Aus Schweden in Bosnien kaufen: Vollmacht, Geld, Steuern

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina von Schweden aus kaufen, ohne selbst anzureisen. Dafür erteilen Sie einer Vertrauensperson eine beglaubigte punomoć (Vollmacht). Als Staatsbürger von BiH können Sie die Vollmacht bei der Botschaft von BiH in Stockholm beglaubigen lassen. Ohne BiH-Staatsbürgerschaft klären Sie vorher mit der Botschaft und dem Notar in BiH, welche Form der Beglaubigung anerkannt wird. Den Kaufpreis überweisen Sie ausschließlich per Bank auf das im Vertrag genannte Konto. Was Sie in Schweden melden müssen, etwa bei späterer Vermietung oder einem Verkauf, klären Sie mit Skatteverket vor dem Kauf, nicht danach.

Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren konkreten Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt in BiH, für die schwedische Seite Skatteverket.

Der Ablauf in Kürze

1. Prüfen Sie Eigentum und Belastungen der Immobilie anhand des ZK izvadak (Grundbuchauszug), bevor Sie irgendetwas zahlen. Wie das geht, steht in unserem Ratgeber Grundbuchauszug in Bosnien: Eigentum vor dem Kauf prüfen.
2. Wählen Sie einen Bevollmächtigten in BiH: ein Familienmitglied, einen Anwalt oder eine andere Vertrauensperson.
3. Schicken Sie dem Notar in BiH, der den Vertrag vorbereitet, einen Entwurf der Vollmacht und fragen Sie, ob Text und Art der Beglaubigung für ihn passen.
4. Lassen Sie die Vollmacht in Schweden beglaubigen und schicken Sie das Original an Ihren Bevollmächtigten.
5. Der Bevollmächtigte unterschreibt den Vertrag, Sie zahlen per Banküberweisung zu den Bedingungen des Vertrags.
6. Danach folgen die Steueranmeldung in BiH und die Eintragung ins zemljišna knjiga (Grundbuch).
7. Bewahren Sie alle Unterlagen auf, falls Sie in Schweden etwas melden müssen.

Die Vollmacht aus Schweden

BiH-Staatsbürger: Beglaubigung bei der Botschaft in Stockholm

Die Botschaft von BiH in Stockholm beglaubigt Vollmachten für Staatsbürger von BiH. Laut Website der Botschaft brauchen Sie:

• das Original der Vollmacht, leserlich geschrieben, das Sie in der Botschaft vor dem Beamten unterschreiben
• einen gültigen BiH-Reisepass oder Personalausweis, den Sie bei der Unterschrift vorlegen
• den Nachweis, dass die Konsulargebühr bezahlt ist

Die Gebühr können Sie mit Karte in der Botschaft, per Einzahlungsschein bei der Bank oder per Online-Banking zahlen. Beim Online-Banking bringen Sie einen Ausdruck der Bestätigung mit. Auf der Website gibt es ein Vollmachtsformular zum Herunterladen (Word und PDF). Die Höhe der Gebühr für eine Vollmacht fragen Sie direkt bei der Botschaft nach, denn sie unterscheidet sich von anderen Leistungen in deren Gebührenliste.

Kontaktdaten der Botschaft:

• Adresse: Birger Jarlsgatan 55/3, 111 45 Stockholm
• Telefon: +46 (0)8 440 05 40
• E-Mail: amb.bih.sto@telia.com
• Die Konsularabteilung empfängt Kunden werktags von 10:00 bis 15:00 Uhr.

Die Botschaft ist auch für Finnland und Estland zuständig. Rechnen Sie mit Wartezeiten und rufen Sie vor dem Besuch an.

Ohne BiH-Staatsbürgerschaft

Die Botschaft beschreibt die Beglaubigung von Vollmachten nur für Staatsbürger von BiH. Fragen Sie deshalb zuerst dort nach, ob auch Ihre Vollmacht beglaubigt werden kann.

Ist das nicht möglich, kommt eine Beglaubigung in Schweden in Frage. Dort stellt seit dem 1. Januar 2005 nur ein Notarius Publicus (oder dessen Assistent) eine Apostille aus, nicht die schwedischen Botschaften. Schweden ist Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens von 1961. Ob der Notar oder das Grundbuchamt in BiH eine solche Vollmacht akzeptiert und ob eine Übersetzung durch einen sudski tumač (gerichtlich beeidigten Übersetzer) nötig ist, klären Sie mit dem Notar in BiH, bevor Sie für die Beglaubigung bezahlen.

Wenn Sie als ausländischer Staatsbürger kaufen, prüfen Sie außerdem, ob Sie überhaupt Immobilien in BiH erwerben dürfen. Mehr dazu im Ratgeber Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen?

Was in der Vollmacht stehen sollte

Die genaue Form und den Inhalt einer Vollmacht für Immobiliengeschäfte bestätigt der Notar in BiH. In der Praxis ist eine konkrete Vollmacht sinnvoll:

• Ihre Daten und die des Bevollmächtigten (Name, Geburtsdatum, Ausweisnummer, Adresse)
• genaue Beschreibung der Immobilie: Adresse, Grundbuchblatt- und Parzellennummer, Fläche
• Befugnisse: Unterschrift von predugovor (Vorvertrag) und Kaufvertrag, Steueranmeldung, Antrag auf Grundbucheintragung, Entgegennahme von Bescheiden
• ob der Bevollmächtigte Geld annehmen oder auszahlen darf, und bis zu welchem Betrag
• der Kaufpreis oder eine Preisobergrenze

Eine zu allgemein gehaltene Vollmacht kann häufig zu Verzögerungen führen, weil der Notar oder das Amt sie für ein konkretes Geschäft nicht annehmen muss. Eine zu enge Vollmacht, etwa ohne Befugnis zur Grundbucheintragung, bedeutet eine neue Beglaubigung und einen neuen Versand aus Schweden.

Vertrag und Beglaubigung: Wo wird unterschrieben?

Aus Deutschland oder Schweden ist man eine klare Regel zur Form des Kaufvertrags gewohnt. In BiH ist die Lage nicht überall gleich eindeutig, und die Quellen widersprechen sich.

Föderation BiH (FBiH). Die Notarkammer der FBiH erklärte 2020, dass die notarski obrađena isprava (notariell beurkundete Urkunde) die einzige gültige Form für Kauf, Schenkung und andere Immobiliengeschäfte sei. Ein Teil der Anwaltschaft verweist dagegen darauf, dass das Verfassungsgericht der FBiH Artikel 73 des Notargesetzes der FBiH aufgehoben habe und die Unterschriften nach einer Rechtsauffassung des Obersten Gerichts der FBiH entweder beim Notar oder beim Gericht beglaubigt werden könnten. Ein Gesetzentwurf zur Änderung des Notargesetzes aus 2020 bestätigt, dass Artikel 73 für verfassungswidrig erklärt wurde. Ob die Änderungen verabschiedet wurden, ist nicht geklärt. In der Praxis laufen Kaufverträge häufig über den Notar.

Republika Srpska (RS). Die Vorschriften zur Pflichtform des Vertrags klären Sie mit einem Notar oder Anwalt in der RS.

Brčko distrikt. Nach Angaben aus Anwaltskreisen erlaubt das Notargesetz von Brčko ausdrücklich, dass Anwälte Urkunden vorbereiten und Mandanten vor dem Notar vertreten. Auch das lassen Sie für Ihren Fall bestätigen.

Für Sie in Schweden heißt das: Bevor Sie die Vollmacht beglaubigen lassen, vereinbaren Sie, wo und bei wem der Vertrag unterschrieben wird, und passen Sie die Vollmacht daran an.

Geld aus Schweden überweisen

Der sicherste Weg ist eine Banküberweisung von Ihrem eigenen Konto auf das im Vertrag genannte Konto.

• Zahlen Sie auf das Konto der Person, die im Grundbuchauszug als Eigentümer eingetragen ist, oder auf ein Konto, das der Vertrag ausdrücklich nennt.
• Zahlen Sie nicht, bevor der Notar oder Anwalt bestätigt, dass der Vertrag bereit ist und Belastungen der Immobilie geklärt sind.
• Geben Sie im Verwendungszweck Nummer oder Datum des Vertrags und die Adresse der Immobilie an.
• Bewahren Sie die Sendebestätigung Ihrer Bank und die Empfangsbestätigung des Verkäufers auf.

Rechnen Sie damit, dass Ihre Bank in Schweden, die Bank in BiH oder der Notar einen Nachweis über die Herkunft des Geldes verlangt: Gehaltsabrechnungen, Kreditvertrag, Verkauf anderer Vermögenswerte oder Ersparnisse. Legen Sie diese Unterlagen vorher bereit, damit die Zahlung am Tag der Unterschrift nicht hängen bleibt.

Nehmen Sie kein Bargeld über die Grenze mit. Für größere Bargeldbeträge besteht beim Grenzübertritt in der Regel eine Anmeldepflicht. Schwellenwerte und Verfahren erfragen Sie beim schwedischen Zoll (Tullverket) und bei der Behörde für indirekte Steuern von BiH (UIO). Die Regeln für Zahlungen durch Nichtansässige und für Devisenkonten in BiH klären Sie mit Ihrer Bank.

Wenn Sie einen Teil des Preises als kapara (Anzahlung) leisten, halten Sie Betrag und Bedingungen in einem schriftlichen Vorvertrag fest. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie unter Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Was Sie in Schweden melden müssen

Ihre steuerlichen Pflichten in Schweden hängen davon ab, ob Sie dort steuerpflichtig sind und was Sie mit der Immobilie vorhaben. Konkrete Formulare und Fristen nennen wir hier bewusst nicht, denn sie müssen auf skatteverket.se oder direkt bei Skatteverket bestätigt werden. Fragen Sie vor dem Kauf:

• ob Mieteinnahmen aus der Immobilie in BiH in Schweden zu melden sind und wie eine in BiH gezahlte Steuer angerechnet wird
• wie ein Gewinn gemeldet wird, wenn Sie die Immobilie später verkaufen, und auf welchem Formular
• ob das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und dem ehemaligen Jugoslawien für BiH noch gilt
• ob Ihre Bank größere Auslandszahlungen meldet und ob Sie dann zusätzlich etwas nachweisen müssen

Unabhängig von den Antworten sollten Sie Kopien aufbewahren: Kaufvertrag mit Übersetzung, Zahlungsnachweis, Steuerbescheid aus BiH, Grundbuchauszug nach der Eintragung und alle Kostenbelege. Diese Unterlagen brauchen Sie bei jeder späteren Meldung und bei einem Verkauf.

Mit diesen Kosten sollten Sie rechnen

• Konsulargebühr oder Kosten für Notarius Publicus und Apostille in Schweden
• Porto für den Versand des Originals nach BiH
• Übersetzung durch einen Gerichtsdolmetscher, falls der Notar sie verlangt
• Notargebühr oder Anwalt und gerichtliche Beglaubigung, je nach Art der Unterschrift
• Steuer beim Kauf: In der FBiH legen die Kantone die Grunderwerbsteuer fest, die RS hat ein anderes System, Brčko distrikt einen eigenen Satz
• Gebühr für die Grundbucheintragung

Sätze und Beträge nach Entität und Kanton finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bosnien. Lassen Sie sich vor der Unterschrift vom Notar eine schriftliche Aufstellung der Gesamtkosten geben.

Häufige Fehler

• Ein Käufer ohne BiH-Staatsbürgerschaft lässt die Vollmacht beglaubigen, ohne vorher bei der Botschaft und beim Notar in BiH nachzufragen, welche Form anerkannt wird.
• Die Vollmacht wird beglaubigt, bevor die genaue Beschreibung der Immobilie feststeht, und muss neu gemacht werden.
• Das Geld geht auf das Konto einer dritten Person, die nicht als Eigentümer eingetragen ist.
• Die Anzahlung wird ohne schriftlichen Vorvertrag geleistet.
• Bargeld wird über die Grenze gebracht, ohne die Anmelderegeln zu prüfen.
• Steuerfragen in Schweden werden auf später verschoben, und dann fehlen Nachweise über die Herkunft des Geldes und über die in BiH gezahlte Steuer.

Ein Beispiel

Amra lebt in Göteborg und hat einen BiH-Reisepass. Sie interessiert sich für eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² im 2. Stock in Čengić Vila für 309.000 KM, also rund 5.722 KM pro m². Das entspricht genau dem mittleren Angebotspreis pro m² im DMI-Bestand in Sarajevo, wo die Preise zwischen 3.667 und 6.574 KM pro m² liegen.

Amra lässt sich zuerst den Grundbuchauszug und eine Videobesichtigung geben. Ihr Bruder in Sarajevo soll Bevollmächtigter werden. Der Notar in Sarajevo schickt ihr den gewünschten Vollmachtstext mit den genauen Daten der Wohnung. Amra vereinbart einen Termin bei der Botschaft in Stockholm, zahlt die Gebühr per Online-Banking, bringt den Ausdruck mit und unterschreibt die Vollmacht vor dem Beamten. Das Original schickt sie ihrem Bruder. Parallel fragt sie bei Skatteverket nach, was sie melden muss, falls sie die Wohnung vermietet. Am Tag der Unterschrift überweist sie den Kaufpreis von ihrem Konto auf das Verkäuferkonto aus dem Vertrag und legt die Bankbestätigung zum Vertrag.

Wie DMI Ihnen hilft

DMI hat derzeit 8 Immobilien im Angebot, alle in Sarajevo. Jede Immobilie besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern im Ausland bieten wir Videobesichtigungen an, sodass Sie die Wohnung von Schweden aus ansehen können, bevor Sie eine Vollmacht beglaubigen lassen. Auf Wunsch stimmen wir uns mit Notar und Bevollmächtigtem ab, damit Vollmacht, Vertrag und Zahlung zueinander passen.