Wohnung in Sarajevo kaufen: Preise, Stadtteile, Prüfung

Neue Wohnungen in Sarajevo werden nach Zahlen des Statistikamts der Föderation (FZS), wie die Medien sie wiedergeben, im Schnitt für etwa 4.200-4.300 KM pro m² verkauft. Das liegt deutlich über dem Durchschnitt der Föderation BiH (FBiH). Die zentralen Gemeinden Stari Grad, Centar und Novo Sarajevo sind teurer als Novi Grad, Ilidža und die Vororte.

Vor dem Kauf sollten Sie den ZK izvadak (Grundbuchauszug), die Eintragung der Wohnung als eigene Einheit und die Legalität des Gebäudes prüfen. Außerdem fällt im Kanton Sarajevo eine Grunderwerbsteuer von 5 % an, die der Käufer zahlt.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung. Was für Ihren konkreten Fall gilt, bestätigt Ihnen ein Notar oder Anwalt.

Was beim Kauf mit "Sarajevo" gemeint ist

Die Stadt Sarajevo (Grad Sarajevo) besteht aus vier Stadtgemeinden: Stari Grad, Centar, Novo Sarajevo und Novi Grad. Ilidža, Vogošća, Hadžići, Ilijaš und Trnovo gehören nicht zur Stadt, aber zum Kanton Sarajevo (KS). Für alle diese Gemeinden gelten die Vorschriften der FBiH und des Kantons, darunter dieselbe kantonale Grunderwerbsteuer.

Istočno Sarajevo liegt dagegen in der Republika Srpska (RS). Dort gelten andere Regeln für Steuer, Notartarif und Kataster. Dieser Ratgeber gilt nicht für Istočno Sarajevo. Wenn Sie dort kaufen möchten, lassen Sie sich die Bedingungen von einem Notar in der RS erklären.

Preise pro m²: die amtlichen Zahlen

Das FZS veröffentlicht Preise für neue Wohnungen, die von Bauträgern verkauft werden. Gebrauchte Wohnungen sind in dieser Statistik nicht enthalten. Die Medien berichten unter Berufung auf das FZS folgende Werte:

• 2016: etwa 2.068 KM/m² (Jahresdurchschnitt)
• 2024: etwa 3.500 KM/m²
• 2025: 4.269 KM/m²
• 4. Quartal 2025: 4.131 KM/m²
• 1. Quartal 2026: 4.226 KM/m² bei 91 verkauften Wohnungen; übrige FBiH 3.001 KM/m²
• 2. Quartal 2026: 4.304,6 KM/m²; FBiH-Durchschnitt 2.732,4 KM/m² (erste Ergebnisse)

Das Portal Klix nennt ein anschauliches Beispiel: Eine 50-m²-Wohnung kostete 2020 etwas über 100.000 KM, 2025 waren es rund 215.000 KM.

Bei diesen Zahlen sollten Sie zwei Einschränkungen kennen:

• Kleine Stichproben: Pro Quartal werden oft nur 50-90 Wohnungen erfasst. Schon wenige teure oder günstige Projekte können den Durchschnitt deutlich verschieben.
• Unklare Abgrenzung: Die Medien geben nicht an, ob "Sarajevo" die Stadt oder den ganzen Kanton meint.

Preise nach Gemeinden

Eine regelmäßig veröffentlichte amtliche Preisreihe nach Gemeinden haben wir nicht gefunden. Das Portal mapa.ba gibt an, Daten aus dem "amtlichen Verkaufsregister" zu verwenden. Die Methode konnten wir aber nicht prüfen, und es ist unklar, ob auch Neubauten enthalten sind. Laut mapa.ba liegt der Median der verkauften Wohnungen in den letzten 12 Monaten bei:

Gemeinde	KM/m²
Stari Grad	4.700
Centar	4.450
Novo Sarajevo	4.450
Novi Grad	3.900
Ilidža	3.800
Vogošća	3.200
Ilijaš	2.400
Hadžići	2.400 (wenige Verkäufe)
Kanton gesamt	3.950

Für Trnovo gibt es zu wenige Verkäufe für einen aussagekräftigen Wert. Nutzen Sie die Tabelle als grobe Orientierung, nicht als Bewertung einer bestimmten Wohnung.

Preise aus unseren Inseraten

DMI hat derzeit 8 Wohnungen in Sarajevo im Angebot, davon 7 mit Preisangabe. Der Median der Angebotspreise liegt bei 5.722 KM/m², die Spanne reicht von 3.667 bis 6.574 KM/m². Die Stichprobe ist klein, und es handelt sich um verlangte Preise, nicht um erzielte. Trotzdem zeigt sie deutliche Unterschiede innerhalb der Stadt.

Novo Sarajevo (Grbavica, Čengić Vila, Bulevar Meše Selimovića): etwa 5.700-6.600 KM/m². Ein Beispiel ist die 54-m²-Wohnung im Hochparterre am Bulevar Meše Selimovića für 355.000 KM.

Dobrinja, Aerodromsko naselje, Alipašino Polje (Novi Grad):

• etwa 3.700-4.700 KM/m²
• Dobrinja C5: renovierte, möblierte Dreizimmerwohnung mit 75 m² für 275.000 KM (3.667 KM/m²)
• Aerodromsko naselje: 59-m²-Wohnung für ebenfalls 275.000 KM (rund 4.661 KM/m²)

Unsere Angebotspreise liegen über den Medianwerten von mapa.ba. Ein Teil davon ist der übliche Abstand zwischen verlangtem und erzieltem Preis. Der Rest hängt von Zustand, Stockwerk und Lage innerhalb der Gemeinde ab.

Wie sich die Stadtteile unterscheiden

Belastbare Quellen zur Lebensqualität einzelner Viertel, etwa zu Verkehr, Schulen, Gebäudealter oder Heizung, haben wir nicht gefunden. Wir beschränken uns daher auf die Preise.

Zentrale Gemeinden (Stari Grad, Centar, Novo Sarajevo): Sie sind am teuersten. Die höchsten Angebotspreise nennen die Medien für einzelne Projekte und Straßen:

• Importanne in Novo Sarajevo: rund 12.800 KM/m²
• Vilsonovo šetalište: rund 10.700 KM/m²
• Bosmal: rund 10.300 KM/m²
• Breka, Mejtaš und Ulica Tina Ujevića: Wohnungen für 1,1 bis 1,66 Millionen KM

Novi Grad und Ilidža: Laut mapa.ba liegen sie etwa 10-20 % unter dem Zentrum. In den letzten 12 Monaten verzeichneten sie dort aber den stärksten Anstieg.

Vogošća, Ilijaš und Hadžići: Sie sind deutlich günstiger. Wegen der geringen Zahl an Verkäufen sind die Durchschnittswerte hier weniger verlässlich.

Praktisch bedeutet das: Zwischen zwei Wohnungen in derselben Gemeinde kann der Preisunterschied größer sein als zwischen zwei Gemeinden. Vergleichen Sie deshalb Wohnungen im selben Viertel, mit ähnlichem Stockwerk und Zustand.

Papiere: was Sie in Sarajevo prüfen sollten

Grundbuch

Das Grundbuchamt (zemljišnoknjižni ured) des Gemeindegerichts Sarajevo (Općinski sud u Sarajevu) befindet sich laut einem Dokument von 2020 in der Šenoina 1. Prüfen Sie vor dem Besuch, ob die Adresse noch aktuell ist.

Das Gericht bietet zwar eine elektronische Einsicht (e-grunt) an. Diese ist aber nur informativ und ersetzt keinen amtlichen Auszug. Für den Kauf brauchen Sie den amtlichen Auszug vom Grundbuchamt.

Im Auszug finden Sie drei Blätter:

• A-Blatt: Beschreibung der Immobilie (Wohnung, Fläche, Lage)
• B-Blatt: Eigentümer und Anteil
• C-Blatt: Belastungen, zum Beispiel eine Hypothek zugunsten einer Bank

Die Wohnung sollte als eigene Einheit im Gebäude eingetragen sein, mit Lage und Fläche. Das nennt man etažiranje, vergleichbar mit der Aufteilung in Wohnungseigentum in Deutschland. Fehlt diese Eintragung, kaufen Sie ein Problem, dessen Lösung lange dauern kann. Ausführlich dazu: Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.

Kataster und Grundbuch stimmen nicht überall überein

In manchen Katastralgemeinden (K.O.) werden die Daten von Kataster und Grundbuch noch abgeglichen. In einigen K.O. legt das Gericht Grundbücher außerdem noch neu an oder erneuert sie. Weichen Fläche oder Parzellennummer im Kataster vom Grundbuch ab, sollten Sie das klären lassen, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben.

Legalisierung

Nach Angaben der Kantonsregierung bieten die geltenden Vorschriften keine Möglichkeit, Bauten ohne Baugenehmigung zu legalisieren. Ein neues Legalisierungsgesetz liegt erst als Entwurf vor und ist nicht in Kraft.

Rechnen Sie deshalb bei Aufstockungen, geschlossenen Balkonen oder anderen Gebäudeteilen ohne Genehmigung nicht damit, dass sich das "später regeln" lässt. Mehr dazu: Legalisierung in Bosnien: Haus ohne Baugenehmigung kaufen?.

Neubau und ausländische Staatsangehörigkeit

Neubau: Wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen, klären Sie mit dem Notar, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt. Das konnten wir nicht verlässlich bestätigen.

Ausländische Staatsangehörigkeit: Wenn Sie nur die deutsche, österreichische oder Schweizer Staatsangehörigkeit besitzen, lassen Sie die Bedingungen (Gegenseitigkeit, mögliche Genehmigungen) vorab von einem Notar oder Anwalt prüfen. Siehe auch Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen?.

Kosten im Kanton Sarajevo

Grunderwerbsteuer: 5 %, der Käufer zahlt. Rechtsgrundlage ist das kantonale Gesetz über die Grunderwerbsteuer und die Erbschafts- und Schenkungsteuer (Službene novine KS 28/18). Bemessungsgrundlage ist der Marktwert, den eine Kommission festlegt, nicht automatisch der Vertragspreis. Der Kommission müssen Sie Zutritt zur Wohnung gewähren.

Frist für die Steuererklärung: Sie ist kurz und wird in Tagen ab Beglaubigung des Vertrags gerechnet. Die Quellen nennen unterschiedliche Fristen. Lassen Sie sich die genaue Frist vom Notar oder vom Finanzamt (Porezna uprava) bestätigen.

Befreiung für die erste Immobilie: Sie gilt für jüngere Käufer mit Wohnsitz im Kanton Sarajevo, die noch keine Immobilie besitzen, und ist auf eine bestimmte Fläche begrenzt. Für Käufer aus dem Ausland greift sie wegen der Wohnsitzvoraussetzung meist nicht. Prüfen Sie die Bedingungen vor der Unterschrift.

Notar: Der Notartarif in der FBiH ist verbindlich. Nach älteren Quellen kostet ein Kaufvertrag über 100.000 KM etwa 320-350 KM. Den aktuellen Betrag bestätigt der Notar anhand des Tarifs. Üblicherweise zahlt der Käufer.

Grundbuchgebühren: Das Gericht veröffentlicht sie in einer eigenen Tabelle. Den genauen Betrag erfragen Sie beim Grundbuchamt.

Der Kanton hat außerdem den Entwurf eines Gesetzes über eine jährliche Steuer auf leerstehende Wohnungen und Geschäftsräume beschlossen. Dieses Gesetz ist noch nicht in Kraft. Es ist aber relevant, wenn Sie die Wohnung zunächst nicht nutzen möchten, was bei Käufern aus der Diaspora häufig vorkommt.

Alle Posten im Überblick: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Besichtigung: worauf Sie achten sollten

Nehmen Sie eine Kopie des Grundbuchauszugs mit und vergleichen Sie ihn mit dem, was Sie vor Ort sehen:

1. Stimmen Fläche, Stockwerk und Grundriss mit dem Grundbuch überein?
2. Gibt es Teile, die nicht im Auszug stehen, etwa eine geschlossene Loggia, einen angeschlossenen Flur oder einen Dachboden?
3. Wer ist die Hausverwaltung (upravitelj), und gibt es Rückstände bei Instandhaltung, Strom, Wasser oder Heizung?
4. Wie wird geheizt, und wie hoch sind die Rechnungen im Winter?
5. In welchem Zustand sind die Gemeinschaftsteile: Dach, Fassade, Aufzug, Keller?
6. Was bleibt bei einer möblierten Wohnung drin, und ist es im Preis enthalten?

Kommen Sie mindestens zweimal, zu unterschiedlichen Tageszeiten. Wenn Sie nicht anreisen können, bitten Sie um eine Live-Videobesichtigung, bei der Sie selbst bestimmen, was gezeigt wird.

Häufige Fehler

• Falsche Vergleiche: Den Angebotspreis einer gebrauchten Wohnung mit dem FZS-Durchschnitt für Neubauten vergleichen. Das sind zwei verschiedene Märkte.
• Online-Einsicht statt amtlichem Auszug: Sich auf e-grunt verlassen, obwohl nur der amtliche Auszug zählt.
• Ungeklärte Eintragung: Eine Wohnung ohne etažiranje oder mit nicht eingetragenen Teilen kaufen, im Vertrauen auf das Versprechen, das werde noch erledigt.
• Falsche Steuerbasis: Die Steuer auf den Vertragspreis berechnen, obwohl die Kommission die Bemessungsgrundlage festlegt.
• Verwechslung mit Istočno Sarajevo: Sarajevo und Istočno Sarajevo gleichsetzen, obwohl dort andere Regeln gelten.

Beispiel

Eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² im 2. Stock in Čengić Vila (Stometarka) ist für 309.000 KM inseriert, also 5.722 KM/m².

Preisvergleich: Der Median für Novo Sarajevo liegt laut mapa.ba bei 4.450 KM/m². Die Methode dieser Quelle ist allerdings nicht bekannt. Unsere übrigen Inserate in Novo Sarajevo verlangen 6.085-6.574 KM/m². Diese Wohnung liegt also am unteren Ende dieser Spanne.

Prüfung: Als Käufer würden Sie Folgendes kontrollieren:

• im Grundbuchauszug Eigentümer, Belastungen und etažiranje
• vor Ort Stockwerk und Fläche
• bei der Hausverwaltung mögliche Rückstände des Gebäudes

Steuer: Für die Grunderwerbsteuer rechnen Sie grob mit 5 % des Werts, den die Kommission festlegt. Entspricht dieser dem Kaufpreis, sind das rund 15.450 KM. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten.

Wie DMI hilft

Jede unserer Wohnungen in Sarajevo besichtigen wir vor der Veröffentlichung persönlich. Dabei prüfen wir Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern in Deutschland, Österreich und der Schweiz bieten wir Videobesichtigungen an.

Wir helfen Ihnen, den Grundbuchauszug zu lesen, die Fragen an den Notar vorzubereiten und Angebotspreise mit ähnlichen Wohnungen im selben Viertel zu vergleichen. Die rechtlich verbindliche Prüfung übernimmt ein Notar oder Anwalt.