Aus Österreich eine Immobilie in Bosnien kaufen: Ablauf

Sie können eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina kaufen, ohne für die Unterschrift anzureisen. Üblich ist, dass Sie eine punomoć (Vollmacht) bei der Botschaft von BiH in Wien, an einem Konsulartag in den Bundesländern oder bei einem österreichischen Notar beglaubigen lassen. Ein Anwalt oder eine Vertrauensperson in BiH erledigt dann Notarvertrag und Grundbucheintragung. Den Kaufpreis zahlen Sie am sichersten per Banküberweisung mit nachvollziehbarer Herkunft der Mittel. Danach klären Sie, ob Kauf oder spätere Vermietung in Österreich steuerliche oder statistische Folgen haben.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Die Details für Ihren Fall bestätigt ein Notar oder Anwalt in BiH, für die österreichische Seite ein Steuerberater.

Der Ablauf in Kürze

1. Klären, zu welchen Bedingungen Sie kaufen (Staatsbürgerschaft von BiH oder nur die österreichische).
2. Immobilie auswählen, Eigentum und Legalisierung prüfen.
3. Anwalt oder Vertrauensperson in BiH bestimmen und den Text der Vollmacht abstimmen.
4. Vollmacht in Österreich beglaubigen lassen.
5. Predugovor (Vorvertrag) über den Bevollmächtigten unterschreiben und die kapara (Anzahlung) überweisen.
6. Der Bevollmächtigte unterschreibt den Kaufvertrag beim Notar, Sie zahlen den Restbetrag.
7. Eintragung ins Grundbuch und Zahlung der Steuer auf den Immobilienverkehr.
8. In Österreich die Melde- und Steuerpflichten prüfen.

Den allgemeinen Ablauf für Käufer aus dem Ausland finden Sie im Ratgeber Aus Deutschland eine Immobilie in Bosnien kaufen: Ablauf Schritt für Schritt. Hier geht es um die Punkte, die speziell für Österreich gelten.

Zuerst: Zu welchen Bedingungen kaufen Sie?

Wenn Sie die Staatsbürgerschaft von BiH haben, kaufen Sie in der Regel wie ein inländischer Käufer. Wenn Sie nur die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen, gelten für ausländische Staatsangehörige eigene Regeln, und diese können sich in der Föderation BiH (FBiH), der Republika Srpska (RS) und im Distrikt Brčko unterscheiden. Lassen Sie sich von einem Notar oder Anwalt in BiH bestätigen, ob in Ihrem Fall eine Gegenseitigkeitsvoraussetzung oder eine Genehmigung nötig ist, bevor Sie irgendetwas zahlen. Mehr dazu im Ratgeber Können Ausländer in Bosnien eine Immobilie kaufen? Gegenseitigkeit und Ausnahmen.

Die Staatsbürgerschaft spielt auch bei der Beglaubigung eine Rolle: Manche Botschaften von BiH verlangen einen gültigen bosnischen Reisepass oder Personalausweis und haben für Personen ohne diese Dokumente ein eigenes Verfahren.

Vollmacht in Österreich beglaubigen

Die Vollmacht ist das wichtigste Dokument. Mit ihr unterschreibt Ihr Bevollmächtigter Vorvertrag und Notarvertrag, beantragt die Grundbucheintragung und meldet die Steuer an. Es gibt drei übliche Wege.

1. Botschaft von BiH in Wien

Die Botschaft beglaubigt Unterschriften auf Vollmachten. Die offizielle Website ist bh-botschaft.at. Prüfen Sie dort vor dem Termin Öffnungszeiten, Gebühr, mitzubringende Unterlagen und ob ein gültiger Pass oder Ausweis von BiH verlangt wird.

Zur Orientierung: Die Botschaft von BiH in Berlin verlangt das Original der Vollmacht, gut lesbar, und die Unterschrift wird persönlich vor einem befugten Beamten geleistet. Das ist übliche Praxis, unterschreiben Sie die Vollmacht also nicht schon zu Hause. Ob Wien genauso vorgeht, bestätigen Sie auf bh-botschaft.at. Berlin hat außerdem ein eigenes Verfahren für Personen ohne gültige Dokumente von BiH; wenn Sie nur Österreicher sind, fragen Sie in Wien nach, wie das dort gehandhabt wird.

2. Konsulartage außerhalb von Wien

Die Botschaft in Wien organisiert Konsulartage in Salzburg, Klagenfurt, Innsbruck und Vorarlberg. Dort können Vollmachten, Unterschriften und Erklärungen beglaubigt werden, ohne nach Wien zu fahren. Laut einer Mitteilung des Ministeriums für Menschenrechte und Flüchtlinge von BiH ist für Vollmachten und Unterschriftsbeglaubigungen keine Terminbuchung nötig; Termine für Reisepässe werden nur per E-Mail an konzularni.dani@bhbotschaft.at vereinbart. Die aktuellen Termine erfragen Sie bei der Botschaft, denn die Konsulartage finden nicht zwingend jedes Jahr zur gleichen Zeit statt.

Falls Ihnen jemand von ständigen Konsulaten in Linz, Graz oder Salzburg erzählt, prüfen Sie das vor der Anreise auf der Website der Botschaft.

3. Österreichischer Notar

Auch ein Notar in Österreich kann die Vollmacht beglaubigen. Er bestätigt nur Ihre Unterschrift, nicht den Inhalt. Der Text sollte daher vorher von einem Anwalt oder Notar in BiH geprüft werden.

Offen ist, ob eine solche Vollmacht eine Apostille braucht. Österreich und BiH haben ein bilaterales Abkommen über die Befreiung von Urkunden von der Beglaubigung (BGBl. Nr. 224/1955), und beide Staaten sind zugleich Vertragsparteien des Haager Apostille-Übereinkommens. Juristen in BiH berichten, dass österreichische Urkunden wegen dieses Abkommens meist keine Apostille, sondern nur eine Übersetzung brauchen. Sicher ist aber nicht, dass jeder Notar und jedes Grundbuchamt in FBiH, RS und Brčko gleich vorgeht. Fragen Sie daher den Notar in BiH, der den Vertrag aufsetzt, vor der Beglaubigung, ob er eine Vollmacht eines österreichischen Notars ohne Apostille akzeptiert. Verlangt er eine Apostille, stellen diese in Österreich die Gerichte aus; welches zuständig ist, sagt Ihnen Ihr Notar.

Übersetzung

Eine Vollmacht auf Deutsch muss in eine Amtssprache von BiH übersetzt werden, meist durch einen Gerichtsdolmetscher. Ob die Übersetzung von einem Dolmetscher in BiH stammen muss oder eine österreichische genügt, bestätigt der Notar in BiH. Einfacher ist es, die Vollmacht gleich auf Bosnisch, Kroatisch oder Serbisch aufzusetzen und bei der Botschaft oder am Konsulartag zu beglaubigen.

Was in der Vollmacht stehen sollte

• Ihr vollständiger Name, Geburtsdatum, JMBG (bosnische persönliche Identifikationsnummer), falls vorhanden, und die Nummer Ihres Ausweisdokuments
• Angaben zum Bevollmächtigten
• genaue Beschreibung der Immobilie: Adresse, Fläche, Nummer der Grundbuchseinlage und der Parzelle
• die Befugnisse: Unterschrift von Vorvertrag und Kaufvertrag, Zahlungen leisten oder entgegennehmen, Grundbucheintragung, Steueranmeldung, Schlüsselübergabe
• einen Höchstpreis oder den genauen Preis, wenn Sie den Bevollmächtigten begrenzen wollen

Je enger die Vollmacht, desto sicherer sind Sie. Eine Generalvollmacht "für alle Geschäfte" lässt zu viel Raum für Fehler oder Missbrauch.

Geld aus Österreich überweisen

Öffentlich zugängliche, verlässliche Informationen zu diesem Teil sind dünn. Umso wichtiger ist es, vor der Zahlung die richtigen Fragen zu stellen.

Was feststeht

• Die Konvertible Mark ist zu einem festen Kurs an den Euro gebunden: 1 EUR = 1,95583 KM. Kurs und geltende Regeln prüfen Sie auf der Website der Zentralbank von BiH (cbbh.ba).
• Preise werden in BiH meist in KM angegeben. Der Vertrag sollte Betrag, Währung und Empfängerkonto eindeutig nennen.
• Eine Banküberweisung hinterlässt eine Spur, die Sie in BiH und in Österreich brauchen: Sie belegt, dass Sie gezahlt haben und woher das Geld stammt.

Was Sie vor der Zahlung klären

• Beim Notar in BiH: ob der Preis in Euro oder nur in KM gezahlt werden kann, auf wessen Konto und ob eine Zahlung über ein Treuhand- bzw. Anderkonto bis zur Eintragung möglich ist. Das Devisenrecht ist in FBiH und RS jeweils eigens geregelt, der Notar weiß, was für den Ort der Immobilie gilt.
• Bei Ihrer Bank in Österreich: wie lange eine Überweisung nach BiH dauert, welche Spesen anfallen und welche Unterlagen bei größeren Beträgen verlangt werden. Banken fragen bei hohen Summen häufig nach der Herkunft der Mittel. Halten Sie Vorvertrag oder Vertrag und Nachweise Ihrer Eigenmittel bereit (Kontoauszüge, Kreditvertrag, Kaufvertrag über eine verkaufte Immobilie).
• Beim Verkäufer: dass das Konto auf den Namen des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers lautet.

Bargeld

Transportieren Sie den Kaufpreis nicht in bar. Beim Verlassen der EU und bei der Einreise nach BiH gelten Meldepflichten für Bargeld ab einem bestimmten Betrag. Die genauen Grenzen prüfen Sie vor der Reise beim österreichischen Zoll und bei der Behörde für indirekte Besteuerung von BiH. Außerdem lässt sich eine Barzahlung schwer nachweisen.

Reihenfolge der Zahlungen

Überweisen Sie die Anzahlung erst, wenn der ZK izvadak (Grundbuchauszug) geprüft und der Vorvertrag unterschrieben ist. Den Rest zahlen Sie bei der Unterzeichnung beim Notar oder wie im Vertrag festgelegt. Wie hoch die Anzahlung sein sollte und was passiert, wenn eine Seite zurücktritt, erklärt der Ratgeber Vorvertrag und Kapara beim Immobilienkauf in Bosnien.

Was Sie in Österreich melden sollten

Einkommensteuer

Wer in Österreich ansässig ist, wird mit seinem Welteinkommen besteuert. Vermieten Sie die Wohnung in BiH, müssen Sie diese Einkünfte auch in Österreich berücksichtigen, selbst wenn sie in BiH besteuert werden.

Nach den meisten Doppelbesteuerungsabkommen hat der Staat, in dem die Immobilie liegt, das Besteuerungsrecht für Mieteinkünfte. Österreich wendet dann eine von zwei Methoden an:

• Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt: Die ausländischen Einkünfte bleiben in Österreich steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen.
• Anrechnungsmethode: Die Einkünfte werden in Österreich besteuert, die im Ausland gezahlte Steuer wird angerechnet.

Was für eine Immobilie in BiH gilt, hängt davon ab, ob zwischen Österreich und BiH ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht und welche Methode es vorsieht. Das klären Sie mit einem Steuerberater oder auf der Website des Finanzministeriums (bmf.gv.at). Stellen Sie dieselbe Frage für einen späteren Verkauf, denn die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns aus einer Auslandsimmobilie kann in Österreich anders geregelt sein als in BiH.

Nur Eigentum, keine Vermietung

Ob schon der Kauf oder das Halten einer nicht vermieteten Wohnung eine Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt auslöst, ist nicht verlässlich geklärt. Wenn Sie ohnehin eine jährliche Steuererklärung abgeben, fragen Sie Ihren Berater kurz nach.

Statistische Meldung an die OeNB

In Österreich ansässige Personen, die im Ausland investieren, haben eine statistische Meldepflicht gegenüber der Oesterreichischen Nationalbank (Verordnung BGBl. II Nr. 573/2020, Erhebung AWBET). Ob das auch für eine Privatperson gilt, die eine Wohnung in BiH kauft, und ob es eine Betragsgrenze gibt, ist nicht bestätigt. Prüfen Sie die Ausweisrichtlinien der OeNB zur Außenwirtschaftsstatistik oder fragen Sie Ihre Bank bzw. Ihren Berater.

Ein Beispiel

Eine Familie aus Linz kauft eine Dreizimmerwohnung mit 75 m² in Dobrinja, Sarajevo, angeboten um 275.000 KM (rund 140.600 EUR zum festen Kurs). Sie sieht sich die Wohnung per Videobesichtigung an, der Bruder in Sarajevo besichtigt sie vor Ort. Ein Anwalt prüft Grundbuchauszug und Legalisierung und schickt den Text der Vollmacht auf Bosnisch. Der Vater unterschreibt sie an einem Konsulartag ohne Termin und schickt das Original per Post. Der Bruder unterschreibt den Vorvertrag, die Familie überweist die Anzahlung auf das Konto des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers und den Rest bei Unterzeichnung beim Notar. Nach der Eintragung fragt sie einen Steuerberater in Österreich, was zu melden ist, falls sie die Wohnung vermietet.

Wie hoch Steuer, Notar und Gebühren ausfallen, hängt vom Ort der Immobilie ab; dafür gibt es einen eigenen Ratgeber zu den Nebenkosten.

Häufige Fehler

• Generalvollmacht ohne Beschreibung der Immobilie und ohne Preisgrenze.
• Beglaubigung beim österreichischen Notar, ohne vorher zu klären, ob der Notar in BiH sie akzeptiert.
• Anzahlung vor der Grundbuchprüfung oder auf das Konto einer Person, die nicht Eigentümer ist.
• Bargeld über die Grenze bringen.
• Annahme, in Österreich sei nichts zu melden, obwohl die Wohnung vermietet wird.

Wie DMI hilft

DMI hat derzeit 8 Wohnungen im Angebot, alle in Sarajevo, mit einem mittleren Angebotspreis (Median) von 5.722 KM pro m² (Spanne 3.667 bis 6.574 KM). Jedes Objekt besichtigen wir persönlich und prüfen vor der Veröffentlichung Grundbuch, Legalisierung und Fotos. Käufern in Österreich bieten wir Videobesichtigungen an, helfen bei der Terminabstimmung mit dem Notar und stimmen die Unterlagen mit Ihrem Bevollmächtigten oder Anwalt ab. Sehen Sie sich alle Immobilien im Angebot an oder schreiben Sie uns mit Fragen zu einer konkreten Wohnung.