Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen: Ablauf Schritt für Schritt

Dieser Ratgeber richtet sich an alle, die in Deutschland, Österreich, der Schweiz oder anderswo leben und in Bosnien und Herzegowina eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen möchten. Ein Kauf aus der Ferne ist möglich und üblich. Wichtig ist, die Reihenfolge der Schritte und die typischen Fallstricke zu kennen.

Der Ratgeber erklärt den Ablauf. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Notar oder Anwalt für Ihren konkreten Fall.

Vorab: Kaufen Sie als Staatsbürger von BiH oder als Ausländer?

Wenn Sie die Staatsbürgerschaft von BiH haben, auch als doppelte Staatsbürgerschaft, kaufen Sie zu denselben Bedingungen wie jeder andere Staatsbürger. Ihr Wohnsitz im Ausland ändert daran nichts.

Hat der Käufer nur eine ausländische Staatsbürgerschaft (zum Beispiel ein Ehepartner oder Kinder mit nur deutschem Pass), gelten besondere Regeln, vor allem der Grundsatz der Gegenseitigkeit (Reziprozität). Das erklären wir ausführlich im Ratgeber Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Auswahl der Immobilie

Legen Sie Lage, Budget und Zweck fest: Eigennutzung, Urlaub oder Vermietung. Wenn Sie nicht anreisen können, bitten Sie um eine ausführliche Live-Videobesichtigung, bei der Sie Fragen stellen und sich gezielt zeigen lassen können, was Sie interessiert: Feuchtigkeit, Leitungen, Umgebung, Zufahrt.

Gut ist es, wenn eine Person Ihres Vertrauens die Immobilie vor der Unterschrift auch persönlich besichtigt.

2. Prüfung des Eigentums

Das ist der wichtigste Schritt. Verlangen Sie vor jeder Zahlung:

• einen Grundbuchauszug (ZK izvadak) oder, in der Republika Srpska, einen Auszug aus dem Immobilienkataster,
• die Prüfung, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist und ob die Eintragung dem tatsächlichen Zustand entspricht (Fläche, Gebäude, Etagen),
• die Prüfung von Belastungen: Hypotheken, Vermerke über Rechtsstreitigkeiten, Rechte Dritter,
• die Prüfung, ob das Gebäude legal errichtet oder legalisiert wurde.

Wie man einen Grundbuchauszug liest, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum prüfen. Mehr zur Legalisierung finden Sie im Ratgeber Legalisierung einer Immobilie in Bosnien.

3. Vorvertrag

Wenn Sie sich entschieden haben, wird oft ein Vorvertrag (predugovor) geschlossen. Darin stehen Preis, Frist für den Hauptvertrag, Höhe der Anzahlung (kapara) und was passiert, wenn eine Seite zurücktritt.

Zahlen Sie keine Anzahlung auf Grundlage einer mündlichen Absprache. Lassen Sie den Vorvertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen, und überweisen Sie nur auf das Konto des eingetragenen Eigentümers. Ob der Vorvertrag in dem Landesteil, in dem die Immobilie liegt, eine bestimmte Form braucht, klären Sie mit dem Notar.

4. Vollmacht

Wenn Sie beim Notar nicht anwesend sein können, bevollmächtigen Sie eine Vertrauensperson. Die Vollmacht sollte genau festlegen: welche Immobilie (Bezeichnung aus Grundbuch oder Kataster), bis zu welchem Preis und welche Handlungen der Bevollmächtigte vornehmen darf, zum Beispiel Vertrag unterschreiben, zahlen, Steuererklärung abgeben und den Antrag auf Eintragung stellen.

Wo die Vollmacht beglaubigt wird:

• In der Botschaft oder einem Konsulat von BiH. Die diplomatisch-konsularischen Vertretungen von BiH beglaubigen Unterschriften, die Identität wird anhand eines gültigen Ausweisdokuments von BiH festgestellt. Termin und Gebühr klären Sie vorab mit der für Ihren Wohnort zuständigen Vertretung.
• Bei einem Notar in Ihrem Wohnsitzland, mit Apostille. Deutschland, Österreich, die Schweiz und BiH sind Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens. Ein Text in fremder Sprache muss von einem in BiH zugelassenen Gerichtsdolmetscher in eine der Amtssprachen von BiH übersetzt werden.

Für Verträge, die beim Notar geschlossen werden, muss die Vollmacht manchmal eine strengere Form haben als eine einfache Unterschriftsbeglaubigung. Schicken Sie den Text deshalb vor der Beglaubigung an den Notar in BiH, der den Vertrag beurkunden wird, und lassen Sie ihn bestätigen.

5. Kaufvertrag beim Notar

Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird in der Praxis beim Notar geschlossen, als notariell beurkundete Urkunde (notarska obrada). Der Notar prüft die Identität der Parteien und die Vollmachten, liest den Vertrag vor und erklärt seine Folgen.

In der Föderation BiH ist der Rechtsrahmen im Wandel. Das Verfassungsgericht der FBiH hat 2019 Teile der Vorschriften zur Pflicht der notariellen Beurkundung für verfassungswidrig erklärt. Die Regierung der FBiH hat dem Parlament im Januar 2026 den Entwurf eines neuen Notargesetzes und Änderungen des Sachenrechtsgesetzes vorgelegt.

Wenn Sie die Vertragssprache nicht sprechen, sagen Sie das dem Notar vorab. Er sagt Ihnen, ob ein Dolmetscher nötig ist.

6. Zahlung

• Zahlen Sie per Banküberweisung auf das Konto des eingetragenen Eigentümers und bewahren Sie die Belege auf.
• Im Vertrag sollten genauer Betrag, Zahlungsweg und Frist stehen.
• Barzahlung ist riskant und schwer nachweisbar. Banken und Notare haben gesetzliche Pflichten zur Geldwäscheprävention, rechnen Sie also mit Fragen zur Herkunft der Mittel.
• Ein Notaranderkonto wie in Deutschland ist in BiH nicht der Standard. Manche Notare oder Banken bieten Lösungen für eine sicherere Zahlung an.

7. Grunderwerbsteuer (porez na promet nekretnina)

Nach Vertragsschluss wird eine Steuererklärung für die Steuer auf den Immobilienumsatz abgegeben. In der Föderation BiH regeln das die Kantonsgesetze, daher unterscheiden sich Steuersatz, Steuerschuldner und Fristen je nach Kanton. Die Erklärung geht an die Steuerbehörde in der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.

Alle Kaufnebenkosten haben wir im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien zusammengefasst.

8. Eintragung des Eigentums

Eigentümer werden Sie durch die Eintragung ins Grundbuch, in der RS ins Immobilienkataster, nicht schon mit der Unterschrift. Der Antrag geht an das zuständige Grundbuchamt oder, in der RS, an die Republikverwaltung für Geodäsie und Vermögensrecht. In der Praxis übernimmt das oft der Notar.

Nach der Eintragung lassen Sie sich einen neuen Auszug geben und prüfen, ob Sie mit den richtigen Daten eingetragen sind.

9. Ummeldung der Versorger

Nach der Schlüsselübergabe melden Sie Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Hausverwaltung auf Ihren Namen um. Meist werden der Vertrag und ein Eigentumsnachweis verlangt. Notieren Sie die Zählerstände am Übergabetag, von beiden Seiten unterschrieben.

Unterschiede zwischen FBiH, RS und Brčko-Distrikt

• Register: In der FBiH und im Brčko-Distrikt wird das Eigentum ins Grundbuch beim Gericht eingetragen, in der RS ins Immobilienkataster.
• Steuer auf den Immobilienumsatz: In der FBiH je nach Kanton unterschiedlich. Für RS und Brčko-Distrikt prüfen Sie die geltenden Regeln vor dem Kauf.
• Ausländische Staatsbürger: Alle drei Landesteile haben eigene Regeln für den Eigentumserwerb durch Ausländer. Siehe den Ratgeber für Ausländer.

Häufige Fehler

• Anzahlung leisten, bevor der Grundbuchauszug geprüft wurde.
• Kauf von jemandem, der nicht als Eigentümer eingetragen ist, über eine "Kette" von Kaufverträgen ohne Eintragung.
• Eine zu allgemeine Vollmacht oder eine Vollmacht, die der Notar in BiH wegen der Form nicht akzeptiert.
• Bar zahlen, ohne einen Nachweis zu haben.
• Legalisierung und Abweichungen zwischen tatsächlichem Zustand und Eintragung übersehen.
• Die Eintragung nach Vertragsschluss aufschieben.

Häufige Fragen

Muss ich für den Kauf nach Bosnien reisen?

Nicht unbedingt. Mit einer gültigen Vollmacht kann eine Vertrauensperson den Vertrag unterschreiben und die übrigen Schritte erledigen. Trotzdem empfehlen wir, dass Sie oder jemand Nahestehendes die Immobilie vor der Unterschrift persönlich sehen.

Kann ich die Vollmacht bei einem deutschen Notar beglaubigen lassen?

Ja, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung. Klären Sie vorher mit dem Notar in BiH, ob Text und Form für einen Immobilienkauf passen.

Wann bin ich Eigentümer?

Mit der Eintragung ins Grundbuch, in der RS ins Immobilienkataster. Bis dahin haben Sie einen Vertrag, aber kein eingetragenes Eigentum.

Wer zahlt die Steuer auf den Immobilienumsatz?

Das hängt in der FBiH vom Kanton und von der Vereinbarung im Vertrag ab. Details stehen im Ratgeber zu den Nebenkosten.

Kann ich auf den Namen eines Kindes mit nur deutscher Staatsbürgerschaft kaufen?

Möglicherweise, aber dann gelten die Regeln für ausländische Staatsbürger. In der FBiH gibt es eine Ausnahme für Personen, die in BiH geboren sind, und ihre Nachkommen. Siehe den Ratgeber für Ausländer.

Wie DMI hilft

Bevor DMI eine Immobilie anbietet, prüfen wir Eigentum und Unterlagen. Käufern im Ausland bieten wir Live-Videobesichtigungen an. Für den Vertrag und die Vollmacht verweisen wir Sie immer an einen Notar oder Anwalt.