Prodaja zemljišta: šta kupci traže i kako se pripremiti

Kupac zemljišta ne plaća samo kvadrate, nego ono što na parceli smije i može uraditi. Zato prije cijene pita četiri stvari: šta se na zemljištu smije graditi (namjena), kako se do njega dolazi (prilaz), ima li struje, vode i kanalizacije (priključci) i jesu li papiri uredni. Ako na ta pitanja odgovorite dokumentima prije oglašavanja, prodaja ide brže i s manje spuštanja cijene.

Ovaj vodič je opća informacija, ne pravni savjet. Pravila se razlikuju između FBiH, Republike Srpske i Brčko distrikta, a često i između kantona i opština, pa detalje za vašu parcelu treba potvrditi kod opštine, notara ili advokata.

Namjena: šta se na parceli smije raditi

Najčešće pitanje kupca je da li se na parceli može graditi. Odgovor ne daje prodavac ni agencija, nego planski dokumenti.

Federacija BiH

• Dokument koji kupci traže je lokacijska informacija. To je stručno-tehnički akt koji navodi urbanističko-tehničke uslove za projektovanje objekta na određenoj lokaciji.
• Može se izdati samo tamo gdje je za područje donesen detaljni planski dokument (zonski plan, regulacioni plan i/ili urbanistički projekat). Ako plana nema, lokacijska informacija se po tim pravilima ne izdaje.
• U zahtjevu se navode podaci podnosioca, broj katastarske čestice i katastarska opština. Izdaje se za cijelu građevinsku parcelu.
• Federalni zakon pokriva samo lokacije u nadležnosti Federacije. Za većinu parcela primjenjuju se kantonalni zakoni o prostornom uređenju, a dokumente izdaje opština ili grad. Zato prvo pitajte svoju opštinu koji dokument izdaje i šta joj treba.
• Za građevinsku dozvolu se, pored urbanističke saglasnosti ili lokacijske informacije, prilažu izvod iz katastra i ZK izvadak (ili ugovor, odnosno rješenje kojim se dokazuje pravo građenja). Za kupca to praktično znači: parcela je građevinska tek ako se ti dokumenti mogu dobiti.

Poljoprivredno zemljište u FBiH zaštićeno je kao prirodni resurs od općeg interesa i koristi se za poljoprivredu, osim kada zakon dopušta drugačije. Njiva ili livada nije automatski plac za kuću, čak i ako je uz put.

Republika Srpska

Zakon o uređenju prostora i građenju RS uređuje lokacijske uslove, uređenje građevinskog zemljišta i dozvole. Planovi za svaku zonu određuju dozvoljene namjene, ali i najmanju i najveću veličinu parcele. Kupac zato može pitati i da li je parcela dovoljno velika za ono što namjerava. Koji je propis trenutno na snazi i koji organ izdaje lokacijske uslove za vaše područje, potvrdite u opštini.

Brčko distrikt

Za Brčko distrikt važe posebni propisi. Namjenu parcele provjerite direktno kod nadležnog organa Distrikta prije oglašavanja.

Šta uraditi kao prodavac

Ako za vaše područje postoji detaljni plan, zatražite lokacijsku informaciju ili izvod iz plana prije oglašavanja. Kupac koji vidi dokument ne mora vjerovati na riječ, a vi ne gubite sedmice dok on sam provjerava. Ako plana nema, recite to otvoreno: dio kupaca traži upravo poljoprivredno zemljište ili vikend parcelu, a skrivanje te činjenice obično se otkrije pred potpis.

Prilaz: kako se dolazi do javnog puta

Parcela bez pravno sigurnog prilaza vrijedi znatno manje, bez obzira na pogled i veličinu.

• Republika Srpska: građevinska parcela po zakonu mora imati kolski i pješački pristup javnom putu, dovoljno parking mjesta i najmanje 20% zelenih površina. Prilaz je dio same definicije građevinske parcele.
• FBiH: ako parcela nema odgovarajuću vezu s javnim putem, vlasnik može od suda tražiti nužni prolaz preko susjedne parcele (Zakon o stvarnim pravima FBiH). Uslovi su da korist za njegovu parcelu bude veća od štete za susjeda i da susjedu plati punu naknadu. Sud određuje da li je riječ o pješačkoj stazi, prolazu za stoku, kolskom putu ili svemu tome, i opterećuje susjedno zemljište što manje. To pravo veže se uz parcelu, ne uz osobu.
• U FBiH se pravo služnosti može steći i dugogodišnjim poštenim i nesmetanim korištenjem (zakon navodi 20 godina), ali to je stvar koju na kraju potvrđuje sud, ne usmeni dogovor.
• U sudskoj praksi koju opisuju advokati, služnost dogovorena samo ugovorom, a neupisana u zemljišnu knjigu, ne obavezuje savjesnog kupca susjedne parcele. Zato je upisan prolaz mnogo jači argument od izjave da "susjed nikad nije pravio problem".

Na internetu se često navodi pravilo o minimalnom privatnom prolazu od 2,5 m. To je propis Srbije, ne BiH, i ne treba se na njega pozivati.

O granicama, prilazu i katastru kod kuća s placem više pišemo u vodiču Kupovina kuće s placem: granice, prilaz, katastar i ZK.

Priključci: struja, voda, kanalizacija

Kupac koji gradi pita koliko je daleko najbliži stub, ima li vodovodna mreža u ulici i da li postoji kanalizacija ili je potrebna septička jama. Postupak i troškovi priključenja nisu jedinstveni za cijelu BiH, pa ih treba provjeriti kod nadležnih:

• Struja: u FBiH distribuciju, zavisno od područja, vrše Elektroprivreda BiH ili Elektroprivreda HZ HB, a u Republici Srpskoj distributivna preduzeća u sistemu Elektroprivrede Republike Srpske (ERS). Za novi objekat obično je potrebna saglasnost distributera. Postupak, dokumente i cijenu priključka potvrdite kod distributera za vaše područje.
• Voda i kanalizacija: uslove priključenja određuje lokalno komunalno preduzeće (vodovod). Pitajte ga ima li mreža u blizini parcele i da li je priključak uopće moguć.
• Naknade za građevinsko zemljište: u FBiH se pri gradnji mogu pojaviti naknada za uređenje građevinskog zemljišta i renta. Da li se plaćaju i u kojem iznosu zavisi od kantona i opštine, pa to treba pitati u opštini.
• Vodovi preko tuđe parcele: u FBiH se pravo provođenja instalacija preko susjednog zemljišta uređuje po istim pravilima kao služnosti. I tu vrijedi da je upis u zemljišnu knjigu najsigurniji.

U oglasu napišite samo ono što je tačno: "struja na stubu udaljenom oko 30 m" je korisnija informacija od "svi priključci uz parcelu". Ako ste pitali distributera ili vodovod, recite kupcu šta su odgovorili.

Papiri: šta kupac traži

Uz zemljište kupci obično traže:

1. ZK izvadak - ko je upisani vlasnik i postoje li tereti (hipoteka, služnosti, zabilježbe).
2. Posjedovni list ili izvod iz katastra - kako je parcela vođena u katastru, kultura i klasa zemljišta.
3. Kopiju katastarskog plana - oblik parcele i odnos prema putu i susjedima.
4. Dokaz o namjeni - lokacijsku informaciju, urbanističku saglasnost, lokacijske uslove ili izvod iz plana, zavisno od entiteta i opštine.
5. Dokaz o prilazu - upisanu služnost, ako se do puta ide preko tuđe parcele.
6. Rješenje o nasljeđivanju ili drugi pravni osnov, ako vlasnik nije upisan u ZK ili je više suvlasnika.

Ako se podaci u zemljišnoj knjizi i katastru razlikuju (druga površina, drugi vlasnik, drugi broj parcele), uskladite ih prije prodaje. Razliku objašnjavamo u vodiču ZK izvadak, posjedovni list i katastar: koja je razlika, a opći spisak dokumenata za prodaju je u vodiču Koji papiri trebaju za prodaju nekretnine u BiH.

Poljoprivredno zemljište u FBiH: pravo prvenstva

Za poljoprivredno zemljište od 1. do 4. klase u FBiH zakon propisuje postupak prava prvenstva prije prodaje:

• Prodavac dostavlja ponudu opštini, s podacima o zemljištu, cijenom i uslovima. Ponuda važi 30 dana.
• Opština ponudu objavljuje na oglasnoj tabli i raspisuje javni poziv. Troškove postupka snosi vlasnik.
• Prednost se utvrđuje po zakonskom redoslijedu, a prvi na listi su suvlasnici.
• Promet poljoprivrednog zemljišta moguć je tek kada su za to područje uspostavljeni katastar i zemljišna knjiga.
• Poljoprivredno zemljište u državnom vlasništvu ne prodaje se, nego se može dati u zakup, koncesiju ili zamijeniti.

Posljedice preskakanja ovog postupka i tačan redoslijed prednosti za vaš slučaj potvrdite kod opštine ili advokata prije nego što s kupcem dogovorite rok. Za poljoprivredno zemljište u Republici Srpskoj i Brčko distriktu pravila provjerite posebno.

Kako prikazati parcelu u oglasu

Dobar oglas za zemljište odgovara na pitanja prije nego što ih kupac postavi:

• broj katastarske čestice i katastarska opština (bez njih kupac ne može tražiti lokacijsku informaciju),
• površina po ZK i po katastru, i da li se slažu,
• status u zemljišnoj knjizi: ko je upisan i ima li tereta,
• kultura i klasa zemljišta (za poljoprivredno zemljište u FBiH od toga zavisi pravo prvenstva),
• namjena po planu i dokument kojim je to potvrđeno,
• kako parcela izlazi na javni put: direktno ili preko služnosti,
• šta postoji od priključaka i na kojoj udaljenosti.

Kod fotografija prikažite put do parcele, ulaz na parcelu, granice ili međe koliko se vide, nagib terena i okolinu. Skica s ucrtanim granicama preko kopije katastarskog plana pomaže kupcu da razumije oblik parcele. Za kupce iz inostranstva video obilazak s prolaskom od glavnog puta do parcele često zamijeni prvi dolazak.

Primjer

Amra je naslijedila njivu blizu grada u FBiH i oglasila je kao plac za kuću. Javio se kupac koji želi graditi i zatražio lokacijsku informaciju. U opštini je saznala da za to područje nema detaljnog plana, pa lokacijska informacija nije izdata, a zemljište je u katastru vođeno kao njiva 3. klase. Kada je advokat počeo pripremati ugovor, objasnio joj je da za takvo zemljište prije prodaje treba proći postupak prava prvenstva preko opštine.

Kupac koji je htio graditi odustao je. Amra je promijenila oglas: napisala je da je riječ o poljoprivrednom zemljištu, navela klasu, broj čestice i prilaz, i pokrenula postupak u opštini. Novi kupac tražio je upravo zemlju za voćnjak. Da je to provjerila prije prvog oglasa, uštedjela bi više sedmica.

Česte greške prodavaca

• Oglašavanje njive kao građevinskog placa bez ikakvog dokumenta o namjeni.
• Tvrdnja da "ima prilaz" kada se do puta ide preko susjedove parcele bez upisane služnosti.
• "Struja i voda uz parcelu" bez provjere kod distributera i vodovoda.
• Neusklađeni ZK i katastar, koji se otkriju tek kad kupac uzme izvatke.
• Dogovor roka s kupcem bez računanja vremena za postupak prava prvenstva kod poljoprivrednog zemljišta.
• Oglas bez broja čestice i katastarske opštine, pa ozbiljan kupac ne može ništa provjeriti.

Kako DMI pomaže

DMI svaku nekretninu prije objave obiđe lično i provjeri zemljišnu knjigu, legalizaciju i fotografije. Kod zemljišta s vama prolazimo kroz iste tačke iz ovog vodiča: koji dokument o namjeni zatražiti u opštini, kako je riješen prilaz, šta treba usklađivati između ZK i katastra i kako parcelu prikazati da kupac odmah vidi šta kupuje. Kupcima u inostranstvu nudimo video obilaske. Ako razmišljate o prodaji, javite nam se preko stranice Prodajte nekretninu.