Aus den Niederlanden in Bosnien kaufen: Vollmacht, Box 3

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina von den Niederlanden aus kaufen, ohne selbst anzureisen. Eine Vertrauensperson unterschreibt mit Ihrer Vollmacht. Mit gültigem bosnischem Pass oder Personalausweis unterschreiben Sie die Vollmacht bei anderen BiH-Vertretungen in Europa persönlich vor einem Botschaftsbeamten. Ob die Botschaft von BiH in Den Haag genauso verfährt, sollten Sie vor dem Termin direkt dort klären. Ohne gültige bosnische Dokumente ist der übliche Weg ein niederländischer Notar plus Apostille. In den Niederlanden melden Sie die Wohnung in Box 3 an. Das Doppelbesteuerungsabkommen senkt die Steuer darauf in der Regel, beseitigt sie aber nicht unbedingt vollständig.

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt in BiH die Einzelheiten, für die niederländische Steuer die Belastingdienst oder ein Steuerberater.

Zuerst klären: Liegt die Immobilie in der FBiH, der RS oder im Distrikt Brčko?

Anders als in Deutschland, wo jeder Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss, unterscheidet sich die vorgeschriebene Vertragsform in BiH je nach Landesteil. Davon hängt ab, was Ihr Bevollmächtigter unterschreiben muss. Setzen Sie die Vollmacht deshalb erst auf, wenn feststeht, wo die Immobilie liegt und bei wem der Vertrag unterzeichnet wird.

• Föderation BiH (FBiH): Das Verfassungsgericht der FBiH (U-15/10) hat die Vorschrift des Notargesetzes aufgehoben, nach der Kaufverträge über Immobilien vom Notar erstellt werden mussten. Nach einer Position des Obersten Gerichts der FBiH, wie sie in den Medien wiedergegeben wird, darf auch ein Anwalt den Vertrag aufsetzen. Die Unterschriften der Parteien müssen aber bei einem Notar oder Gericht beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt den Eigentumswechsel einträgt. Einzelne Quellen behaupten weiterhin das Gegenteil, und das Gesetz kann inzwischen geändert worden sein. Lassen Sie sich die aktuelle Praxis vom Notar bestätigen.
• Republika Srpska (RS): Nach dem Notargesetz der RS (Sl. glasnik RS 28/21), so wie Anwälte es auslegen, ist für die Übertragung und den Erwerb von Eigentum an Immobilien eine notarski obrađena isprava (notariell beurkundete Urkunde) zwingend. Ein Vertrag ohne sie ist nichtig.
• Distrikt Brčko: Es gibt eine Liste von Rechtsgeschäften, die eine notarielle Beurkundung erfordern. Anwälte dürfen Dokumente vorbereiten und Mandanten vor dem Notar vertreten. Den genauen Umfang bestätigt ein Notar in Brčko.

Die Vollmacht: Form und Inhalt

Als allgemeine Regel gilt: Für Verfügungen über eine Immobilie (Kauf, Verkauf, Hypothek) wird eine punomoć (Vollmacht) mit notariell beglaubigter Unterschrift verlangt. Diese Regel sollten Sie für Ihren Fall bestätigen lassen, denn sie ließ sich nicht für jeden Landesteil einer konkreten Gesetzesvorschrift zuordnen.

Bei Immobilien in der RS besonders wichtig: Fragen Sie den Notar in der RS, der den Vertrag beurkunden wird, vor der Unterschrift:

1. ob die Vollmacht selbst als notariell beurkundete Urkunde vorliegen muss oder eine beglaubigte Unterschrift genügt,
2. ob er eine in der BiH-Botschaft in Den Haag beglaubigte Vollmacht akzeptiert,
3. ob er eine bei einem niederländischen Notar beglaubigte Vollmacht mit Apostille akzeptiert.

Am sichersten ist es, wenn Ihnen der Notar oder Anwalt in BiH den Text der Vollmacht schickt, den er akzeptieren wird. Erst dann lassen Sie ihn in den Niederlanden beglaubigen.

Eine gute Vollmacht enthält in der Regel:

• Ihren vollständigen Namen, Geburtsdatum, JMBG (bosnische Personenkennzahl), falls vorhanden, Passnummer und Ihre Adresse in den Niederlanden,
• dieselben Angaben zum Bevollmächtigten,
• eine genaue Beschreibung der Immobilie: Nummer der Grundbucheinlage (ZK uložak), Katasterparzelle (katastarska čestica), Adresse, Etage und Fläche,
• die erlaubten Handlungen: Vorvertrag und Kaufvertrag unterschreiben, Geld zahlen oder entgegennehmen, Antrag auf Grundbucheintragung stellen, Steuern und Gebühren zahlen, Schlüssel übernehmen,
• einen Höchstpreis oder den genauen Preis, wenn Sie den Bevollmächtigten begrenzen wollen,
• eine Gültigkeitsdauer.

Eine zu weite Vollmacht („für alle Geschäfte“) ist riskant, eine zu enge kann die Eintragung blockieren, weil eine Handlung fehlt. Nach Erfahrung von Anwälten lassen sich Kauf und Grundbucheintragung vollständig über einen Bevollmächtigten abwickeln, ohne dass Sie nach BiH reisen.

Beglaubigung der Vollmacht in den Niederlanden

Mit gültigem bosnischem Pass oder Personalausweis

Das folgende Verfahren beruht auf der Praxis anderer BiH-Vertretungen (Berlin, Frankfurt, Stockholm, Kopenhagen, Madrid). Angaben der Botschaft in Den Haag konnten wir nicht bestätigen. Bei diesen Vertretungen gilt:

• Sie erscheinen persönlich und unterschreiben vor dem Beamten,
• Sie bringen das Original der Vollmacht (noch nicht unterschrieben), eine Kopie Ihres bosnischen Passes oder Ausweises und den Zahlungsnachweis der Gebühr mit,
• die Gebühr lag dort bei wenigen Euro bis wenigen Dutzend Euro (Berlin 11 EUR für eine Vollmacht, Frankfurt 15 EUR).

Kontaktieren Sie vorher die Botschaft von BiH in Den Haag und fragen Sie: Beglaubigt sie Vollmachten für Immobiliengeschäfte? Wie vereinbart man einen Termin? Wie hoch ist die Gebühr und wie wird sie bezahlt? Gibt es ein eigenes Formular?

Ohne gültige bosnische Dokumente

Für Personen mit ausschließlich niederländischer Staatsangehörigkeit oder abgelaufenem bosnischem Dokument beschreiben die BiH-Vertretungen in Deutschland folgendes Modell. Für die Niederlande sollte es entsprechend gelten:

1. Die Vollmacht ist auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch verfasst.
2. Ein niederländischer Notar beglaubigt Ihre Unterschrift.
3. Die zuständige niederländische Stelle versieht das Dokument mit einer Apostille (Ihr Notar sagt Ihnen, wo).
4. Eine weitere Beglaubigung durch die Botschaft ist nicht nötig, das Dokument geht direkt nach BiH.

Die Niederlande und BiH sind beide Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens, die Apostille ersetzt also die Legalisation. Ob der Notar oder das Grundbuchamt in BiH zusätzlich eine beglaubigte Übersetzung des niederländischen Beglaubigungsvermerks verlangt, klären Sie vorab mit dem Notar in BiH. Ohne bosnische Staatsangehörigkeit prüfen Sie außerdem, ob Sie die Immobilie überhaupt erwerben dürfen: Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen?

Dokumente in umgekehrter Richtung, also aus BiH für niederländische Behörden, brauchen eine bosnische Apostille.

Geld aus den Niederlanden überweisen

Dieser Abschnitt ist bewusst unvollständig. Bosnische Devisenvorschriften, Konten für Nichtansässige, eine mögliche Hinterlegung beim Notar und die Anforderungen niederländischer Banken konnten wir nicht verlässlich prüfen. Statt zu raten, hier die Fragen, die Sie vor der Überweisung stellen sollten:

Ihrer Bank in den Niederlanden:

• Welches Limit gilt für eine einzelne Auslandsüberweisung, und wie lange dauert sie?
• Welche Nachweise zur Herkunft des Geldes und zum Zahlungszweck werden verlangt? Ein Vorvertrag oder Vertrag ist meist hilfreich.
• Welche Gebühr fällt an, zu welchem Kurs wird umgerechnet?

Der Bank in BiH (Ihrer oder der des Verkäufers):

• Können Sie als Nichtansässiger ein Konto eröffnen, und was brauchen Sie dafür?
• Was wird bei einem größeren Zahlungseingang aus dem Ausland verlangt, und wie weisen Sie die Herkunft des Geldes nach?

Dem Notar in BiH:

• Bietet er eine Hinterlegung des Kaufpreises an, und unter welchen Bedingungen wird das Geld an den Verkäufer freigegeben?

Unabhängig von den Antworten gilt: Zahlen Sie nicht den vollen Preis vor unterschriebenem Vertrag und geprüftem ZK izvadak (Grundbuchauszug). Zahlen Sie auf ein Konto, dessen Inhaber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Geben Sie im Verwendungszweck die Vertragsnummer an und bewahren Sie alle Belege auf, Sie brauchen sie auch für die niederländische Steuererklärung. Mehr dazu: Immobilie in Bosnien sicher bezahlen.

Steuer in den Niederlanden: die Wohnung in Box 3

Was Sie angeben

Als in den Niederlanden steuerlich Ansässiger geben Sie Ihr weltweites Vermögen an. Nach Angaben von Beratern gehört eine Wohnung in BiH in Box 3, und zwar zum Marktwert (waarde in het economische verkeer). Schulden, die Sie für den Kauf aufgenommen haben, können abgezogen werden.

Maßgeblich ist der Wert im unvermieteten Zustand am 1. Januar des Vorjahres der Steuerjahres (für 2026 also der 1. Januar 2025). Als Nachweis dienen der Kaufpreis, ein Gutachten eines örtlichen Sachverständigen oder Preise vergleichbarer Wohnungen. Ein bosnischer Kataster- oder Steuerwert ist nicht automatisch der richtige Wert.

Doppelbesteuerungsabkommen

Zwischen den Niederlanden und BiH gilt weiterhin das Abkommen von 1982 mit dem früheren Jugoslawien. Die Niederlande gewähren die Entlastung als anteilige Freistellung: Die Steuer verringert sich um den Anteil des Box-3-Ertrags, der auf die Wohnung in BiH entfällt, unabhängig davon, wie viel Steuer Sie in BiH gezahlt haben. Seit 2017 wird anders gerechnet, sodass nach Einschätzung von Beratern ein Teil der Steuer auf die Wohnung bestehen bleiben kann.

Sätze (bitte auf belastingdienst.nl prüfen)

Nach Beraterquellen gelten für 2026 vorläufig:

• fiktiver Ertrag auf „übriges Vermögen“ (dazu zählt eine Wohnung im Ausland): 6,00 %,
• Steuersatz: 36 %,
• steuerfreier Betrag: 59.357 EUR pro Person,
• Schuldenschwelle: 3.800 EUR.

Für 2024 lag der fiktive Ertrag auf übriges Vermögen bei 6,04 %, für 2025 wahrscheinlich bei 5,88 %. Weisen Sie einen niedrigeren tatsächlichen Ertrag nach, kann dieser angesetzt werden. Der Hoge Raad hat am 18. Juli 2025 entschieden, dass der Ertrag aus ausländischen Immobilien bei der Berechnung des tatsächlichen Ertrags in Box 3 außer Betracht bleibt. Die Regeln ändern sich häufig, prüfen Sie die Zahlen für jedes Jahr.

Beispiel

Amra lebt in Utrecht, hat einen bosnischen Pass und möchte eine Zweizimmerwohnung mit 59 m² in Aerodromsko naselje in Sarajevo kaufen, angeboten für 275.000 KM. Sarajevo liegt in der FBiH.

1. Sie besichtigt die Wohnung per Videotour, ihr Bruder in Sarajevo schaut sie vor Ort an.
2. Ein Anwalt oder Notar in Sarajevo prüft den Grundbuchauszug und schickt ihr den Vollmachtstext auf den Namen des Bruders.
3. Amra erfragt bei der BiH-Botschaft in Den Haag Termin und Gebühr, unterschreibt dort und schickt das Original nach Sarajevo.
4. Vor der Zahlung fragt sie ihre Bank nach Limit und Nachweisen und den Notar nach einer möglichen Hinterlegung.
5. Der Bruder unterschreibt den Vertrag, die Unterschriften werden beglaubigt, das Geld geht auf das Konto des Verkäufers, der Eintragungsantrag geht an das Grundbuchamt.
6. In den Folgejahren gibt Amra die Wohnung in Box 3 zum Marktwert an und beantragt die Entlastung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.

Läge die Wohnung in der RS, gehörte zu Schritt 2 auch die Frage an den Notar, in welcher Form die Vollmacht vorliegen muss.

Häufige Fehler

• Die Vollmacht beglaubigen lassen, bevor der Notar in BiH Text und Form bestätigt hat.
• Zur Botschaft fahren, ohne Termin, Gebühr und Zuständigkeit für solche Vollmachten geklärt zu haben.
• Eine Vollmacht ohne Nummer der Grundbucheinlage und Katasterparzelle.
• Geld überweisen, ohne zu prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist.
• Für Box 3 den bosnischen Katasterwert statt des Marktwerts ansetzen.
• Die Kosten in BiH vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Gebühren. Siehe Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit 8 Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo (Novo Sarajevo, Novi Grad, Čengić Vila, Grbavica, Dobrinja). Der Median der Angebotspreise liegt bei 5.722 KM pro m², die Spanne reicht von 3.667 bis 6.574 KM. Jede Wohnung besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Videotouren an. Gern vermitteln wir Ihnen einen Notar oder Anwalt, der den Vollmachtstext prüft, bevor Sie ihn in den Niederlanden beglaubigen lassen. Unser Angebot finden Sie unter Alle Immobilien.