen auf Wunsch in einer Live-Videobesichtigung.