Aus der Schweiz in Bosnien kaufen: Vollmacht, CHF, Steuer

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina von der Schweiz aus kaufen, ohne selbst anzureisen. Dafür bevollmächtigen Sie eine Vertrauensperson mit einer beglaubigten punomoć (Vollmacht), entweder bei einem Schweizer Notar mit Apostille oder bei der Botschaft von BiH in Bern. Den Kaufpreis zahlen Sie am sichersten per Banküberweisung. In der Schweiz geben Sie die Immobilie in der Steuererklärung an: Sie wird dort in der Regel nicht direkt besteuert, beeinflusst aber den Steuersatz.

Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall bestätigen ein Notar oder Anwalt in BiH sowie eine Steuerberaterin oder die kantonale Steuerverwaltung in der Schweiz die Details.

Wer aus der Schweiz in BiH kaufen darf

Klären Sie zuerst, in welcher Eigenschaft Sie kaufen.

• Sie haben die Staatsbürgerschaft von BiH (auch neben der Schweizer): Doppelbürger werden in BiH als Staatsbürger von BiH behandelt. Die Frage der Gegenseitigkeit stellt sich für Sie nicht.
• Sie haben nur den Schweizer Pass: Nach den Sachenrechtsgesetzen (Zakon o stvarnim pravima) der Föderation BiH (FBiH) und der Republika Srpska (RS) dürfen Ausländer Immobilien nur bei Gegenseitigkeit erwerben. Ausnahmen sind Erbschaft, Schenkung oder eine abweichende Regelung in einem internationalen Vertrag. Die Justizministerien der FBiH und der RS veröffentlichen Listen der Länder mit Gegenseitigkeit und aktualisieren sie jeweils bis zum 31. Januar. Ob die Schweiz darauf steht und unter welchen Bedingungen, prüfen Sie anhand der aktuellen Liste oder beim Notar, bevor Sie eine kapara (Anzahlung) leisten. Der Brčko distrikt hat ein eigenes Sachenrechtsgesetz, dort ist die Prüfung separat nötig.

Mehr dazu: Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen? Gegenseitigkeit und Ausnahmen.

Die Vollmacht aus der Schweiz beglaubigen

Meist erscheint der Käufer nicht persönlich beim Notar in BiH, sondern bevollmächtigt jemanden, dem er vertraut, etwa ein Familienmitglied oder einen Anwalt. Dafür gibt es zwei übliche Wege.

Weg 1: Schweizer Notar und Apostille

Die Schweiz und BiH sind beide auf der Liste der Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens von 1961. Ein in der Schweiz beglaubigtes Dokument braucht deshalb keine zusätzliche Legalisation durch die Botschaft von BiH, sondern nur die Apostille.

So läuft es ab:

1. Die Vollmacht wird in einer Amtssprache von BiH verfasst (Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch), nicht auf Deutsch oder Französisch.
2. Ein Schweizer Notar beglaubigt Ihre Unterschrift.
3. Die zuständige Schweizer Behörde versieht die beglaubigte Vollmacht mit der Apostille. Welche Stelle das in Ihrem Kanton ist, sagt Ihnen der Notar, der die Unterschrift beglaubigt hat.
4. Das Original schicken Sie an Ihre bevollmächtigte Person in BiH.

Eine Apostille einer Schweizer Behörde lautet auf die Schweiz als ausstellenden Staat. Das ist korrekt und kein Mangel.

Weg 2: Botschaft von BiH in Bern

Wenn Sie einen gültigen Pass oder eine gültige Identitätskarte von BiH haben, können Sie die Vollmacht bei der Botschaft beglaubigen lassen. Die Botschaften von BiH sind nur für ihren eigenen Konsularbezirk zuständig, für die Schweiz also die Botschaft in Bern. Nach der Praxis anderer Botschaften von BiH brauchen Sie in der Regel:

• das Original der Vollmacht, das Sie vor einem Mitarbeiter der Botschaft unterschreiben,
• eine Kopie Ihres gültigen Passes oder Ihrer Identitätskarte von BiH (Originale zur Einsicht mitnehmen),
• den Nachweis, dass die Konsulargebühr bezahlt ist.

Die Gebühr in CHF, Termine und das genaue Verfahren klären Sie vor dem Besuch direkt mit der Botschaft in Bern.

Was Sie vorher mit dem Notar in BiH klären

Den Kaufvertrag für eine Immobilie in BiH erstellt ein Notar, ähnlich wie Sie es von der Beurkundung in Deutschland oder der Schweiz kennen. Bevor Sie die Vollmacht in der Schweiz beglaubigen lassen, schicken Sie den Entwurf an den Notar in BiH und fragen:

• ob die Vollmacht für einen Immobilienkauf eine besondere Form haben muss,
• ob er die Beglaubigung eines Schweizer Notars mit Apostille akzeptiert,
• was genau in der Vollmacht stehen muss (Immobilie, Preis, Befugnis für den Eintrag in die zemljišna knjiga (Grundbuch)).

So vermeiden Sie, dass das Dokument zur erneuten Beglaubigung in die Schweiz zurück muss.

Geld aus CHF überweisen

Zu diesem Teil haben wir keine geprüften Detailregeln, etwa zu Devisenvorschriften für Nichtansässige oder zu Kontoeröffnungen. Die konkreten Bedingungen hängen von Ihrer Bank, der Bank des Verkäufers und den Vorschriften in BiH ab. Die Konvertible Mark (KM) ist an den Euro gebunden, deshalb läuft eine Zahlung aus Franken in der Praxis meist über einen Wechsel in Euro oder direkt in KM. Vergleichen Sie Kurs und Wechselkosten vor der Überweisung.

Fragen Sie vor der Zahlung:

• Ihre Bank in der Schweiz: wie lange eine Überweisung nach BiH dauert, was sie kostet und welcher Kurs gilt.
• Den Notar in BiH: wie und wann der Kaufpreis bezahlt wird und ob er einen Zahlungsnachweis oder einen Nachweis der Herkunft des Geldes verlangt.
• Eine Bank in BiH, falls Sie ein Konto eröffnen: zu welchen Bedingungen Nichtansässige ein Konto erhalten.

Wer Bargeld über die Grenze mitnehmen möchte, prüft die Meldegrenzen beim Bundesamt für Zoll und Grenzsicherheit (BAZG) und bei der Uprava za indirektno oporezivanje (UIO, Behörde für indirekte Steuern in BiH). Eine Banküberweisung hinterlässt zudem einen Nachweis, den Sie später auch für die Schweizer Steuererklärung brauchen.

Schweizer Steuern auf die Immobilie in BiH

Deklaration und Progressionsvorbehalt

Als in der Schweiz steuerpflichtige Person deklarieren Sie Ihr gesamtes Vermögen, also auch die Wohnung in BiH. Immobilien werden dort besteuert, wo sie liegen, deshalb besteuert die Schweiz die Wohnung in BiH in der Regel nicht direkt. Sie wird aber bei der Bestimmung des Steuersatzes auf Ihr Schweizer Einkommen und Vermögen berücksichtigt (Befreiung mit Progressionsvorbehalt). Praktisch kann das eine etwas höhere Steuer auf das bedeuten, was in der Schweiz besteuert wird.

Wie die Immobilie in BiH für die Steuererklärung bewertet wird, hängt vom Kanton ab. Klären Sie das mit Ihrer kantonalen Steuerverwaltung oder einer Beraterin.

Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung für Erst- und Zweitwohnungen angenommen, mit 57,73 Prozent Ja-Stimmen und 16,5 Ständen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 den Beginn auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin wird der Eigenmietwert weiterhin als Einkommen besteuert, und die bisherigen Abzüge gelten. Ab 2029 können die Kantone eine besondere Steuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen einführen.

Wie sich die Reform auf Immobilien im Ausland auswirkt, ist derzeit offen. Wenn Sie die Wohnung in BiH als Ferienwohnung nutzen, fragen Sie Ihre Beraterin, wie Sie sie jetzt und nach 2029 deklarieren.

Doppelbesteuerungsabkommen

Ob zwischen der Schweiz und BiH ein Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft ist, prüfen Sie auf der Liste der Eidgenössischen Steuerverwaltung oder bei einer Beraterin. Das ist besonders wichtig, wenn Sie die Wohnung vermieten.

Schritte von der Auswahl bis zum Grundbucheintrag

1. Kaufberechtigung prüfen (Staatsbürgerschaft, Gegenseitigkeit).
2. Immobilie auswählen und Eigentum prüfen, mit dem ZK izvadak (Grundbuchauszug): Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
3. Preis und Bedingungen vereinbaren, gegebenenfalls mit Vorvertrag.
4. Inhalt der Vollmacht mit dem Notar in BiH abstimmen.
5. Vollmacht in der Schweiz beglaubigen lassen (Notar und Apostille) oder bei der Botschaft in Bern.
6. Original an die bevollmächtigte Person senden.
7. Kaufpreis auf dem mit dem Notar vereinbarten Weg zahlen.
8. Die bevollmächtigte Person unterschreibt den Vertrag beim Notar, danach folgt der Eintrag ins Grundbuch.
9. Immobilie in der Schweizer Steuererklärung angeben.

Die Kosten in BiH (Grunderwerbsteuer, Notar, Gebühren) beschreiben wir hier: Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien.

Häufige Fehler

• Vollmacht auf Deutsch oder Französisch. Sie muss in einer Amtssprache von BiH verfasst sein.
• Beglaubigung ohne Absprache mit dem Notar in BiH. Deckt die Vollmacht nicht alle Handlungen ab, braucht es eine neue Beglaubigung, und Sie verlieren Wochen.
• Anzahlung vor der Prüfung der Gegenseitigkeit. Wenn Sie nur Schweizer Bürger sind, klären Sie zuerst, ob Sie kaufen dürfen.
• Barzahlung ohne Nachweis. Das erschwert den Nachweis der Herkunft des Geldes und die Schweizer Deklaration.
• Immobilie in der Schweiz nicht deklariert. Die Pflicht besteht auch dann, wenn die Immobilie dort nicht direkt besteuert wird.

Ein Beispiel

Ein Käufer aus Zürich mit Schweizer und bosnischer Staatsbürgerschaft sucht eine Zweizimmerwohnung in Sarajevo. Im Angebot von DMI liegt der mittlere Angebotspreis bei 5.722 KM pro m², Zweizimmerwohnungen mit 54 m² in Novo Sarajevo kosten zwischen 309.000 und 355.000 KM. Er besichtigt die Wohnung per Videotour und stimmt die Vollmacht für seinen Bruder mit einem Notar in Sarajevo ab. Als Doppelbürger muss er die Gegenseitigkeit nicht prüfen. Er lässt die Vollmacht bei einem Notar in Zürich beglaubigen, holt die Apostille ein und schickt das Original nach Sarajevo. Den Kaufpreis überweist er per Bank, im Folgejahr gibt er die Wohnung in der Steuererklärung seines Kantons an.

Wie DMI hilft

Jede Immobilie in unserem Angebot besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Videotouren an und unterstützen bei der Abstimmung mit dem Notar zu Vollmacht und Terminen. Derzeit haben wir acht Wohnungen in Sarajevo, die Sie in unserem Immobilienangebot ansehen können.